Цену входного билета на московский рынок недвижимости аналитики определяют в $90 000. Именно столько в среднем стоит квартира в столице. Однако даже если покупатель имеет в два раза меньше денег, у него уже есть шанс стать участником сделки.

Портрет жилья за $43 000

Только в этом случае выбор у покупателя окажется невелик. Рынок предложит ему однокомнатную хрущевку в панельном доме в приличной удаленности от какой-нибудь конечной станции метро. Квартира будет общей площадью 30-32 кв. м на 1-м или последнем этаже, с маленькой — 5-6-метровой — кухней. Почти наверняка сделка будет альтернативной. Все готовые к продаже, свободные квартиры, владельцы которых не завязаны в цепочке других сделок, уходят, как правило, по более высокой цене. Вот портрет самой дешевой московской квартиры.

“Минимальную стоимость такого предложения можно оценить в среднем в $43 000, — говорит Андрей Сапожников, аналитик рынка недвижимости, консультант по информационной политике Некоммерческого фонда реструктуризации предприятий и развития финансовых институтов. — Если проанализировать всю статистику предложений московских квартир в мае, то самая низкая средняя цена квадратного метра составила $1585. По качественным характеристикам это панельная хрущевка в Восточном округе”.

Евгений Михаленков, начальник отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации “Инком-Недвижимость”, оценивает минимальную стоимость хрущевки с теми же параметрами для невзыскательных покупателей в $42 000 при цене $1400 за 1 кв. м. Но полагает, что сумма очень условна, поскольку в реальности такую квартиру можно купить не менее чем за $45 000.

Андрей Сапожников также уточняет, что оперирует ценой предложения, которая фигурирует в газетах объявлений и в базах данных риэлторских агентств. Правда жизни такова: между продавцом и покупателем идет торг — и, как правило, в сторону повышения. Ведь сложившийся при большом спросе на жилье рынок продавца позволяет последнему диктовать свои условия.

Где искать

Самые дешевые квартиры вторичного рынка расположены на востоке и юго-востоке столицы — в Люблине, Капотне, Текстильщиках, где на цену жилья влияет “слава” этих районов как экологически неблагоприятных. Даже расстояние до метро не всегда является определяющим фактором. По наблюдению Андрея Сапожникова, наиболее дорогие квартиры из самых дешевых — на Западе (Центральный округ в расчет не берется), где до метро может быть даже дальше, чем на востоке. Тем не менее стоят они по $1820 за 1 кв. м. Как писал Редьярд Киплинг, “Запад есть Запад, Восток есть Восток”…

В Южном Бутове, Жулебине, Очаково-Матвеевском цену минусуют неудобное транспортное сообщение, слабая инфраструктура, вид из окна, не всегда радующий глаз, — с индустриальными пейзажами и шумными магистралями. Пример, который приводит заместитель директора управления новостроек компании “Миэль-Недвижимость” Оксана Каарма: метр в трехкомнатной квартире на Большой Очаковской стоит просто рекордно дешево — $1053.

Олег Репченко, генеральный директор аналитического центра “Индексы рынка недвижимости”, полагает, что, говоря о дешевом жилье, надо четко определиться, где оно расположено — в пределах или за пределами МКАД: “Я бы разделил недорогое жилье на два класса: 5- и 9-этажные панельные дома и новостройки за МКАД”, — говорит он. Наиболее дешевое жилье, по его мнению, в Южном Бутове и Жулебине — районах массовой застройки. Там метр стоит $1000 с небольшим. Как правило, это квартира на 2-м этаже новостройки площадью 40 кв. м. “Тогда входной билет действительно получается чуть более $40 000, — считает Олег Репченко. — Если оценивать дешевый сегмент внутри МКАД, то там минимальная стоимость [начинается] от $50 000. Это однокомнатная квартира в панельной хрущевке площадью 30-32 кв. м”.

Все относительно

Многие аналитики говорят, что для объективности картины нельзя оценивать жилье по стоимости квадратного метра, для того чтобы занести его в разряд самого дешевого. Согласно данным аналитического отдела компании МИАН, сейчас квадратный метр в однокомнатной квартире на вторичке стоит минимум $1460 — правда, при этом характеристику квартиры компания в расчет не берет. Скажем, в сталинках в Юго-Восточном округе в мае 1 кв. м стоил $1543 против приведенных Андреем Сапожниковым $1585 в хрущевках, но за счет большей площади общая цена квартиры выглядит довольно внушительной. Стремительно дорожает квадратный метр в коммуналках: 13-метровая комната предлагается к продаже за $25 000. “Так что можно говорить о цене входного билета на московский рынок недвижимости и в $25 000”, — с легкой иронией замечает Андрей Сапожников.

Ту же аналогию проводит Евгений Михаленков относительно новостроек: “Если брать минимальную стоимость квадратного метра в строящихся домах, то лидировать будет Куркино — $1100-1200 за 1 кв. м. Но площадь квартир большая, сумма сделки получается приличной, поэтому почти невозможно купить новостройку меньше чем за $53 000-55 000”.

Этим же фактором, кстати, Михаленков объясняет и рост цен на вторичном рынке. Большое количество покупателей ушло с рынка новостроек. Раньше они привлекали невысокими ценами в сравнении со вторичкой. Сейчас цены сравнялись, и на рынке новостроек речь о дешевых предложениях уже не идет.

Тем не менее сегмент дешевого жилья на первичке остается. Из недорогих объектов на рынке новостроек Оксана Каарма привела в пример однокомнатную квартиру в Печатниках. Панельный дом серии П-111м, квартира на 2-м этаже площадью 46 кв. м. Стоит такое жилье $57 000. Сдача госкомиссии — II квартал 2005 г. “Как правило, к недорогим предложениям относятся новостройки в экологически неблагополучных районах. Это панельные дома на ранней стадии строительства, квартиры на крайних этажах”, — уточняет Оксана Каарма.

Дешевые дорожают быстрее

“Прогнозы относительно вложений в недорогую недвижимость те же, что и для всего рынка. Другое дело, что однокомнатную квартиру покупать всегда менее выгодно, чем большую по размеру, — замечает Олег Репченко. — Ведь даже самое дешевое жилье продается дороже, чем оно того стоит, если сравнивать цены за 1 кв. м в абсолютном выражении. Но когда перед покупателем встает вопрос — что-то или ничего, то он выбирает первое”.

Это утверждение больше относится к хрущевкам в панельном доме, которые не приобретают с инвестиционными целями. Покупатели таким образом решают квартирный вопрос, поэтому переживаний по поводу эффективности вложений они не испытывают. Хотя аналитики прочат таким покупкам светлое инвестиционное будущее.

В компании МИАН считают, что спрос на дешевое жилье никогда не будет удовлетворен полностью. Эффективность инвестиций в недорогие объекты оправдана постоянным и стабильным спросом на них, который станет еще выше в силу растущего интереса к дешевому жилью.

“Если рынок будет расти, то и недорогие квартиры будут дорожать, но, если динамика цен пойдет на спад, эти квартиры подешевеют первыми. Но в ближайшее время обвала не предвидится”, — прогнозирует Михаленков.

По мнению Оксаны Каармы, можно предположить только некоторое замедление роста цен в период летнего снижения покупательского спроса. Об этом уже говорят статистические данные первых летних продаж как панельного, так и монолитного жилья. Тенденций к обвалу цен не видно. Скорее все произойдет как в прошлом году и продажи с наступлением сентября выйдут на прежний уровень.

Пока же на рынке общее замедление роста цен на жилье. “В мае квартиры подорожали на 2,5%, в апреле — на 3,5%, но предложение продолжает расти”, — говорит Андрей Сапожников. Между тем на подъеме рынка дешевые квартиры всегда дорожают динамичнее, чем дорогие. По данным РАН “САВА”, однокомнатные квартиры в панельных хрущевках выросли в мае в цене на 2,49%, а их “собратья” в типовых панельных домах — на 1,97%. Однокомнатные в кирпичных хрущевках вообще подорожали всего на 0,63%.

Мал золотник и в дефиците

Если верить утверждениям специалистов Департамента инвестиционных программ строительства Москвы, доля дешевого жилья со временем будет уменьшаться. Это связано с изменением предпочтений покупателей, которые охотнее инвестируют средства в монолит. Инвестор тоже не дремлет и, думая о максимальной прибыли, старается отказаться от панели там, где можно возвести монолитно-кирпичный дом. Особенно в условиях дефицита земли, когда массовая застройка уходит на второй план.

“Рынок панельного жилья уже нельзя назвать дешевым, — более категорично комментирует ситуацию Оксана Каарма. — Дешевым он был только до декабря прошлого года, сегодня это скорее жилье экономкласса, а дешевой стала Московская область, но только для москвичей”.

Но есть и противоположные мнения. Репченко говорит, что нижний ценовой спектр будет всегда, каким бы дорогим жилье ни было. Хотя недвижимость сама по себе — товар дорогой. Даже самая плохонькая квартира равна по цене приличной иномарке или дорогому колье.

Сапожников уверен, что дешевые квартиры будут всегда: “Когда в Москве снесут все хрущевки, то их место на рынке займут панельные девятиэтажки”.

Михаленков называет дешевое жилье разменной монетой рынка недвижимости. Скажем, благодаря присутствию сегмента недорогого жилья хозяева трешек в случае разъезда могут разменять их на две однокомнатные квартиры как раз в тех самых панельных хрущевках. “Если бы их не было, распалось бы большинство альтернативных сделок, — считает Михаленков. — Представьте, если минимальной денежной купюрой в обращении у нас будет 500-рублевая”.

Алла ТихоноваВедомости