Сегодняшняя регистрация прав на недвижимость и сделок, связанных с ней, вызывает достаточно бурный протест многих участников рынка недвижимости. Мнения, которые автор честно собирал, порой, столь же радикальны, сколь и противоречивы: одни респонденты утверждают, что государство сегодня регистрирует все, что не лень, но после этого не отвечает ни за что, другие - что государство придумывает излишние сложности, навязывает никому не нужные услуги и разводит всяческий формализм, чем просто-напросто мешает нормально работать. Мы попросили прокомментировать ситуацию генерального директора агентства недвижимости "ТриумфальнаЯ арка" Максима Каталова.

Коммуналка по дешевке

"Прежде всего, не надо преувеличивать масштаб имеющихся проблем. Подавляющее большинство сделок с недвижимостью по Москве проходит гладко и в полном соответствии с российским законодательством. Но проблемы, безусловно, есть". Профессиональный риэлтор не хочет подвести ни свою фирму, ни своего клиента, поэтому на процедуру регистрации как гарант правомочности сделки он не надеется. Он знает, где можно очень больно "упасть", причем отнюдь не по собственной вине, и поэтому тот "воз соломы", который он таскает за собой, щедро устилая оной опасные места, обузой ему совсем не кажется.

В качестве иллюстрации г-н Каталов привел три реальных сюжета, имевших место в этом году, и при этом с глубоким сожалением признал, что сюжеты эти весьма типичны.

Сюжет первый - продажа комнаты в коммунальной квартире. Московские суды на сегодня завалены всяческими исками обиженных граждан. Суть проблемы: приватизировались комнаты в коммуналках в свое время двумя способами. Способ первый: долевая приватизация. Проще говоря, у вас есть комната, и она представляет собой вашу долю в общей собственности, например, двадцать восемь процентов от целой квартиры. Здесь закон однозначно гласит: вы не имеете права продать свою комнату без согласия соседей. Цену вы можете выставить любую, но должны получить официальный отказ соседей приобрести эту комнату. В противном случае вашу сделку никто не зарегистрирует. Способ второй: ваша комната приватизирована как отдельный объект недвижимости, например, как "комната номер четыре квартиры номер: такой-то, по такому-то адресу". В этом случае по закону вы никакого согласия ни от кого и спрашивать не обязаны. И нотариат, и Регистрационная палата сегодня работают в полном соответствии с законодательством и законнейшим образом регистрируют эту сделку без согласия соседей.

Далее закон заканчивается, и начинаются реалии. Соседи подают в суд и требуют перевести права и обязанности покупателя на них. Начинается правоприменительная практика. Большинство сделок проводится не по рыночной стоимости, а по оценкам БТИ (что, в принципе, законодательству не противоречит), которые гораздо ниже реальной цены. А рыночная стоимость комнаты в коммуналке в центре города может отличаться от оценки БТИ даже не в два-три раза, а на порядок. Причина, почему люди стремятся не показывать реальную цену, - в стремлении легально сократить налоговые потери. Но в случае продажи комнат в коммуналке реального смысла это не имеет никакого, ибо в этом секторе налоговое законодательство более чем лояльно: большинство комнат стоит меньше миллиона рублей, а их владельцы прожили в них более пяти лет. Любого из этих оснований достаточно, чтобы налог не платить вовсе. Но вот принято продавать по БТИ - и люди продают, совершенно не думая о возможных проблемах.

А далее вы становитесь честным приобретателем комнаты в такой коммуналке. Приобрели вы ее по БТИ, то есть за три-четыре тысячи долларов. Ваша новая соседка подает на вас в суд и требует переведения прав и обязанностей покупателя на нее, и метаморфозы происходят такие, что Овидию и Булгакову не снились. Вы думаете, что ваша новая соседка - одинокая женщина и ничем серьезнее гриппа в жизни не болела? Вы правильно думаете, и сама она так думала, но: до тех пор, пока не было возможности купить лишнюю комнату за четыре тысячи долларов. И в одночасье ваша соседка становится инвалидом первой группы, а на иждивении у нее оказывается двоюродная сирота-внучка.

Правоприменительная практика сегодня направлена в сторону интересов соседей, и подавляющее большинство процессов соседи выигрывают. Суды подобными делами завалены, и достаточно большое число заявлений лежат даже в Конституционном Суде. Политика Москвы понятна и обоснована: от коммуналок нужно избавляться. Но нашему добросовестному приобретателю от этого не легче.

Может ли грамотный риэлтор полностью подстраховаться в этой ситуации? Безусловно, может. Как бы ни была приватизирована изначально комната, он настоит, чтобы официальный отказ от всех соседей был получен. Иногда это невозможно ввиду физического отсутствия соседей. В этом случае риэлтор порекомендует искусственно завысить цену комнаты. Этот простой прием, как показывает практика, напрочь отбивает у соседей желание переводить права собственности на себя.

Чужой муж - в нагрузку

Сюжет второй. Противоречия между пропиской (доставшейся нам в наследство от советских времен) и правами собственности - неизбежны и вопиющи. Вот пример. Добропорядочная дама продала свою квартиру в одном районе и купила в другом. Продавала она при помощи агентства "ТриумфальнаЯ арка", покупала же - с помощью маклеров, соблазнившись весьма привлекательной ценой. Через несколько месяцев по окончании сделки дама обратилась в "Триумфальную арку" с просьбой прояснить ситуацию, ибо оказалось, что владелицей новокупленной квартиры является, безусловно, она, но в придачу к этой квартире, ей достался... супруг, причем не ее собственный, а прежней владелицы квартиры, да еще к тому же и бывший. А на это она уж вовсе не рассчитывала.

Выяснилось, что бывшая владелица квартиры честно ее купила, приватизировала, но после этого имела глупость прописать там супруга. Супруг очень быстро ушел к новой возлюбленной (проживающей, кстати, в соседнем доме). У дамы появились новые планы - квартиру эту продать и уехать. Но, согласитесь, продать квартиру с прописанным в ней супругом несколько затруднительно. Она обратилась за советом к маклерам. Они таковой ей и дали, и совет был, безусловно, "грамотный". Объявить супруга без вести пропавшим, собрать свидетельства двух-трех соседей и выписать его по суду. Что и было проделано. Квартира была чистая. Кроме того, риэлторы взяли расширенную выписку из домовой книги. Но по случайным (или не случайным) причинам, в этой выписке были указаны все ранее проживавшие в этой квартире лица, за исключением... нашего дорогого супруга. Человеческий фактор: работница ЖЭКа допустила небольшую ошибку. С кем не бывает? Дело лежит в суде, и перспектив у нашей покупательницы нет. Супруг, как уже сказано, в праве пользования восстановлен.

Ужин при свечах за чужой счет

Сюжет третий, на тему Московской области. Как известно, каждый регион российского государства - это удельное княжество. Российские законы везде обязательны, но у каждого местного лидера есть самобытное их толкование. Интересно, что свои воззрения есть и у некоторых нотариусов. В Московской области, если вы регистрируете у местного нотариуса акт купли-продажи, вы должны одновременно зарегистрировать акт приемки-передачи собственности, которую вы приобрели. На юридическом языке такой метод общения с населением называется "навязыванием услуг". Это противозаконно. Правда, деньги, которые нотариус взимает за навязываемую услугу - маленькие, это всего-навсего несколько сотен рублей, и заплатить их не слишком жалко. Но проблемы у добросовестного покупателя могут возникнуть на куда большую сумму. Вы официально подписали договор о приемке-передаче. Это означает, что с момента подписания вы за эту квартиру отвечаете полностью. Если вам повезло и продавцы добропорядочные обыватели, проблем у вас нет. Но если продавцы - дружная семья алкоголиков, которая решила устроить "прощальный ужин при свечах" (а лучше - при костре из паркета), то проблемы будут именно у вас, и прецеденты тому имеются.

* * *

В заключение Максим Каталов отметил, что если вернуться к двум извечным русским вопросам, то вопрос, "кто виноват" риэлтора интересует постольку-поскольку: он не философ, а практик, и вопрос "что делать" занимает его гораздо больше. Настоящие профессионалы, как правило, находят выход в любой ситуации, а задача грамотно составленного законодательства - сделать этот выход очевидным и необременительным для договаривающихся сторон. Но, к сожалению, законы пишут не риэлторы...

М.ОськинКвадратный метр