Местный налог составит от 0,1 до 1%
Госдума приняла в первом чтении ряд поправок в Налоговый кодекс, касающийся налогообложения недвижимости. В результате в нем должна появиться новая статья о местном налоге на недвижимость. Принятие законопроекта в существующем виде может привести к значительному увеличению налогового бремени владельцев недвижимости и росту коррупции на местном уровне.

Имущественная арифметика
На этой неделе депутаты Госдумы вернутся к обсуждению пакета законопроектов о доступном жилье. Очевидно, что реализация программы доступного жилья невозможна без изменений в налоговом законодательстве. В первом чтении уже приняты поправки в ст. 220 и 224 второй части Налогового кодекса, которые касаются имущественных налоговых вычетов и налоговых ставок подоходного налога.

Сегодня на налоговый вычет в размере 13% при продаже недвижимости могут рассчитывать только те собственники жилья, чья квартира стоит не дороже 1 млн. рублей, и они владели ею не более 5 лет. В скором будущем при продаже приватизированного жилья эти детали не будут иметь значения: налоговые вычеты будут возвращаться в любом случае.

Кроме того, настоящий законопроект предусматривает предоставление налогового вычета при приобретении и продаже жилого дома или квартиры еще до истечения налогового периода. Причем идти за деньгами в налоговую не придется: при предоставлении соответствующей справки из инспекции "переплаченные" налоги можно будет получить в бухгалтерии по месту работы. К тому же имущественный налоговый вычет будет распространяться и на погашение процентов на все виды ипотечных кредитов.

В законопроекте прописана еще одна любопытная вещь: если вы получили ипотечный кредит по ставке ниже чем ставка рефинансирования ЦБ (на сегодня 13% в рублях), то полученная вами выгода будет облагаться 13-процентным налогом. Потом эта сумма будет возвращена налогоплательщику (хотя проще было бы вообще отказаться от этого налога).

Впрочем, на рынке все равно еще нет таких ставок по ипотечным кредитам.

На период формирования рынка ипотечных ценных бумаг (до 1 января 2007 года) доходы физических лиц, полученные по ипотечным ценным бумагам, будут облагаться по льготной ставке 6%.

Покупка жилья без НДС
Другим законопроектом вносятся изменения в статью о налоге на добавленную стоимость (НДС, статья 146 Налогового кодекса). Так, предлагается отменить взимание НДС при реализации жилья и земельных участков. По мнению депутата Госдумы Оксаны Дмитриевой, эта норма является позитивной как для покупателей жилья, так и для застройщиков.

На сегодняшний день застройщики и риелторские компании стараются использовать механизмы, снижающие налоговые обязательства по НДС. Но при этом используют высокорискованные для потребителей схемы: договор о привлечении финансовых средств на строительство, договор инвестирования, продажа жилья на вторичном рынке через физических лиц, сотрудников агентств недвижимости. Отмена взимания НДС при покупке жилья и земельных участков позволит уйти от данных схем. Кроме того, законопроект будет стимулировать строительные организации, привлекать в качестве источника финансирования жилищного строительства банки, что позволит уменьшить сроки строительства жилья, а также значительно сократить риски населения, которые неизбежны при использовании их средств в долевых схемах инвестирования.

Спорный налог на недвижимость
Однако кроме перечисленных послаблений в Налоговый кодекс внесены поправки, осложняющие налогоплательщикам жизнь. Речь идет о введении так называемого "местного налога".

Местный налог вводится для юридических и физических лиц, являющихся собственниками объектов недвижимости жилого назначения (квартир, жилых домов, дач), гаражей, находящихся в собственности физических лиц, гаражных и гаражно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья и других объединений собственников жилья, а также земельных участков, на которых расположены указанные объекты недвижимости или которые предоставлены для их строительства.

Местный налог на недвижимость заменит налоги на имущество физических лиц, имущество организаций и земельный налог в части налогообложения установленных объектов.

Законопроектом предусмотрено, что представительными органами местного самоуправления устанавливается единая (на данной территории для физических и юридических лиц) ставка налога в пределах от 0,1 до 1%. При этом оценка недвижимого имущества будет проводиться с применением методов массовой оценки на основе анализа рыночных цен. Данные два пункта являются самыми спорными на сегодняшний день.

Как отметил президент Международной академии ипотеки Иван Грачев, главное препятствие для введения законопроекта по налогу на недвижимость - это отсутствие объективных данных по стоимости объектов недвижимости. Исчисление налога по методике, которую предлагает правительство, сделает назначенную сумму налога неоспоримой. Если владелец будет не согласен с оценкой, он не сможет даже в суде защитить свою позицию. Кроме того, установленная в законопроекте «вилка» налогообложения - от 0,1 до 1% стоимости недвижимости, когда окончательное решение о ставке налога остается за субъектами Федерации, может способствовать росту злоупотреблений со стороны местной власти. Очевидно, что любой муниципалитет будет заинтересован в максимальной ставке, поскольку это позволит пополнить местный бюджет.

Представители профессиональных сообществ оценщиков также резко критикуют данный законопроект. Председатель правления Российской коллегии оценщиков Дмитрий Кувалдин и вице-президент Российского общества оценщиков Евгений Нейман высказались против предложенной в законопроекте методики оценки, поскольку она не отвечает мировым стандартам.

Депутат Госдумы Александр Коган признал, что методика оценки спорная, но защитил идею о введении так называемой «вилки» взимания налога, поскольку это позволяет учитывать различие жилищных условий в регионах. Руководитель налогового комитета общественной организации бизнесменов "ОПОРА России" Александр Паперно, напротив, заявил, что подобные «вилки» - новый стимул для взяточничества чиновников. 

Анна СаньковаГазета