Причин для падения цен на жилье в Москве не существует. Они лишь стабилизировались в летние месяцы, а с начала осени вновь рванут вверх, уверенно заявляют эксперты рынка недвижимости. Ни банковский кризис, ни заявления ряда чиновников о том, что стоимость квартир в городе за последнее время упала на 10 - 15 процентов, не смогут помешать удорожанию жилья. Таким образом, москвичам не стоит надеяться на то, что рынок недвижимости "перегрелся" и ему пришла пора "остудиться" - недорогого жилья в столице нет и не появится в будущем.

Рынок жилья в Москве - один из самых динамичных секторов бизнеса. Цены на нем за последние годы просто взметнулись вверх. Если - в середине 1999 года один квадратный метр в среднем стоил 670 долларов, то уже к концу года - 700. Летом 2002 года средняя цена предложения превысила 1000 долларов, а за 2003 год рост составил 40 процентов. В середине нынешнего года средняя цена квадратного метра достигла в столице 1800 долларов. Людям, желавшим улучшить свои жилищные условия, просто нельзя было медлить. За короткий срок их сбережения дешевели прямо на глазах. Образно говоря, если сначала денег набиралось на трехкомнатную квартиру, то уже через несколько месяцев их еле-еле хватало на двухкомнатное жилище. В общем, Москву охватил покупательный бум.

И вдруг этим летом рынок жилья замер - цены застыли на месте, а кое-где даже начали падать. А недавно ряд чиновников сделали заявления, что стоимость квартир резко устремилась вниз. Так, по словам председателя Совета национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимира Пономарева, падение составило в среднем 10-15 процентов. У горожан, озабоченных решением своих жилищных проблем, даже появилась надежда, что рынок наконец-то начал "остужаться" после явного "перегрева". Ведь средняя стоимость за один квадратный метр в Москве разительно отличается от "коллеги" в провинции. Там его средняя себестоимость оценивается в 350 - 400 долларов, а продажная цена - 550 - 600 долларов.

Однако, как твердят в один голос эксперты, рынок жилья вовсе не собирался никуда падать, цены на нем лишь стабилизировались, и только в отдельных случаях на квартиры предоставляются скидки. Так, по словам пресс-секретаря "Миэль-Недвижимости" Игоря Ладычука, возможно, слухи и заявления о резком снижении цен на жилье возникли из-за того, что лето традиционно является "низким" сезоном. В это время спрос заметно снижается и некоторые компании начинают предлагать "зависшие" квартиры со скидками примерно 90 - 100 долларов с квадратного метра. Но это никак не 10 - 15 процентов от стоимости, отмечает Игорь Ладычук.

А начальник отдела маркетинга корпорации "Инком-Недвижимость" Евгений Михаленков добавляет: летом цена предложения действительно зафиксировалась на одном уровне, а конечная стоимость квартиры отличается на сумму торга, которая колеблется от 2 до 5 процентов в зависимости от конкретного района и здания.

И все же рынок жилья если не упал, то реально замер на одном месте, чего с ним не случалось уже довольно давно. Каковы же причины? Владимир Пономарев указывает прежде всего на шок людей от галопирующих цен и банковский кризис. Последний как раз и спровоцировал падение на 10-15 процентов.

Но все опрошенные нашей газетой эксперты утверждают, что сложная ситуация в банковской сфере не могла оказать такого сильного влияния. Даже если все банки решили бы расстаться со своей недвижимостью, то, по оценке пресс-секретаря Московской ассоциации гильдии риелторов Михаила Козырева, банковская доля составляет лишь 40 млн. долларов, а объем всего рынка тянет на 9 млрд. долларов. Понятно, что это капля в море.

И все же банковский кризис повлиял, причем своеобразно. По словам Евгения Михаленкова, когда вкладчики стали массово забирать свои сбережения из кредитных сооружений, то часть из них решила не класть деньги под подушку, а улучшить жилищные условия. Наиболее популярным стал вариант продажи своей квартиры для того, чтобы купить жилище с большей площадью. В итоге на вторичном рынке заметно возросло предложение жилья (на 20 - 25 процентов от уровня весенних цен). Но в то же время потенциальные покупатели пока не спешат делать выбор и откладывают приобретение недвижимости. Возможно, отмечает Михаленков, на людей повлияли заявления чиновников о падении цен, которые дезориентировали их.

Также, считает Игорь Ладычук, спад активности произошел из-за заявлений федерального правительства о намерении создать рынок доступного жилья. Многие поняли, что речь идет о стремлении снизить стоимость квадратного метра, а на самом деле - только о разработке механизмов, позволяющих приобретать жилье более широкому слою населения. Иными словами, планируется внедрять в жизнь различные накопительные и кредитные схемы, предоставлять льготы и т. д.

А как же поведет себя рынок жилья дальше? К сожалению, констатируют эксперты, цены на нем продолжат неумолимый рост, так как причин для обратного просто не существует. Свое веское слово добавил и глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин, который буквально на днях заявил, что снижения стоимости квартир в Москве не стоит ожидать, они будут только дорожать.

Дело в том, говорит Игорь Ладычук, что движение цен наверх обусловлено следующими сильными факторами. Во-первых, рынок жилья очень хорошо коррелирует с нефтяным рынком. Если цены на последнем растут или высоки, то и в секторе недвижимости через определенное время происходит то же самое. Иными словами, нефтяные деньги прямым или опосредованным образом приходят на рынок жилья и поднимают его. При этом, по прогнозам аналитиков, цены на нефть в мире в ближайшие год-полтора останутся на высоком уровне. Выводы напрашиваются сами.

Во-вторых, эксперты полагают, что развитие федерального законодательства позволит в будущем активнее возвращаться в страну ранее ушедшему за рубеж капиталу. И деньги конечно же первым делом выберут рынок недвижимости. Ведь до сих пор вложение средств в эту сферу является наиболее прибыльным и надежным по сравнению с теми же операциями с ценными бумагами и валютой. К тому же известно, что около 10 процентов всех квартир в Москве покупается именно в качестве высококлассного инвестиционного инструмента.

В-третьих, опять же не надо забывать о стремлении властей развить ипотечный сектор. Покупка квартир в рассрочку лишь увеличит спрос на жилье, который, скорее всего, не будет компенсирован предложением. В итоге ипотека только поспособствует росту цен на квартиры.

По прогнозам экспертов, уже к середине августа активность на рынке восстановится и цены поползут вверх.

По мнению Евгения Михаленкова, сценарий следующий: вначале при заключении сделки о покупке квартиры будет уменьшаться сумма торга (размер скидки), затем риелторы совсем перестанут торговаться, и цены начнут расти. Отказ от торга произойдет в течение ближайшего месяца. К тому же и вторичный рынок вскоре тоже изменит свое состояние. Люди не могут до бесконечности откладывать покупку - им надо решать жилищные проблемы. И чем дольше "вторичка" будет пребывать в затишье, тем сильнее будет скачок цен на ней. Вполне вероятно, к концу этого года средняя цена за квадратный метр в городе дойдет до 2000 долларов, а к 2006 году уже выйдет на уровень 2400 - 2500 долларов.

Таким образом, надежде на то, что рынок жилья наконец-то в Москве успокоится, судя по всему, не долго осталось жить. Цены на квартиры уже перестают смотреть вниз и собираются осваивать новые высоты. И получается, что сейчас самое время делать покупки - лучше уже не будет.

Сергей ОсиповТверская, 13