Мы продолжаем знакомить читателей с основными тезисами совместного исследования на тему «Сколько стоит вид из окна», проведенного под научным руководством Александра Долгина Фондом прагматики культуры, Государственным университетом — Высшей школой экономики и агентством недвижимости «Домострой».

Первая часть исследования, посвященная вопросам классификации видов из окон и основным факторам, влияющим на стоимость недвижимости, была опубликована в № 27 (183) от 7 июля 2004 года. Сегодня рассмотрим цены видов из окон элитных квартир.
По большинству объектов во всех анализируемых районах (Арбат, Остоженка, Замоскворечье, Центр, Хамовники) авторы посчитали среднюю стоимость 1 кв. м на каждом из этажей, а затем выявили, какую долю цены составляет стоимость вида из окна.
Из анализа был исключен район Хамовники, в котором расположена «Усадьба Трубецких» (ул. Усачева, 3): цены на квартиры в этом комплексе на порядок отличались от цен по другим домам в Хамовниках. Так, если средняя цена по Хамовникам без «Усадьбы Трубецких» составляла на момент проведения исследования в марте 2004 года порядка $5 тыс. за 1 кв. м, то в «Усадьбе Трубецких» цены были следующие: $8800 за 1 кв. м — третий этаж, $11 500 за 1 кв. м — отдельно стоящий таунхаус, $15 тыс. за 1 кв. м — видовой пентхаус. Такие высокие цены обусловлены не только амбициями застройщика, но и тем, что дом построен прямо в парке-музее «Усадьба Трубецких», а за строительство на территории музея приходится расплачиваться и застройщику, и покупателям. Однако данный объект представляет интерес для качественного анализа стоимости видов из окон.
Из таблицы «Зависимость стоимости 1 кв. м элитных квартир от этажности» видно, что стоимость вида из окна может быть равной стоимости самой квартиры в этом доме — достойный вид из окна удваивает цену квартиры. Такая ситуация наблюдается, в частности, в районе Арбата и в Центре (район Тверской и Никитской улиц, Патриарших прудов).
В Замоскворечье и в Хамовниках стоимость 1 кв. м зависит от вида из окна несколько меньше. В отношении Замоскворечья это объясняется тем, что там нет в продаже по-настоящему видовых пентхаусов, а популярность этого района ниже, чем популярность Остоженки, Арбата или Центра. Что касается Хамовников, то этот район, несмотря на то что он сейчас активно «раскручивается», все-таки не является историческим центром, соответственно и виды из окон здесь не могут быть такими же по качеству, как в пределах Бульварного кольца.
Качественный анализ стоимости видов из окон в элитных новостройках
Для того чтобы понять, как влияют конкретные виды из окон на стоимость 1 кв. м, необходимо рассмотреть несколько вариантов квартир в одном и том же доме на одном и том же этаже, но одни из них имеют «раскрученный» вид из окон, а другие — нет.
В историческом центре Москвы к «раскрученным» относятся прежде всего виды на храм Христа Спасителя, Кремль и набережную.
В неисторическом центре — в тех же Хамовниках — наиболее популярными являются виды на исторический центр (т. е. на Остоженку и Арбат, за которыми в отдельных случаях могут виднеться храм Христа Спасителя и Кремль), на набережную, а также на сквер или парк. Из Хамовников также можно увидеть университет и Воробьевы горы, но квартир с подобными видами сейчас в продаже на рынке элитных новостроек нет.

Вид на храм Христа Спасителя
На данный момент это самый дорогой и «раскрученный» вид. При этом смотреть на храм Христа Спасителя вблизи желающих немного. В результате опроса покупателей удалось установить, что «оптимальным является, когда видна примерно половина храма, за ним — кусочек Кремля, а перед ним — новенькие симпатичные домики». Такие виды открываются с верхних этажей домов в центре Остоженки, к примеру, из домов в Пожарском и 1-м Зачатьевском переулках. Раньше такими видами мог похвастаться Молочный переулок, но теперь, как отметили эксперты, «дон-строевский комплекс все виды подпортил».
Для иллюстрации ответа на вопрос, сколько может стоить вид на храм Христа Спасителя, возьмем дом по адресу: Остоженка, 27. В этом доме окна квартир могут выходить либо во двор — в сторону Пречистенки, либо на проезжую часть — в сторону Остоженки, откуда и может быть видна небольшая часть храма.
На третьем этаже в этом доме на момент исследования были выставлены на продажу две квартиры: одна с видом на храм Христа Спасителя (видна верхушка купола), а другая — без. Первая стоила $7800 за 1 кв. м, вторая — $6700 за 1 кв. м. Следовательно, вид из окна на верхушку купола прибавляет в данном случае $1100 к каждому квадратному метру.
Отметим, что в остальном виды из окон в этих квартирах принципиально не отличаются: и там, и там — старая Москва. Если бы не храм Христа Спасителя, то квартира с окнами на тихий дворик ценилась бы, несомненно, выше, чем квартира с окнами, выходящими на проезжую часть. Поэтому к названной стоимости вида на храм можно смело добавлять еще как минимум $100–200 за 1 кв. м. Таким образом, вид из окна на верхушку купола храма Христа Спасителя стоит $1200–1300 на 1 кв. м, или 18–19% стоимости квартиры.

Вид на старую Москву
Для анализа взята квартира по адресу: Большой Палашевский переулок, 1/14. Этот дом является частью строящегося «Квартала на Патриарших», но ни о каком виде на Патриаршие пруды здесь не может быть и речи, так как они отделены от комплекса жилой застройкой. Как известно, в отличие от громоздкого храма Христа Спасителя, построенного к тому же на возвышении, пруды можно созерцать лишь из окон дома, находящегося в непосредственной близости от них. В анализируемом доме есть квартиры, которые застройщик называет «видовыми» и «невидовыми». В чем их отличие? В том, что вторые выходят, как правило, на стену соседнего дома, а первые — на пространство, образуемое низкоэтажной застройкой старой Москвы.
В марте 2004 года в доме по адресу: Б. Палашевский переулок, 1/14, было выставлено на продажу четыре квартиры: на третьем этаже по цене $5700 за 1 кв. м; на четвертом — по $6200 за 1 кв. м; на пятом — по $5800 за 1 кв. м; на шестом этаже — по $6400 за 1 кв. м.
Возникает вопрос: почему на пятом этаже квартира продается по цене $5800 за «квадрат», хотя должна стоить около $6300? Ответ прост — остальные три квартиры являются «видовыми», а эта — нет. Следовательно, стоимость вида на старую Москву можно оценить в данном случае в $500 на 1 кв. м жилья, что составляет порядка 8,5% стоимости квартиры.

Вид на Старый Арбат
По словам экспертов, не совсем хорошо, если окна квартиры выходят на Старый Арбат («шумно и суетно»), виды на него и в переулок все же ценятся выше, чем просто виды в переулок. Хорошо это прослеживается на примере дома по адресу: Арбат, 18. Дом на восемь квартир и два офисных помещения находится на пересечении Старого Арбата и Серебряного переулка. Исходя из того, что квартиры в переулках Арбата ценятся выше, чем на самом Арбате, многие риэлторы предпочитают в своей рекламе называть адресом этого дома Серебряный переулок, 1. Однако застройщик придерживается другого мнения, что отражается и на политике ценообразования.
В доме на каждом этаже есть по две квартиры, одна из которых имеет угловое окно с видом и на Старый Арбат, и в Серебряный переулок, а другая — нет.
Из таблицы «Стоимость 1 кв. м в доме по адресу: Арбат, 18» (таблица № 2) мы видим, что чем выше этаж, тем меньше сказывается вид на Старый Арбат на стоимости квадратного метра. Причем этот вклад меньше не только в относительном, но и в абсолютном выражении: на четвертом этаже он составляет $900 на 1 кв. м, на пятом этаже — $800 на 1 кв. м, в двухуровневых квартирах на шестом-седьмом этажах вообще отсутствует.
Объясняется это тем, что вид на Старый Арбат и в Серебряный переулок интереснее и разнообразнее, чем просто вид в Серебряный. Во-вторых, Старый Арбат шире, чем Серебряный переулок, следовательно, вид на него увеличивает пространство. С верхних этажей открываются виды на переулки Старого Арбата, на крыши более низких соседних домов. В этой ситуации неважно, что внизу — Старый Арбат или Серебряный переулок, главное — это пространство вокруг. У квартиры без углового окна есть терраса, что делает открывающиеся виды более зрелищными, чем виды просто из окон. Таким образом, отсутствие одних качественных характеристик вида компенсируется наличием других.
Вид на парк, открывающийся из пентхауса в «Усадьбе Трубецких»
«Усадьба Трубецких» — уникальный объект, построенный непосредственно в парке-музее. Лишь жильцам этого дома будут доступны ночные прогулки по усадьбе (бывший парк Мандельштама), так как для всех остальных парк на ночь закрывается. Отсюда и очень высокая для Хамовников цена: в марте квартира на третьем этаже продавалась по $8800 за 1 кв. м, а отдельно стоящий таунхаус был выставлен на продажу по цене $11 тыс. за 1 кв. м. За каждый квадратный метр пентхауса общей площадью 356 кв. м запрашивали $15 тыс.
У пентхауса с панорамным застеклением и террасой окна выходят на три стороны. Основной вид, который открывается отсюда, — это вид на парк «Усадьба Трубецких». Отметим, что $6200 за 1 кв. м здесь стоит не только вид из окна, но и терраса — главное преимущество пентхауса над квартирами на нижних этажах. В мае 2004 года этот пентхаус был продан. Таким образом, надбавка за вид из окна и террасу составила здесь 70% и оказалась вполне адекватной.

Эффект Веблена как заключение
Вид из окна — благо, глубоко укорененное в культуре. Вид из окна не выступает как самостоятельный товар. Это один из факторов, влияющих на цену недвижимости. Он может положительно, отрицательно или нейтрально влиять на конечную стоимость жилья. То есть речь идет о «хорошем», «плохом» и «нейтральном» виде из окна. В первом случае покупатели готовы доплачивать за вид из окна. Во втором они согласны приобрести недвижимость по цене ниже той, которую они бы заплатили при условии «нейтрального» вида из окна. В третьем случае вид из окна никак не влияет на стоимость недвижимости.
Можно наблюдать прямую зависимость между стоимостью вида из окон и степенью элитности жилья: чем лучше вид, тем элитнее жилье, чем элитнее жилье — тем дороже покупатели готовы заплатить за вид из окон. Стоимость аналогичных квартир в одном доме на одном этаже в зависимости от вида из окон может отличаться в Москве на несколько тысяч долларов за 1 кв. м. Это реально подтверждается многолетней практикой продаж квартир на первичном и вторичном рынках. Наиболее показателен в этом отношении первичный рынок, поскольку квартиры по своим характеристикам абсолютно идентичны — юридически и физически они находятся в одинаковом состоянии.
Хороший вид из окна имеет характеристики роскоши. С другой стороны, потребление «вида из окна» — это потребление не только товара роскоши, но и товара, позволяющего обладателю этого блага приобрести душевный комфорт. Наконец, потребление вида из окон неотрывно связано с демонстративным поведением, покупателями видов из окон зачастую движет эффект Веблена — товар используется не по своему прямому назначению, а с целью произвести впечатление на окружающих, заявить о своем статусе.
В случае с элитной недвижимостью в центре города вид из окна является нетиражируемым и социально-функциональным благом. Если же речь идет о жилье бизнес- и эконом-класса, то здесь вид из окна — это скорее тиражируемое и индивидуально-функциональное благо.

Лучшие виды расположены на верхних этажах и являются панорамными. Четко прослеживаются два лидирующих направления: историческое и экологическое. Наиболее неблагоприятными, по мнению экспертов, являются виды на промзону, крупные магистрали, на стены близко стоящего дома, пустырь, железную дорогу, гаражи и т. п. Нейтральные виды — это виды во двор и на придомовую территорию.
Цена на виды из окон в классе элитной недвижимости может достигать 100% стоимости квартиры. Такая ситуация наблюдается, в частности, в районе Арбата и в Центре (район Тверских, Никитских улиц). В Замоскворечье и Хамовниках цена видов из окна меньше — она достигает 80% стоимости самой недвижимости.
Наиболее популярными в сфере элитной недвижимости остаются виды на храм Христа Спасителя, старую Москву и Старый Арбат. Иностранцы высоко ценят вид на резиденцию американского посла. Популярным и дорогим (цена доходит до 140% стоимости жилья) является панорамный вид, одновременно охватывающий и историческую часть города, и реку, и зеленую зону.

Наталья МартыноваМ2 - Квадратный метр