Есть мнение, что рынок недвижимости так же плохо поддается прогнозам, как и погода. Никогда нет уверенности, что к концу недели небо не затянется тучами и ваш пикник состоится. Это объясняется в первую очередь тем, что экономические факторы на рынок недвижимости влияют несущественно. Тогда какие же факторы способствуют росту цен на недвижимость в Москве?

Ситуация с массовой реконструкцией Москвы, сносом памятников, возведением элитного жилья в историческом центре города — тому прямое подтверждение. Однако профессионалы рынка не оставляют попыток спрогнозировать хотя бы такой показатель, как рост или падение цен на жилье. Создается впечатление, что цены неуклонно растут, жилье в Москве становится все дороже, и никаких особых причин, кроме общерыночных, для этого искать не надо. Это не совсем так. После бурного развития рынка в 2001 году наступил момент стабилизации, в течение полутора лет цены на квадратные метры «стояли». Подъем цен начался с августа 2002 года. С тех пор цены то растут, то немного приостанавливаются. С чем это связано?
На прошедшей в рамках выставки Realtex конференции «Инвестиции в недвижимость» этот вопрос задавался не раз. По мнению директора аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость» Геннадия Стерника, имеет смысл связывать эту динамику с такими факторами, как цены на нефть и курс доллара.
К примеру, как показывает график изменения цен на российскую нефть, в июне 2003 года стоимость одного барреля составляла $26,0, в сентябре — $25,2, в январе 2004 года — $31,0, в феврале — $27,4, в мае — $38,2, в июне — $34,0. Несмотря на то что цены в целом неуклонно повышаются, внутри графика они «скачут» то вверх, то вниз. Г. Стерником подмечена любопытная закономерность: повышение или понижение цены за баррель на $1 соответственно повышает или понижает цены на недвижимость на 0,3%. Такое чуткое реагирование позволяет сделать следующий вывод. Неоднократно озвученное в последнее время предположение, что рынок недвижимости «перегрет» и готов обвалиться, неверно, потому что рынок поддерживается «нефтяной иглой». Вместе с ценами на энергоносители растут цены на недвижимость, и, по прогнозам Г. Стерника, будут расти и дальше. Сейчас средняя стоимость 1 кв. м составляет $1940, а к 2006 году этот показатель обещает вырасти до $2600.
Изменение цен на недвижимость зависит и от колебания курса доллара. По мнению Г. Стерника, это объясняется, во-первых, тем, что все сделки с недвижимостью проходят через звено банковского кредитования либо ячейки. Банковские риски автоматически закладываются в стоимость квартиры. Во-вторых, стоимость жилья номинально заявляется в долларах, тогда как реально сделка осуществляется в рублях. Поэтому цены повышаются только тогда, когда падает курс. Повышение курса доллара на цены рынка недвижимости не влияет.
Что касается коммерческой недвижимости, то, по мнению президента Российской гильдии риэлторов Елены Дранченко, ценовая политика в этом секторе рынка связана в первую очередь с банковскими кризисами. «Ситуация, возникшая сегодня на рынке коммерческой недвижимости, когда спрос сильно превышает предложение, не разовая, а системная. Многие банки принимают решение не кредитовать недвижимость. Объемы по реализации будут снижаться, цены — расти. Или же банки намерены скупать недвижимость по более низким, а потом выставлять по коммерческим ценам», — считает Е. Дранченко. Известный прогноз о возможном обвале рынка президент РГР прокомментировала так: «Возможно, рынок «просядет», но на небольшой срок — от трех месяцев до года: все зависит от Центробанка. Хотя это мое личное мнение».
Говоря о причинах, влияющих на динамику цен рынка недвижимости, специалисты были единодушны в следующем выводе. На рынок недвижимости должны прийти специалисты, которые умеют играть как на повышение, так и на понижение. Рынок не «перегрет», а перенасыщен непрофессионалами. Управление рынком должно осуществляться «изнутри», и тогда внешние факторы не будут играть существенной роли.
По мнению Г. Стерника, сегодня ситуация на рынке недвижимости серьезно отличается от той, которая сложилась в 2003 году. До августа 2003-го реальные цены почти не росли, что можно объяснить политическим фактором — избирательной кампанией. Однако номинальные цены к концу года выросли на 35%. Впрочем, 2003 год уже завоевал звание года самого серьезного бума на московском рынке недвижимости. Жилье скупалось стремительно. В ожидании очередного подорожания на первичном рынке квартиры приобретались на стадии строительства. На 2003 год приходится активная застройка Москвы «панелями» и «монолитами», возведение районов с готовой инфраструктурой (Куркина, например), «расчистка» центра под точечную застройку элитными домами. В Москве открывается масса дешевых рынков и дорогих магазинов стройматериалов на любые вкус и размер кошелька. Спрос на жилье стабильно превышал предложение как на первичном, так и на вторичном рынке.
Ситуация, которая сложилась на рынке недвижимости в текущем году, уже заслужила от аналитиков рынка название «искаженной реальности». Так, количество предложений увеличилось, изменилась динамика между спросом и предложением. Дольше стали продаваться объекты. По данным Г. Стерника, «цена продажи максимально приблизилась к цене предложения, то есть изменился коэффициент «уторговывания». Объем продаж новостроек упал на 20–40%». Прогнозы делаются самые осторожные, аналитики не склонны говорить об обвале рынка, однако его пирамидальность становится очевидной.
Еще одной интересной тенденцией рынка в 2004 году становится, по мнению Г. Стерника, тот факт, что «недвижимость стала способом сбережения денег». Квадратные метры приобретаются не для жизни, а с целью «вложения и преумножения капитала»: предприимчивые граждане сами становятся игроками на повышение на московском рынке недвижимости.

Анна РубановаМ2 - Квадратный метр