САНКТ-ПЕТЕРБУРГ — В городе активно развивается рынок коммерческих помещений, расположенных на первых этажах в новых жилых зданиях. Они используются под магазины, аптеки, салоны красоты, офисы и, как правило, распродаются до сдачи домов в эксплуатацию по ценам, превышающим квартирные. Впрочем, некоторые девелоперы предпочитают придержать этот ликвидный товар у себя и самостоятельно сдают нежилые площади в аренду. Практически во всех проектах по строительству жилых комплексов, стартующих в 2004 г., предусмотрены коммерческие “встройки”.

Однако ситуация может измениться в связи с одной из последних инициатив Смольного: губернатор Валентина Матвиенко хочет, чтобы инвесторы продавали городу встроенные помещения по себестоимости для размещения социальных объектов — поликлиник, библиотек, почтовых отделений и проч. Это административное нововведение, пока еще не закрепленное на уровне нормативного документа, но уже опробованное на нескольких фирмах, всерьез обеспокоило девелоперов.

Необитаемые метры

В 2003 г. в Петербурге различные компании, работающие в сфере жилищного строительства, ввели в эксплуатацию примерно 180 000 кв. м встроенно-пристроенных нежилых помещений. Они довольно равномерно распределяются между основными игроками петербургского рынка, явных лидеров нет. Холдинг “Эталон-ЛенСпецСМУ”, например, сдал 6800 кв. м коммерческих площадей, ФПГ “РОССТРО” — тоже 6800 “квадратов”, ЗАО “Строительный трест” — 13 700 кв. м, “Петербургстрой Skanska” — 2000 кв. м и проч. В этом году у некоторых компаний показатели будут выше. Например, “Эталон-ЛенСпецСМУ” рассчитывает запустить около 11 000 кв. м нежилых помещений, “Петербургстрой Skanska” — примерно 5000 кв. м.

По оценке маркетологов ЗАО “Центральное управление недвижимости “ЛенСпецСМУ”, всего в I квартале 2004 г. на реализацию были выставлены “встройки” в 82 домах. Эта цифра довольно стабильна и за последний год менялась незначительно. Традиционно больше

всего предложений в Выборгском районе, где бурно развивается первичный рынок жилья (22% от общегородского объема). На 2-м месте — Приморский (16%), на 3-м — Центральный район (10%).

Сейчас девелоперы предусматривают нежилые помещения практически на всех объектах — от скромных типовых “панелек” до зданий повышенной комфортности. Директор по продажам компании “Петербургстрой Skanska” Эдуард Киямов считает, что они востребованы даже в новостройках, расположенных в малопроходных местах, внутри кварталов: “В доме на 3-4 подъезда, где обычно больше 100 квартир, хватит клиентов для небольшой парикмахерской или продовольственного магазина, поэтому 2-3 помещения по 100-150 кв. м будут вполне уместны. Дефицит коммерческих площадей в спальных районах сохраняется”.

Другая очевидная причина интереса девелоперов к “встройкам” — низкая ликвидность типовых квартир, расположенных на первых этажах. Состоятельные покупатели, в принципе, не будут рассматривать такие варианты. Генеральный директор ОАО “Строительная корпорация “Возрождение Санкт-Петербурга” Иван Романов поясняет: “Мы специализируемся на элитных домах, а такой стандарт жилья не предполагает квартир на первых этажах. Кроме того, наши объекты расположены, как правило, в престижном центре и имеют хороший коммерческий потенциал, поэтому на нижних уровнях мы традиционно предусматриваем помещения, которые можно использоваться под магазины, офисы или фитнес”.

Если сосед — не жилец

Наиболее востребованный рынком размер “встройки” — 100 кв. м. Однако интересны и более крупные площади. Такие клиенты немногочисленны, зато приходят к застройщику на самых ранних стадиях строительства и предлагают хорошую цену. Например, компания “Северный город”, которая возводит в разных районах Петербурга кирпично-монолитные дома, объединенные общим брэндом “квартиры для среднего класса”, сотрудничает с сетью “Пятерочка”. Последней необходимы помещения от 1000 кв. м под супермаркеты. Несколько сделок уже состоялось. Например, “Пятерочка” приобрела “встройку” в доме на Коломяжском пр-те (Приморский район). Кстати, с этой сетью работает и холдинг “Эталон-ЛенСпецСМУ”.

Компания “Падамс” отделала под магазин бытовой техники “Телемакс” крупное встроенное помещение на двух этажах дома на Ленинском пр-те, 95.

Специалисты “Северного города” отмечают: важно, чтобы нежилые площади были универсальными (имели свободную планировку, потолки не ниже 3 м и два входа).

По наблюдениям специалистов “РОССТРО”, зачастую покупателями или арендаторами “встроек” становятся сами жильцы дома, развивающие бизнес, — удобно, когда на работу ездишь на лифте.

По оценке Эдуарда Киямова, чаще всего “встройки” приобретают под продовольственные магазины, аптеки, парикмахерские и косметические салоны. Первые этажи охотно берут и под кафе. Другие довольно распространенные клиенты — агентства недвижимости. Например, в Доме на Поклонной горе обосновались сразу две риэлторские фирмы — “Итака” и “Аркада”.

Как правило, застройщики накладывают некоторые ограничения на потенциальных покупателей или арендаторов (казино в жилом доме, естественно, недопустимо). Чем выше класс объекта, тем жестче требования.

Так, корпорация “Возрождение Санкт-Петербурга” не рассматривает предложения от рестораторов. “Нет таких технологий, которые полностью избавили бы жильцов верхних этажей от шума, да и от запахов. Большой приток посетителей и транспорта им тоже не нужен. По этим же причинам мы отказались и от продовольственных магазинов. Статус покупателя "встройки" должен соответствовать классу здания. Например, в нашем доме в Крестьянском пер., 4а, разместился салон "Лексус — Аксель Кар", на Каменноостровском пр-те, 56, — мебельный салон "Ангелина". Среди наших клиентов — стоматологические кабинеты, юридические компании, турфирмы”, — комментирует Иван Романов.

Уникальный для Петербурга проект — жилой комплекс “Новая звезда” на Песочной набережной, который сдается в эксплуатацию в конце 2004 г. (застройщик — компания “RBI — Элитные жилые комплексы”). В этом доме общей площадью 26 000 кв. м половина пространства отведена под объекты инфраструктуры. Здесь предусмотрены 25-метровый бассейн на четыре дорожки, тренажерный зал, зал для настольного тенниса, сауна, зимний сад, бильярдная, косметологический и массажный кабинеты и т. п. Качество обслуживания дома обеспечит компания Reim Consulting — представитель скандинавского холдинга. “Особенность нашего проекта еще и в том, что нежилые площади к моменту заселения полностью укомплектуют. Покупатель квартиры уже сейчас знает все нюансы: какой марки будут тренажеры в зале и столы в бильярдной, как будет очищаться вода в бассейне и т. п. Эти проблемы не придется решать потом на общем собрании ТСЖ. Наш комплекс закрытый и рассчитан только на обитателей дома и их гостей”, — комментирует начальник отдела маркетинга компании “RBI — Элитные жилые комплексы” Вячеслав Михайлов.

Корпорация “Возрождение Санкт-Петербурга” тоже опробует подобную схему. В строящемся малоэтажном комплексе на наб. Мартынова, 74, более 2000 кв. м отводится под первый в городе wellness-центр. Эти площади также не будут выставляться на продажу. “Статус объекта таков, что там не может быть посторонних, а значит, помещения не имеют особой коммерческой привлекательности”, — комментирует Иван Романов.

Жилые комплексы с развитой инфраструктурой для внутреннего пользования — пока экзотика для Петербурга. А “встройки” для девелопера — это прежде всего способ заработать.

Почем нежить?

Большинство нежилых помещений застройщики продают по договорам долевого участия. По данным ЗАО “Центральное управление недвижимости “ЛенСпецСМУ”, средний уровень цен предложения в I квартале 2004 г. составлял $1327 за 1 кв. м. По сравнению с IV кварталом 2003 г. он увеличился на 14%. Ценовой максимум зафиксирован в Центральном районе, где выставлялось помещение по $5152 за 1 кв. м. Средняя стоимость “встроек” здесь увеличилась за квартал на целых 38%, достигнув $2388 за “квадрат”.

2-е и 3-е места в ценовом рейтинге делят Адмиралтейский и Петроградский районы, на 4-м — Московский. Это, в принципе, совпадает с картиной, наблюдающейся на вторичном рынке коммерческой недвижимости.

По данным разных девелоперских структур, за последний год встроенные помещения подорожали от 15-20% до 50%. Такой большой разброс в оценках объясняется тем, что строящиеся объекты чрезвычайно индивидуальны и имеют различную ценность для коммерсантов.

Например, в жилом доме компании “Петербургстрой Skanska”, расположенном на юго-западе (перекресток Ленинского пр-та и ул. Десантников), нежилые площади год назад продавались по $620 за 1 кв. м, а сейчас они уходят по $1050 за 1 кв. м.

Еще более яркий пример — дом “Шуваловская башня” рядом со ст. м. “Проспект Просвещения”. Его “Петербургстрой Skanska” начала строить около трех лет назад. Все коммерческие “встройки” (около 2000 кв. м) были разобраны больше года назад. Первые сделки происходили по цене $560 за 1 кв. м, а сейчас, по неподтвержденной информации, помещения перепродаются уже по $3000 за 1 кв. м (дом сдан госкомиссии).

Как правило, “встройки” выбрасываются на рынок на начальном этапе строительства и не залеживаются. Например, в комплексе “Живой родник” холдинга “Эталон-ЛенСпецСМУ” (он расположен у подножия Поклонной горы и сдается в эксплуатацию очередями) в июне было выставлено на реализацию 18 помещений (от 50 до 360 кв. м). Все они разошлись в тот же день! Цены предложения составляли $1250-1350 за 1 кв. м.

В здании “Возрождения Санкт-Петербурга” на Невском пр-те, 133-137, которое в мае 2004 г. введено в эксплуатацию, шесть помещений были реализованы в течение полугода с начала продаж по ценам от $3000 за 1 кв. м.

В доме на ул. Восстания, 8а, за год до госкомиссии проданы все торговые помещения (около 1100 кв. м), оцененные от $1700 до $2700 за 1 кв. м. В здании на Б. Посадской ул., 6 (другой объект “Петербургреконструкции”), нежилые площади ушли еще до начала работ на стройплощадке.

Если в типовых домах “встройки” стоят, как правило, дороже квартир, то в зданиях повышенной комфортности ценовое соотношение может быть разным и зависит главным образом от месторасположения объекта. Например, в довольно тихом месте на Крестовском пр-те, 18 (застройщик — “Петербургстрой Skanska”), нежилые помещения предлагаются по $1800 за 1 кв. м, а квартиры — в среднем по $2500. А в доме на Морском пр-те, 30 (объект той же компании), цены на “встройки” и на жилье будут соизмеримы, потому что рядом находится станция метро.

По данным “Возрождения Санкт-Петербурга”, примерно 80% клиентов приобретают “встройки” для себя, а не с инвестиционными целями.

Эдуард Киямов считает, что доходность вложений в этот бизнес стабилизируется. По его оценке, в течение ближайшего года рыночная стоимость помещений может вырасти максимум на 20%. Это связано с тем, что застройщики стали вести более обоснованную ценовую политику, они готовы придержать нежилые площади, но сразу же заявляют высокую стоимостную планку.

При продаже, как правило, применяются различные механизмы рассрочки. Например, в компании “Северный город” первоначальный взнос составляет не менее 25-30% от стоимости объекта. Остальная сумма индексируется по специальной методике. Цены предложения сейчас составляют $1000-1300 за 1 кв. м.

Некоторые компании предпочитают оставлять наиболее привлекательные “встройки” за собой. Например, “Петербургская недвижимость” не планирует продавать нежилые помещения в комплексе повышенной комфортности “Олимп” (угол Ленинского пр-та и Варшавской ул.). Управлять примерно 2600 кв. м будет сама корпорация.

В недавно сданном элитном комплексе “Новый Колизей” (рядом с Невским пр-том) коммерческие площади также предлагаются в аренду по $415-450 за 1 кв. м в год.

Особый случай — торговые центры, пристроенные к жилым зданиям и занимающие в них первые этажи. Такие объекты появились в Петербурге в прошлом году. Весной 2003 г. на Комендантском пр-те (Приморский район) заработал “Миллер центр”, который “прирос” к жилому комплексу “Приморская симфония”. Застройщиком выступило ООО “Проект “Озеро Долгое 29-а 17а”. Общая площадь трехуровневого ТЦ — 10 000 кв. м, арендопригодная — 5500 кв. м. Его изюминка — пара панорамных лифтов и бесшумные эскалаторы. На территории “Миллер центра” расположено более сотни магазинов (женская и мужская одежда, обувь, кожгалантерея, оптика, ювелирные изделия, книги). Средние арендные ставки — $500-600 за 1 кв. м в год.

Прошлой осенью у ст. м. “Проспект Большевиков” заработала вторая очередь ТЦ “Торговый двор”, построенного одноименной компанией. Магазины занимают два нижних уровня в 25-этажном жилом доме.

Напротив Ледового дворца (площадку начали осваивать в 1998 г.) в сентябре 2000 г. открылся двухэтажный торговый центр на 3000 кв. м. Теперь он расширен до 7900 кв. м. Еще почти 4000 “квадратов” занимает гараж. Магазины в “Торговом дворе” в основном небольшие (70% секций имеют размер от 15 до 30 кв. м). В состав второй очереди включены предприятия сферы услуг: банкоматы, пункт обмена валюты, салон красоты, химчистка, ателье. Арендные ставки существенно варьируются в зависимости от этажа и размера магазинов, составляя $300-900 за 1 кв. м в год.

В планах ЗАО “Торговый двор” — строительство еще двух комплексов-гибридов. В доме на Московском пр-те, 82, предусмотрено 1300 кв. м нежилых площадей на двух нижних этажах.

Делиться надо

Идею губернатора выкупать у застройщиков нежилые “встройки” по себестоимости девелоперы оценивают, мягко говоря, неоднозначно.

Президент ФПГ “РОССТРО” Александр Макаров надеется, что речь пойдет о единичных помещениях, которые позволят городу решить проблему насыщения новых кварталов объектами социальной инфраструктуры — необходимыми и зачастую недостаточными. “Думаю, что при заключении или при закрытии инвестдоговора будут учитываться интересы девелопера. Власти не заинтересованы в ухудшении инвестиционного климата”, — полагает он.

Иван Романов недоумевает: “Решение социальных вопросов жизненно важно для города. Мы это прекрасно понимаем и готовы всячески поддерживать такие инициативы. Но почему в то время, когда в Петербурге перепрофилируются аптеки, библиотеки, клубы и детские учреждения, администрации так нужны дополнительные площади?”

Директора по маркетингу корпорации “Петербургская недвижимость” Михаила Бимона беспокоит порядок расчета выкупной цены: “Себестоимость строительства нежилых помещений очень трудно вычленить из общей стоимости проекта. К тому же дома возводятся по нескольку лет, а деньги, как известно, имеют разную цену во времени. Для инвестора главное — чтобы уже на этапе выделения [площадки] ему было понятно, чего от него хочет город. Если выкуп "встроек" будет оформляться как одно из инвестусловий, это нормально”.

Эдуард Киямов тоже считает, что все упирается в механизм, цены и условия выкупа: “Сама идея неплоха. Главное — чтобы город не прибегал к принудительным мерам, не ущемлял интересы застройщиков и учитывал их планы в отношении конкретных помещений”.

Директор управления подготовки проектов ЗАО “Северный город” Евгений Наталенко инициативу городского правительства поддерживает и сетует, что из-за позиции отдельных чиновников схема пока не работает: “В некоторых проектах изначально не были предусмотрены нежилые помещения, и теперь мы тратим титанические усилия на то, чтобы их в эти проекты включить. То есть я бы и рад выполнить поставленную губернатором задачу, но не могу. Я думаю, мы спокойно можем договариваться с районными администрациями о том, сколько и каких помещений им нужно. Конечно, продажа площадей по себестоимости — это дополнительная финансовая нагрузка на застройщиков. Но зато дольщики получат детские сады и поликлиники, которых действительно не хватает в районах новостроек”.

Игорь Горский, директор компании “Бекар. Коммерческая недвижимость”, полагает, что благое намерение власти неадекватно рыночной ситуации и обернется для застройщиков упущенным доходом.

Заместитель генерального директора холдинга “Эталон-ЛенСпецСМУ” Кирилл Вязовский тоже настроен скептически: “Постановление о выкупе "встроек" пока не вышло, но на заседаниях городского правительства ряд строительных компаний уже ощутили на себе, как эта инициатива реализуется. От них в ультимативной форме потребовали предоставить городу нежилые площади. Если такая практика продолжится, рынок встроенных помещений резко сократится. На первых этажах будут проектировать жилье”.

Анастасия ЯсинскаяВедомости