САНКТ-ПЕТЕРБУРГ — Правительство Петербурга прекратило выделение застройщикам участков для проведения изыскательских работ. Преимущественной формой получения прав на застройку теперь должны стать инвестиционные торги. Первый аукцион уже состоялся. Его результаты неоднозначны. Специалисты считают, что неуклюжий переход к новой схеме приведет к сокращению объемов строительства на протяжении ближайшего года-двух и спровоцирует дальнейший рост цен на жилье.

Сделай сам

На торги 9 июня были выставлены четыре лота. Вниманию инвесторов предложили: 4,7 га — под строительство общественно-делового центра в Приморском районе, два участка — 2,8 га и 3,2 га — под жилую застройку в Шувалово-Озерках, территорию в 1,9 га под многофункциональный комплекс в Невском районе. Продавалось право аренды на шесть лет. В качестве начальной цены оценщиками была установлена величина годовой арендной платы. Победитель должен был умножить итоговую сумму на 6 и платить частями: по 30% в первые три года и по 3,3% — в последующие три. Организаторы торгов предполагали, что этого времени достаточно, чтобы построить на участке жилье или коммерческий комплекс.

Право застройки было оценено для первого лота в $88 за 1 кв. м, для второго — в $334 за 1 кв. м, для третьего — $295 за 1 кв. м и четвертого — $79 за 1 кв. м.

Новизна ситуации заключалась в том, что торги проводились по так называемому “короткому” пакету документов. Для каждого участка были определены: функциональное назначение, теоретическая возможность подключения инженерных мощностей, документы, удостоверяющие отсутствие других арендаторов и прочих обременений. То есть минимум информации, упрощенная схема. Далее, как задумано, строители-победители уже сами соберут необходимые сведения, согласования и проч. Для того им и дается столько времени (три года — на изыскания и проектирование, столько же — на собственно строительство).

Без своих

Ажиотажа первые торги не вызвали. На участки под административно-деловые комплексы было подано по одной заявке, и аукционы по этим лотам не состоялись. По второму лоту — два реальных участника и короткая торговля. Победитель предложил (в сумме) $12,168 млн. Третий лот ушел по стартовой цене — $9,24 млн за шесть лет аренды и право строить жилье.

Крупные петербургские девелоперы в аукционе участия не принимали. В Шувалово-Озерках будут строить москвичи (компания “Пионер”) — и финны (“ЮИТ Лентек” — дочерняя фирма финляндского строительного концерна. Большинство участников рынка сочли цену завышенной. По очень приблизительным расчетам, в стоимость жилья, которое можно будет построить на приобретенных участках, победители уже заложили более $100 на каждый квадратный метр, чтобы “отбить” понесенные затраты. А ведь еще нет необходимых согласований, не проведены предпроектные работы, не ясно, как обстоят дела с подключением инженерии.

После торгов представители “Водоканала” и “Ленэнерго” заявили, что к ним официально никто за информацией по этим лотам не обращался. Однако генеральный директор компании “Прагма” Денис Литов считает: нет никаких гарантий, что проекты вообще состоятся, поскольку на обоих участках существуют серьезные проблемы именно с инженерным обеспечением.

Администрация, однако, вполне довольна: более $20 млн поступят в казну, а хлопоты по дальнейшему освоению участков теперь ложатся на инвесторов.

Владимир Жуковский, заместитель директора Фонда имущества по экономике и финансам, считает результаты первых торгов “в принципе положительными”. По его мнению, идет “период привыкания”. Он проводит аналогию: “Когда начинали продавать неликвидные объекты (аварийные здания и подвалы), было то же самое. Потом покупатели привыкают, процедура отлаживается”. Неудачу с административными комплексами Жуковский объяснил тем, что участки под такие комплексы — это штучный товар и на него сложнее найти покупателя. Фонд имущества планирует выставлять лот 1 и 4 повторно по той же цене.

Лев Каплан, президент объединения “СоюзПетроСтрой” (в объединение входит более 400 компаний), считает, что торги провалились. Во-первых, по его мнению, порочна сама идея торгов по “короткому” пакету (“полупакету”). Такой формы нет в федеральном законодательстве. Территории не обеспечены инженерными мощностями и электроэнергией. Администрация, отмечает Каплан, хочет продавать “полупакеты”, потому что не может (не успевает) готовить нормальную тендерную документацию. Во-вторых — завышенная цена. “Получается нагрузка от $135 на 1 кв. м проекта — сейчас, когда еще ничего не построено. Значит, будут привлекать деньги дольщиков. А для дольщиков это огромный риск”, — говорит Лев Каплан.

По словам Каплана, он общался с представителями банковского сообщества и банки под шестилетнюю аренду кредиты не дадут. “Теперь КУГИ призывает крупные компании самим готовить документы — мы возвращаемся к пройденному, к торгам с заранее известным результатом”, — заключает Каплан.

Борис Томалак, генеральный директор “СКС-Падамс”, считает, что первый аукцион не показателен: “Большие площади, высокие цены, мало заинтересованных лиц. Пока все очень смутно”.

Однако, полагает Томалак, даже если торги не станут массовыми, а процедура — более прозрачной, для рынка это не трагедия. Потому что есть альтернатива — освоение территорий, занятых военными или ведомствами, промышленных зон. Спрос на них растет, но пока к реальному взаимодействию не готовы ни инвесторы, ни сами владельцы. “Такие участки образовались в период первоначального накопления капитала, через акционирование. Их владельцы и растратить ресурс не хотят, и собственных бизнес-планов не имеют. Самый большой дефицит — грамотный менеджмент, способный управлять развитием территорий. В Петербурге — всего десяток профессиональных компаний”, — констатирует Борис Томалак.

Парадокс об оценке

По закону, каждый объект, выставляемый на торги, должен быть оценен независимым оценщиком. Эксперты независимых фирм, изучив всю доступную информацию, устанавливают величину начальной арендной платы. Федеральный закон “Об оценочной деятельности” никаких “коротких” пакетов действительно не предусматривает: есть объект, есть набор параметров, которые оценщиком должны быть учтены. Данные о возможности подключения мощностей, характеристики грунтов, анализ доходности и десятки прочих величин, без которых невозможно судить о реальной стоимости участка, — в обязательном порядке. То есть если выполнен нормальный отчет, то зачем же “укорачивать” пакет документов?

В отчете по одному из лотов, с которым удалось ознакомиться до торгов, в графе “грунты” было написано: “хорошие”… Да и вся работа заняла у специалиста несколько дней — для территории под многомиллионный проект маловато.

А если отчет выполнен некачественно, значит, у заинтересованных лиц (к примеру, у конкурентов) возникает возможность оспорить начальную цену и результаты аукциона. Это дополнительно увеличивает риски.

Владимир Жуковский в этом непростом вопросе занимает осторожную позицию: “Можно ли оценивать объект, не имея полной информации? Но полной информации по инфраструктуре нет никогда! Эксперт, оценивая квартиру, не имеет свежих данных по техническому состоянию здания… В случае торгов для определения начальной цены это нормально, когда точность ниже, чем при оценке для прямой продажи. Серьезный покупатель все равно оценку делает сам”.

Но многие из экспертов-оценщиков с такой позицией не согласны. Компромисс, конечно, нужен (упрощенный порядок оценки для торгов), только для этого надо бы сначала поменять федеральное законодательство, заявил один из специалистов, попросивший не называть его имени в печати.

Пиарова победа

Первые торги были принципиально важными для новой администрации Петербурга. Отказ от порочной практики целевого выделения участков инвесторам — один из ключевых лозунгов предвыборной программы нового губернатора Валентины Матвиенко. Мол, рынок покажет истинную цену земли, свободная конкуренция и равные условия приведут на рынок новых игроков. Бюджет наполнится, а строить будут все больше и дешевле.

Так было задумано.

В период выборов, в конце 2003 г. на нескольких интернет-сайтах появились статьи, клеймившие порочную систему целевого распределения участков. Указывались суммы, которые нужно проплатить для получения территории под застройку, и конкретные лица (с фамилиями, должностями, телефонами).

Переход к системе торгов представлялся универсальным лекарством от коррупции и средством наполнения бюджета. Потом оказалось, что подбор участков, их юридическая “зачистка” и упаковка — дело долгое, хлопотное и недешевое. Начальник Управления инвестиций Лев Винник обещал уже в I квартале отработать процедуру подготовки документов, а к концу года — продавать по 20-30 пакетов в неделю. Уже сейчас видно: не получается. Неохотно, со скрипом приняли постановление правительства о допуске частных компаний к подготовке документов — за 5% от суммы победителя. Во-первых, такая компенсация устраивает далеко не всех и покроет затраты только при продаже крупных участков. Во-вторых, постановление до сих пор официально не опубликовано, а значит, и не вступило в силу.

Показательный пример. Частная фирма “Департамент инвестиционных торгов” (ДИТ) как раз и занималась подготовкой тендерной документации. По словам сотрудников фирмы, в разработке были полные пакеты по 120 участкам. Средняя стадия готовности — 60%. Москомприватбанк предоставил под эту работу кредитную линию в несколько миллионов долларов. Однако администрация отказалась сотрудничать с компанией. “Департамент” был вынужден приостановить работу.

Вице-президент корпорации “Петербургская недвижимость” Вячеслав Семененко считает: для того чтобы рынок торгов пришел в движение, стартовые цены должны быть существенно ниже, а участков под застройку — намного больше: не единицы, не десятки, а сотни. “Для того чтобы сбалансировать спрос и предложение, город должен вводить около 2,5 млн кв. м нового жилья в год. Сегодня мы строим меньше 2 млн кв. м. А с такими темпами подготовки участков у нас и вовсе через год возникнет провал в запуске новых проектов строительства”, — отмечает он.

Отвлекающий маневр

Пока организаторы пытались отладить системы торгов, представители Смольного не без успеха “работали” с городским парламентом. Потому что отдавать невосполнимые земельные ресурсы на аукцион, где все решает размер суммы, категорически не хотелось.

В результате депутаты городского Законодательного собрания (ЗС) приняли закон об инвестиционных торгах, полностью устраивающий администрацию. Решение о том, кто сможет получить участок (помимо торгов), а кто — нет, по-прежнему будет принимать Смольный. Только теперь его полномочия еще более расширились.

В документе приведен чрезвычайно широкий перечень случаев, когда инвестор может рассчитывать на получение площадки целевым образом. Вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров объясняет это так: “Мы не можем полностью отказаться от целевого выделения. Например, в отношении гостиничного бизнеса целевое предоставление просто необходимо. К тому же продавать "неупакованные" участки нельзя, а подготовить сразу много "пятен" [застройки] мы не можем. Поэтому торги пока будут единичными”.

Самое главное — целевое выделение снова распространяется и на жилищное строительство. Но теперь помимо обычных платежей за право строительства при целевом (помимо торгов) предоставлении участка инвестор обязан будет передать городу 10% квартир в новом доме.

Оппоненты Смольного в ЗС считают, что принятый закон о торгах будет способствовать развитию коррупции. По мнению депутата Михаила Амосова, лучше уж было бы принять закон из одной строчки: администрация может отдать участок кому угодно и на каких угодно условиях.

Тем временем в конце июня должен был пройти очередной аукцион. Правительство Петербурга решило выставить на торги право застройки квартала 25А в Шувалово-Озерках. На территории площадью 12,7 га на пр. Просвещения расположилось недостроенное здание Петербургской медицинской академии последипломного образования (МАПО), которое было заложено еще 15 лет назад. По расчетам КГА, на этой площадке можно возвести около 180 000 кв. м жилья. Арендная плата за землю была определена вполне символическая — всего $26 500 в год. Зато как только будет выдана разрешительная документация на строительство, инвестор обязан будет перечислить в бюджет “на развитие инфраструктуры” $28 млн.

Торги в последний момент организаторам пришлось перенести — видимо, желающих приобретать сомнительные права по $220 за 1 кв. м не нашлось.

Дмитрий СиночкинВедомости