Что думают в Мосрегистрации о готовящейся реформе

По свидетельству профессиональных участников московского рынка недвижимости, механизм регистрации сделок в столице в последние годы был хорошо отлажен, что серьезно упростило процесс оформления. Так надо ли искать лучшее от хорошего? Грядущая реформа системы регистрации прав на недвижимость вызывает неоднозначную реакцию в среде профессионалов рынка и самих регистраторов. Своими мыслями на этот счет поделилась Елена Киндеева, заместитель руководителя Московского городского комитета по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пежде чем говорить о регистрации, Елена Киндеева предложила задуматься о таком вопросе: так ли уж плох Гражданский кодекс, как его "малюют"? С ее точки зрения, ГК сегодня дает ответы на все возникающие вопросы, а вот последующее законодательное творчество часто ему противоречит. "Каждый раз, когда я слышу, что надо принять изменения к Закону о государственной регистрации, у меня лично возникает один вопрос: а применять его вы пробовали?" - говорит г-жа Киндеева. Вот недавно были внесены технические поправки к закону - просто отточили, на первый взгляд, какие-то формулировки. В результате юридические лица вынуждены теперь предоставлять нотариально заверенную доверенность, а физические лица - кадастровый план земельного участка при любой регистрации прав. Теперь все дружно встали в очередь в кадастровые палаты - даже наследование без кадастровых планов оформить невозможно. И за все это, опять же, надо платить. Выходит, что изменения, вносимые с целью установления четких и простых правил для оборота недвижимости в силу их непродуманности, пока все больше усложняют жизнь участников рынка.

"Сейчас готовятся новые изменения к Закону о регистрации... Даже комментировать боюсь", - продолжает Е.Киндеева. Любое резкое изменение закона тут же влияет на рынок. Профессиональные участники рынка научились быстро адаптироваться к изменению законов. Но коренная ломка губительна для рынка. Никто толком не знает, что будет. Существует три или четыре проекта. Одни говорят, что нам нужна немецкая система, т.е. надо регистрировать права, а не сделки. В Думе - совсем иной законопроект, который берет за основу австралийскую модель: факт регистрации гарантирует права, а правоустанавливающий документ при этом не имеет никакого значения. Но все это требует изменения Гражданского кодекса, причем системного, а также изменения судебной и правоприменительной практики. Поскольку многие вообще не понимают, о чем речь и насколько все это отличается от действующей модели, в итоге, может получиться очередной противоречивый симбиоз несовместимых подходов, который смогут успешно использовать недобросовестные участники рынка.

Жестокое регулирование оборота недвижимости, считает Елена Киндеева, обосновано. Доказательством этого может служить то, что сейчас в Москве намного меньше судебных разбирательств с правами на жилье по сравнению с серединой 90-х годов. Правда, в сфере нежилой недвижимости все не так радужно - здесь часто используются лазейки в законодательстве, так что собственникам приходится здесь проявлять особую осторожность. Справедливое нарекание вызывает необходимость заполнять множество сложных форм вместо одного заявления, но это, по мнению г-жи Киндеевой, вопрос к Минюсту, а не к самой системе регистрации. Все хотят большей предсказуемости, но даст ли это новый закон - еще вопрос. Иногда благие идеи, непродуманные с точки зрения правовых механизмов, став законом, могут наносить удар по тем самым гражданам, которых он пытается защитить.

Например, существует точка зрения судебных органов, что к отношениям долевого строительства, в которых участвует гражданин, должны применяться нормы Закона о защите прав потребителей и что эти отношения должны проходить государственную регистрацию наравне с правами на готовую недвижимость. Тем самым выхолащивается суть инвестирования, когда за более низкую цену люди платят тем, что берут на себя определенный риск. Если оградить частных инвесторов от этого риска, результатом может стать только одно - цены на новостройки вырастут. Рост цен при таком подходе подхлестнет и изменение схемы налогообложения, поскольку налоги со всей прибыли придется платить генеральному инвестору.

В отношении нового строительства существует еще одна неоднозначная задумка: регистрировать право на недвижимость на того, кому принадлежит участок, независимо от того, кто вложил деньги в строительство. Хотя регистрировать станет проще, но, опять же, возрастет стоимость конечной продукции. Таким образом, в законодательстве, которое, казалось бы, напрямую не связано с ценообразованием, могут быть заложены скрытые механизмы, способные серьезно тормозить создание рынка доступного жилья, на которое уповает федеральное правительство. Приведенные примеры говорят только об одном: отношения по инвестированию в строительство, в том числе и жилья, требуют дополнительного правового регулирования. При этом изменения и дополнения в действующие нормативные акты должны быть внесены системно и в комплексе.

Реформа системы регистрации столь активно продвигается потому, что без нее трудно реформировать административную систему в целом. До конца года основные изменения должны вступить в силу. В марте указом президента уже создана Федеральная регистрационная служба, в которую должны слиться все территориальные органы по регистрации прав. Должен быть также введен единый бланк свидетельства о регистрации (сейчас у каждого субъекта Федерации свои свидетельства с разными степенями защиты). Бесспорно, это может само по себе вызвать неразбериху. В одной только Москве форма свидетельства уже менялась трижды, и каждый раз у участников рынка возникало недоумение по поводу разнообразия циркулирующих документов. Плата за регистрацию также будет изменена и будет единой по всей России. Единая служба будет финансироваться из госбюджета. Вероятно, что переходный период отрицательно отразится на оплате труда служащих в системе регистрации в Москве и других развитых регионах, так что вероятен отток специалистов.

Петр ЧерновКвартира. Дача. Офис