Уже давно в Государственной Думе на рассмотрении находится пакет законопроектов, посвященных жилищной реформе. Практически все участники рынка высказали о нем свое мнение, в большинстве случаев положительное.

Однако многие юристы считают, что предполагаемые изменения в новый Жилищный кодекс еще недостаточно доработаны: в действиях их авторов чувствовалось желание успеть к определенному сроку. При анализе нового Жилищного кодекса остановимся именно на тех аспектах, которые могут вызвать проблемы у обычных потребителей.

Тенденция первая. В новом ЖК постоянно подчеркивается важная роль понятий собственности и собственника жилых помещений. Еще раз утверждается право граждан России на жилье и его неприкосновенность. Смущает, правда, тот факт, что в документе употребляется термин «граждане». То есть у «неграждан» подобных прав нет.
Вместе с тем с правами собственности в новом варианте ЖК все не так хорошо, как может показаться на первый взгляд. Любое движение собственника находится под пристальным вниманием органов, к чьей компетенции относятся жилищные вопросы. Складывается ситуация, когда, с одной стороны, собственнику дают все права полного распоряжения принадлежащим ему имуществом и как бы говорят: «Делай что хочешь: ведь ты собственник!». А с другой — законодательно обкладывают эти права таким количеством запретов и ограничений, нарушения которых при этом караются порой излишне строго, что отбивают у многих собственников какое-либо желание заниматься управлением, а не просто владеть собственной недвижимостью.
Ведь вполне можно понять, когда собственника, к примеру, сурово наказывают за перепланировку, в результате которой может разрушиться дом. Но зачем собственнику такое количество надсмотрщиков за его частной жизнью — непонятно. В чем-то сложившаяся ситуация напоминает  монолог героя Аль Пачино из фильма «Адвокат дьявола»: «Смотри, но не трогай; трогай, но не пробуй на вкус; пробуй на вкус, но не смей глотать...» И несчастный собственник прыгает от одного контролирующего органа к другому, встречая на своем пути одни запреты. Возникает вполне резонный вопрос: зачем тогда было так подчеркивать значение собственника и его собственности?

Тенденция вторая. Проект нового ЖК фактически является предупреждением всем ныне проживающим в квартирах. В соответствии с его нормами всех, кто проживает на территории России, условно можно разделить на четыре группы: собственники жилых помещений; те, кто будет снимать помещение на условиях социального найма; пользователи служебных помещений, общежитий и помещений резервного фонда, а также те, кто будет пользоваться помещениями на условиях коммерческого найма.
Что получается? Если человек не работает на каком-то предприятии, которое предоставляет ему служебную квартиру, или не является служащим, который может рассчитывать на служебную квартиру, но при этом доход его семьи выше прожиточного минимума, он будет вынужден арендовать квартиру у государства или муниципалитета по рыночным расценкам.

Изменения претерпели положения, регламентирующие предоставление жилых помещений по договору социального найма.
Во-первых, учитывая ч. 3 ст. 40 Конституции РФ, проектом кодекса предусматривается, что право на бесплатное (без взимания платы за наем) предоставление жилого помещения по договору социального найма имеет нуждающийся в улучшении жилищных условий малоимущий гражданин. Малоимущим является гражданин, если он признан таковым органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации. Иные категории граждан, имеющих право на получение жилого помещения по договору социального найма, устанавливаются федеральными законами.
Условием предоставления жилого помещения по договору социального найма является нуждаемость таких граждан (признанных малоимущими, а также иных категорий граждан, определенных федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации) в жилых помещениях.
Во-вторых, проектом кодекса предполагается установить порядок постановки на учет и предоставления жилых помещений по договору социального найма только в отношении граждан, признанных малоимущими. При этом существенные изменения претерпели положения, связанные с очередностью предоставления жилых помещений по договору социального найма. Проект кодекса исключил первоочередное предоставление жилых помещений. Жилые помещения будут предоставляться  в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет и включения в списки на предоставление жилых помещений по договору социального найма. Исключение будут составлять случаи, возникшие в связи со стихийным бедствием или другой чрезвычайной ситуацией, аварийным состоянием жилого помещения. Гражданам, пострадавшим в результате указанных случаев и имеющим право на предоставление жилого помещения по договору социального найма, жилые помещения будут предоставляться во внеочередном порядке. Другим категориям граждан, установленных федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации, предоставление жилых помещений по договору социального найма предполагается осуществлять в порядке, предусмотренном соответственно указанными федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации.
Изменения проекта кодекса также связаны:
— с упразднением ордера на занятие жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Основанием для вселения в жилое помещение является договор социального найма, который заключается после решения о предоставлении этого помещения;
— с сохранением права пользования жилым помещением. Согласно положениям проекта кодекса, временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи не должно ограничиваться каким-либо сроком. Необходимым условием сохранения такого права является добросовестное исполнение взятых на себя обязательств по договору социального найма, в том числе по внесению платы за жилье и коммунальные услуги. Положения в отношении бронирования жилья в проекте кодекса отсутствуют, поскольку таковые «поглощаются» институтом сохранения права пользования жилым помещением за временно отсутствующими гражданами.
Вопросы, посвященные договору социального найма жилого помещения, в отличие от ЖК РСФСР выделены в отдельную главу.
Согласно проекту кодекса, договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока. Впервые в новом кодексе регламентируются обязанности и ответственность как наймодателя жилого помещения, так и нанимателя жилого помещения.

Если доходы семьи меньше прожиточного минимума или не позволяют арендовать жилье, то она имеет право на получение квартиры на условиях социального найма. Вот такой подвох... И теперь, дорогие сограждане, как хотите, так и крутитесь. Государство активно борется против «черной» бухгалтерии, но регулярно создает все новые условия, которые просто вынуждают людей скрывать свои доходы...

Тенденция третья. Новый проект неожиданно стал средством пропаганды в борьбе за всеобщую приватизацию жилья. Чего стоит норма, в соответствии с которой собственник одной комнаты в коммунальной квартире не имеет преимущественного права покупки, если его сосед надумал продавать свою комнату. Еще один непраздный вопрос: что будет после происходящего бурными темпами (из-за законодательно вводимого ограничения сроков приватизации) роста числа собственников? Резкое увеличение поступлений в бюджет? Тихая, мирная жизнь или очередная охота на ведьм? Кто даст гарантию, что собственнику не придется платить непомерные налоги за его однокомнатную «хрущобу» после ожидаемого введения изменений в налогообложение недвижимости? А такое развитие событий возможно. Вот и задумаешься: то ли радоваться нововведениям, то ли бояться их.

Тенденция четвертая. Вообще в новом ЖК содержится явно излишнее количество нововведений. Причем не совсем ясно: то ли разработчики постарались сделать кодекс наиболее универсальным, то ли просто решили сначала его принять, а потом разобраться. Зачем, к примеру, было включать в проект нормы по перепланировкам, оговаривая при этом, что федеральные и региональные органы власти имеют право на разработку собственных норм? И это не единичный случай — новый ЖК наделяет местные органы власти гораздо большими, чем ранее, полномочиями.
Проект включает в себя также нормы, регулирующие большинство вопросов, связанных с ЖСК и ТСЖ. Две такие непростые области жилищных правоотношений изложены на 20 страницах нового ЖК. По объему получается приблизительно десятая часть работающего Закона «О товариществах собственников жилья». Что, ситуация кардинально изменилась и больше никаких проблем в области регистрации и жизнедеятельности ТСЖ не существует? Либо законодатели считают, что качественно предлагаемый новый вариант трактовки порядка работы ТСЖ на порядок превосходит существовавший до сих пор вариант? Неужели у нас действительно научились переводить количество в качество?
Кстати, к вопросу о количестве. Что собой представляет пояснительная записка к ЖК? Как и положено, эта записка кратко передает все, о чем рассказывает сам проект на 70 страницах. Впрочем, самое интересное содержится в финальных строчках, где предлагается за ненадобностью отменить ряд законов, в частности Закон «О приватизации». Причем сам закон будет отменен, но его нормы будут действовать, как и прежде. Правда, только для тех, кто до его отмены был гражданином России. То есть если проект примут в декабре 2004 года, а вы станете гражданином России в январе 2005 года, то не видать вам бесплатной приватизации.

Подводя итог, хочется отметить, что сам проект неплох. Его идеи просты и понятны. Примерно ясен и результат, которого разработчики ожидают от своего детища. Непонятно другое. Ведь едва ли не сразу после принятия нового ГК все начали говорить о необходимости внесения в него изменений. Зачем повторять однажды пройденный путь и наступать на те же самые грабли? Можно допустить мысль, что в каком-то редком случае может пригодиться статья, посвященная аналогии права и аналогии закона (кстати, практически полностью перепечатанная из ГК РФ), но зачем пытаться предусмотреть в ЖК все? Вспомните, изначально в том же ГК была отдельная глава, посвященная юридическим лицам. С самого начала в ней было указано, что большинство вопросов, связанных с деятельностью юридических лиц, будет рассмотрено в соответствующих законах. К чему это привело? Море законов и отдельная глава в ГК, сплошные изменения и дополнения. По сути так ничего и не урегулировано.
И еще. В проекте детально рассмотрена компетенция органов власти на всех уровнях. Приводится огромное количество полномочий. Зачем? Для разграничения компетенции? Так ведь она уже и так разграничена. Вы только представьте себе, сколько различных законов и подзаконных актов надо будет отменить, какое количество соответствующих изменений в подзаконные акты внести! Сколько времени все это займет! Не лучше ли все же было не торопиться с принятием серьезных  и значимых поправок, а все-таки потратить еще пару месяцев на проведение различных консультаций, но довести закон, что называется, «до ума»? Ведь рассматривается группа законопроектов, которые внесут существенные изменения в жилищное законодательство России. Нигде в мире законодатели не действуют по принципу: сначала примем, а там посмотрим, как это будет работать, если что — внесем изменения. Пока ликвидируют все эти недочеты, число пострадавших из-за всех незначительных на первый взгляд «пробелов в законодательстве» будет только расти.

Иван КуприяновМ2 - Квадратный метр