Любой, кто решил оформить сделку с недвижимостью, сталкивается с трехголовым административным чудовищем. У каждой головы - свои "заморочки", и умиротворить всего змея в целом - удел профессионалов. Все эти сложности, разумеется, никак не способствуют упрощению оборота недвижимости. Неудивительно, что система регистрации прав на недвижимость стала одним из вопросов, который оказался на стыке административной реформы и программы по созданию рынка доступного жилья - двух приоритетов нынешней федеральной власти. Свою лепту в обсуждение этой проблемы внесли все ветви власти, СМИ, многие ведомства разных уровней. Точку зрения президентской команды представляет Павел Павлов, старший советник отдела Главного Государственно-правового управления Президента РФ.

Г-н Павлов подчеркнул, что реформа системы регистрации вытекает из логики реформирования гражданского законодательства. Импульс процессу дал новый Земельный кодекс, который девальвировал многие положения Гражданского кодекса. Одна из ключевых проблем, которые предстоит решить - это реформирование законодательства о недвижимости. И без системы регистрации, отражающей возникающие правовые реалии, обойтись просто невозможно.

По словам г-на Павлова, в мире существует два основных подхода к регистрации: немецкий (регистрация права) и американский (регистрация сделок). Совместить их нельзя, но у нас это, тем не менее, было сделано, чтобы не спорить, какую систему выбрать. В результате, мы имеем то, на что уже давно жалуются профессионалы рынка - избыточные действия при регистрации и пересечение сфер компетенции различных органов. Это противоречие ярко отражено в самом названии органов регистрации, которые честно "признаются", что регистрируют как права на недвижимое имущество, так и сделки с ним. Готовящийся законопроект существенно изменит ситуацию и повлияет на характер совершения сделок. Чтобы лучше понять, что будет, надо понять, от чего предлагается отказаться. Сейчас, говорит П.Павлов, существуют три органа, играющие каждый свою роль в процессе регистрации: БТИ, кадастровые органы и учреждения юстиции. Это очень затрудняет оформление сделок, поэтому необходим ЕДИНЫЙ орган, который объединит все функции. Абсолютно вся информация о едином объекте недвижимости (включающем землю и все, что на ней построено) должна содержаться в одном документе.

В отличие от мировой практики в российском законодательстве земельные и жилищные отношения не детализированы. Скорее, они представлены некими абстрактными декларациями, которые зачастую противоречат друг другу и отстали от существующей практики. Нередки ситуации, когда постепенное изменение законодательства приводит к тому, что право на объект или участок есть, но доказать его с помощью действующего закона трудно. Примером может быть земля, которая находится в бессрочном пользовании лиц. Если право существует, то отменить его никто не может. В то же время подобные участки не могут переходить по наследству. Странными с правовой точки зрения являются и случаи, когда федеральные органы власти берут в аренду земельные участки в Москве, хотя собственность, как известно, здесь еще не разграничена.

Около 90% земли вовсе не имеет определенного собственника, поскольку, что такое государственная собственность, неясно - такого понятия в гражданском праве нет (это должна быть собственность центра, субъекта федерации, муниципалитета и т.д.). Существуют и вовсе абсурдные примеры, когда земля изъята из оборота, а здания, стоящие на них, нет. Все это вызывает острую необходимость пересмотреть перечень прав на объекты недвижимости и реформировать систему регистрации. Лейтмотивом данной реформы должно быть то, что система регистрации станет единой (сегодня в каждом регионе - своя специфика). Форма сделок тоже должна быть унифицирована - единый документ для всей страны. Сейчас есть даже случаи, когда сделки заключаются через обмен письмами или телеграммами.

* * *

Реформа системы регистрации - одна из трех составных частей концепции реформы в сфере недвижимости, над которой работает Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Недавно концепция была одобрена на этом совете и представлена президенту. В настоящее время она рассматривается в администрации и правительстве. Главное в проходящей административной реформе, по мнению П.Павлова, то, что мы должны перейти к западной практике, когда законы разрабатываются и лоббируются не заинтересованными организациями или ведомствами, а отражают реальные потребности участников рынка и различных институтов гражданского общества. А роль государства должна заключаться в установлении четких и справедливых правил игры и гармонизации интересов.

Алла ЛиберманКвартира. Дача. Офис