Рано или поздно каждый собственник сталкивается с самыми разными проблемами — от залива квартиры соседями до подготовки документов для совершения сделки купли-продажи. Их надо решать, и зачастую, чем быстрее, тем лучше. Неудивительно, что все больше собственников обращаются за профессиональной помощью к юристам.

Мне до брака принадлежала квартира (на которую муж после развода не может претендовать), а потом квартиру продали и на эти деньги построили дачу. Подлежит ли дележу эта дача в случае развода, и если да, то как мне подстраховаться, чтобы не делить дачу, построенную на деньги, полностью мне принадлежащие?
Елена Тумольская, Мытищи.

При разводе супругов им предоставляется право самостоятельно определить, кому какое имущество останется после развода. В том случае, если супруги не заключили подобного соглашения, раздел имущества производится судом с учетом положения каждого из супругов.

Если дача построена только на ваши деньги, то вам предстоит доказать это в суде. В качестве таких доказательств могут служить документы, подтверждающие продажу квартиры за определенную цену. Если был куплен некий участок, на котором затем построена дача, необходимо будет дополнительно предоставить суду ряд документов, из которых следует, что деньги принадлежали жене (желательно еще до брака), а также указывающих размер произведенных расходов, связанных со строительством.

Какие документы необходимо требовать от продавца при приобретении квартиры на вторичном рынке? Если квартира продавалась более одного раза, то надо ли проверять все прошлые договоры купли-продажи? Может ли продавец требовать аванс до сбора документов на продажу квартиры? Если да, то как вернуть аванс в случае отказа от покупки квартиры?
Ольга Сирина, Москва

Основным документом, имеющим значение при заключении договора купли-продажи квартиры, является свидетельство о праве собственности. Этот документ удостоверяет права продавца на квартиру, но еще не гарантирует новому собственнику отсутствия проблем. Поэтому при заключении договора вам надо потребовать от продавца не только свидетельство о праве собственности на квартиру, но и план БТИ, и выписку из домовой книги. Причем оба документа должны быть «свежими». Это позволит застраховаться от неприятных неожиданностей в виде незарегистрированных перепланировок или «случайно забытых» жильцов.
Что касается предыдущих договоров купли-продажи квартиры, то их все проверять незачем. Вам достаточно будет ознакомиться с последним договором купли-продажи, а лучше снять с него копию.
Кроме того, с продавца целесообразно взять расписку о том, что недвижимость не заложена, не подарена и на нее не имеют прав какие-либо третьи лица. Все это можно указать и в тексте договора купли-продажи. Таким образом, если продавец «забудет» рассказать вам о своих несовершеннолетних детях, которые прописаны в квартире, или о том, что квартира заложена, вы сможете потребовать возмещения убытков.
Что касается вопроса о задатке, то стороны вправе договориться самостоятельно о порядке оплаты (в том числе и о внесении задатка и его размере). В случае, если стороны договорились о внесении задатка покупателем, это также необходимо отразить в договоре. Если вы не укажете в договоре, что сумма задатка уменьшает общую стоимость квартиры, то вам скорее всего придется платить не только задаток, но и полную стоимость квартиры. При оплате задатка необходимо потребовать от продавца расписку в его получении. Причем в расписке необходимо будет указать сумму задатка даже в том случае, если она уже указана в договоре.

Как правильно совершить процесс купли-продажи гаража, который находится в ГСК?
Василий Григорьев, Москва

Первое, что вам необходимо узнать, — каков порядок вступления в ГСК. Если вас не будут принимать в члены ГСК, вы не сможете пользоваться гаражом. Поэтому вам следует изначально «наладить контакт» с администрацией ГСК. Как правило, в ГСК новые члены принимаются на общем собрании. Однако мнение общего собрания часто является выражением мнения руководящих органов ГСК.
В некоторых случаях члены ГСК настаивают на том, что им принадлежит преимущественное право покупки гаража. Чтобы избежать подобных неприятностей, необходимо заранее заручиться согласием членов кооператива или руководящих органов на ваше вступление в кооператив.
Сама купля-продажа должна совершаться путем заключения соответствующего договора. Разумеется, от прежнего владельца гаража необходимо получить все документы на гараж. Новый собственник гаража должен быть готов к тому, что ему придется платить не только налог на собственность, но и различные сборы на уборку территории, оплачивать коммунальные услуги и периодически выходить на субботники.

Я прописан в двухкомнатной коммунальной квартире, в другой комнате — соседка. В сентябре прошлого года я узнал, что соседка свою комнату продала. Где-то читал, что при продаже комнаты в коммунальной квартире сосед-продавец обязан уведомить другого соседа о продаже, так как тот имеет преимущественное право покупки. Меня никто не уведомил. Можно ли в связи с этим расторгнуть сделку купли-продажи, тем более что я готов приобрести ее за ту же сумму?
Николай Ковалев, Москва

Да, по действующему законодательству вы имеете преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Если вам предложат купить квартиру за большую сумму, вы вправе отказаться, указав, что квартира была продана за более низкую цену. Чтобы оспорить сделку, вам необходимо обратиться в суд с иском. При этом вы должны будете предоставить суду все документы, которые подтверждают ваши претензии на освобождающуюся комнату.
Вместе с тем необходимо учитывать, что в скором времени ситуация может измениться. В проекте нового Жилищного кодекса указано, что при продаже комнаты в коммунальной квартире получать согласие соседей не нужно, да и преимущественным правом покупки соседи обладать не будут.

Квартира куплена через агентство. Продавец хочет через суд признать сделку недействительной. Какова в таком случае роль и ответственность агентства? Ведь цена квартиры в договоре купли-продажи была указана по БТИ, а не реальная.
Татьяна Иствина, Москва

В том случае, если агентство по договору было обязано отследить «чистоту» квартиры, проверить правильность составления договора и вести весь процесс, то претензии можно перенаправить к агентству. Большое значение имеет причина, по которой продавец решил оспорить сделку. Что касается цены, то при расторжении договора, разумеется, будет учитываться только та цена, которая указана в договоре. Поэтому самому продавцу судебный процесс будет выгоден, поскольку часть денег он вполне может оставить себе.
Еще раз внимательно изучите договор купли-продажи. Особое внимание обратите на раздел, посвященный ответственности сторон и агентства. Попробуйте договориться с продавцом. Если не получится, попытайтесь доказать ему, что расторжение договора не в его интересах. Ведь для этого мало придумать причину. Все, что будет заявлено, еще надо будет доказать в суде: ведь договор продавец подписывал, будучи в здравом уме и твердой памяти.

Возможно ли взыскание ущерба, причиненного заливом квартиры, в следующей ситуации. Причиной залива стал прорыв трубы в расположенной выше квартире. Причина прорыва не установлена, т. е. вина собственника ничем не подтверждается.
Екатерина Гумельник, Люберцы

Причина прорыва труб устанавливается в любом случае. Прежде всего, в залитую квартиру необходимо пригласить работников РЭУ (техника-смотрителя или иных работников РЭУ). Комиссия составляет акт по факту залива. При составлении акта указывается, по чьей вине произошла авария. Как правило, при прорыве труб виновным признается РЭУ (ДЭЗ). После этого вас включают в очередь на ремонт. Вы можете либо согласиться на ремонт из материалов РЭУ, либо предоставить свои материалы.
Если авария произошла из-за плохих смесителей, которые были установлены самим жильцом или нанятыми им рабочими, то виноват в аварии будет жилец. В этом случае он обязан возместить всем пострадавшим причиненный ущерб, либо выплатив компенсацию, либо сделав ремонт.

Моя родная тетя собирается оформить на меня дарственную на свою квартиру в простой письменной форме и зарегистрировать ее в Регистрационной палате. Сама тетя прописана в этой квартире, квартира приватизирована на ее имя. Является ли дарение актом перехода прав собственности на квартиру? Могу ли я продать квартиру от своего имени? Можно ли ее приватизировать, если у меня уже есть приватизированная квартира и я не собираюсь переоформлять приватизацию?
Елена Лазкова, Москва

Если квартира уже приватизирована вашей тетей, то приватизировать ее второй раз вы не можете. Поскольку квартира находится в ее собственности, она имеет право ее продать, подарить, заложить и т. д.
После того как квартира будет вам подарена, вы имеете право совершать с нею любые действия, направленные на реализацию права собственности. Разумеется, вы можете продать квартиру от своего имени.
Однако не стоит забывать и об интересах тети. С правовой точки зрения вы можете совершать любые законные действия, направленные на реализацию ваших прав. Но тетя наверняка рассчитывает пожить в квартире, которую она подарила любимой племяннице. Поэтому, прежде чем продавать квартиру, подумайте, насколько это будет честно по отношению к вашей тетушке.

Подскажите, пожалуйста, каким образом можно встать на учет по улучшению жилищных условий?
Иван Серемеенко, Москва

Граждане, желающие улучшить жилищные условия, вправе обратиться в районную управу по месту жительства (ст. 4 Закона «Об улучшении жилищных условий жителей г. Москвы» № 22 от 15 января 2003 года). Для рассмотрения вопроса о принятии на учет необходимо подать соответствующее заявление.
По результатам рассмотрения заявления и проверки приложенных к нему документов управа принимает решение о постановке на учет или отказе в такой просьбе. О принятом решении заявителя уведомляют в письменной форме в течение одного месяца с момента подачи необходимых документов.
Напомним, что получить жилье с помощью города могут только граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. К ним относятся лица, проживающие в Москве не менее 10 лет и занимающие площадь ниже установленной нормы (менее 10 кв. м общей площади для отдельных квартир и менее 15 кв. м общей площади — для коммунальных). Москвичи, прожившие в Москве не менее 40 лет и занимающие коммунальные квартиры, могут быть поставлены на учет нуждающихся независимо от размера принадлежащей им площади (ст. 3 Закона «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы»).

Мой отец —  ветеран ВОВ, ему исполнился 91 год. Могут ли ему предоставить отдельное жилье, если в настоящее время он проживает с семьей сына (всего четыре человека) в двухкомнатной квартире общей площадью 53 кв. м?
Лариса Исаенкова, Москва

Как видно из вопроса, семья занимает отдельную квартиру. То есть имеется один лицевой счет и порядок пользования жильем не определен. По московскому законодательству в настоящее время ни один из членов такой семьи не имеет права на бесплатное получение жилья. На каждого жильца квартиры приходится по 13,25 кв. м общей площади. Норма постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий составляет для отдельных квартир 10 кв. м общей площади на человека.
Семью могут поставить на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, только если ветеран страдает каким-либо тяжелым заболеванием, дающим право на дополнительную площадь. Перечень таких заболеваний установлен постановлением правительства РФ «Об утверждении Перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь в виде отдельной комнаты» № 214 от 28 февраля 1996 года.
Если семья будет поставлена на учет, им может быть предоставлена дополнительная площадь, в том числе в виде отдельной квартиры для ветерана.

Я ветеран и инвалид I группы ВОВ. Проживаю в однокомнатной квартире в Москве, которая оформлена по договору пожизненного содержания. В ней прописано три человека. Могу ли я рассчитывать на предоставление жилья от города для решения своих жилищных проблем?
Петр Коновалов, Москва

К сожалению, из вопроса неясно, в каком качестве вы занимаете квартиру и кем вам приходятся остальные жильцы. По общему правилу право на улучшение жилищных условий возникает, если на каждого из жильцов отдельной квартиры приходится менее 10 кв. м общей площади (ст. 3 Закона «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы»).
Если вы имеете право на дополнительную площадь (18 кв. м общей площади либо отдельная комната), то потребность в улучшении жилищных условий определяется за вычетом такой площади. То есть от общей площади квартиры следует отнять 18, а затем разделить на 3 (количество жильцов). Если в результате получится менее 10 кв. м на человека, вы можете обратиться с заявлением о постановке на учет.

Мы живем в муниципальной двухкомнатной квартире общей площадью 46,8 кв. м. Всего в квартире прописаны и проживают восемь человек: ответственный квартиросъемщик, его бывшая жена, три дочери (одна из которых инвалид детства, сахарный диабет первой степени), три внука (один — инвалид детства, детский церебральный паралич). Мы приняты на учет по улучшению жилищных условий в марте 2000 года. На какое жилье мы можем рассчитывать и в какие сроки? Как отразится на остальных, если дочь с двумя детьми (не инвалиды) приобретет квартиру по программе «Молодая семья»?
Марина Вьюжникова, Москва

Если вы вставали на учет как одна семья, вам должны предоставить одну квартиру общей площадью не более 144 кв. м (по 18 кв. м на человека). При этом каждому из совершеннолетних членов вашей семьи должна предоставляться отдельная комната.
Количество комнат будет определяться исходя из того, что в одной комнате с совершеннолетним может проживать только супруг и (или) ребенок до 18 лет. При этом лица разного пола старше 9 лет также должны жить в отдельных комнатах (ст. 11 Закона «Об улучшении...»). Кроме того, если заболевание внука требует применения инвалидного кресла-коляски, он имеет право на дополнительную площадь в виде отдельной комнаты.
Если же вы вставали на учет как несколько отдельных семей, то каждой семье должна быть предоставлена отдельная квартира с учетом изложенных выше правил.
Если три человека получат отдельную квартиру как молодая семья, то общая площадь квартиры, которая будет предоставлена остальным жильцам, составит не более 90 кв. м. При этом должны учитываться правила расселения по отдельным комнатам совершеннолетних и лиц разного пола старше 9 лет, а также право больного внука на отдельную комнату (в случае необходимости использования инвалидного кресла-коляски).
Напомним, что по программе «Молодой семье — доступное жилье» квартиру может получить постоянно проживающая в Москве семья в первые три года после заключения брака (в случае рождения детей без ограничения продолжительности брака), при условии, что один из супругов не достиг 30 лет, а также неполная семья с детьми, в которой мать или отец не достигли 30-летнего возраста. Срок предоставления квартиры определить, к сожалению, нельзя.

Евгения ИоноваМ2 - Квадратный метр