Обоснованный скепсис

User 1

"Рынок недвижимости сейчас переживает беспрецедентный рост, при этом наблюдается как рост объемов строительства и предложения, так и рост цен. В СМИ и в среде потребителей господствует мнение, что система сбалансирована, и рост спроса все еще опережает рост предложения. Обычно при этом авторы обзоров и информационных сообщений не акцентируют внимания на структуре спроса, а процентное соотношение потребительского и инвестиционного спроса является ключом к прогнозированию цен.

Кроме того, этот вопрос является довольно важным как для олигархии, так и для государства, что, в свою очередь, отражается на содержании и направленности публикаций и структуре информационного поля вообще. В попытках оправдать рост доходит до абсурдных слухов вроде существующих мифов о массовом приезде москвичей в Санкт-Петербург и владельцев нефтяных скважин в Москву.

В условиях дефицита информации об объемах покупок объектов недвижимости со спекулятивными целями достоверное предсказание практически невозможно, но в то же время существует ряд косвенных факторов, которые могут дать основания для анализа.

Исторически стабилизация после кризиса 1998 года, рост цен на нефть, сокращение оттока капитала и рост в добывающих отраслях промышленности и сфере услуг дали толчок первоначальному увеличению спроса на недвижимость. Принято считать, что процесс роста цен продолжает толкать вверх увеличение денежной массы и массовый спрос на объекты недвижимости. В то же время, если сравнить наклон кривых роста ВВП и роста цен, - ситуация получается явно абсурдной, кроме того, расслоение общества не сокращается. В России все еще нет среднего класса, который мог бы обеспечить стабильный спрос в длительном промежутке времени.

Налицо противоречия, которые становятся еще более заметными, если обратить внимание на следующие моменты:

1.Увеличение активности участников рынка недвижимости на рекламном рынке. Наружная реклама, телевидение, газеты буквально перегружены рекламой компаний и объектов строительства. При этом ряд фирм снизил цены на свои объекты как открытым, так и скрытым образом. В этом случае цену выставляют одну, а продают по другой. Дорогостоящие рекламные кампании и усилия продавцов невольно наводят на подозрения о падении спроса даже на фоне увеличения рекламных бюджетов и легкого снижения цен.

2. Несколько недель назад произошел инцидент на рынке банковских услуг, связанный с Содбизнесбанком и путешествующим факсом листиком с перечнем банков, к которым якобы у Центробанка есть вопросы. Список рос и полнился по мере прохождения по сетям связи. Интересно в этом случае то, что, несмотря на явную абсурдность "черного списка", банки отказывались кредитовать друг друга. Эта картина довольно свойственна для ситуации, когда все понимают, что кризис неизбежен, но не знают - с чего именно он начнется.

3. Довольно любопытно было смотреть телевизор, в котором различного уровня банкиры объясняли общественности, что это ни в коем случае не кризис. Глубина банковского кризиса определяется степенью недоверия вкладчиков и ничем больше. Если в один прекрасный день все вкладчики потребуют снять деньги со счетов, то банковская система будет неизбежно подвержена мощному кризису, а самый простой и радикальный способ борьбы с такими ситуациями - PR-кампании направленные на то, чтобы сделать "хорошую мину независимо от игры". Еще более усложняет ситуацию заявления правительства о необходимости укрупнения на этом рынке, поскольку любое потрясение может быть использовано для сокращения числа банков на рынке.

4. В оправдание высоких цен очень часто утверждают, что рост - это общемировая динамика, которая естественным образом распространяется и на наш рынок. Здесь забывают два факта. Первый - это то, что западные эксперты полтора года предупреждают о том, что мировой рынок недвижимости сильно перегрет. Второе - произошедший не так давно кризис азиатского рынка, который базировался в большой степени, на кризисе рынка недвижимости.

5. Кроме того, если уж говорить об общемировых тенденциях, то в ближайшее время ожидается повышение в США процентной ставки до 2,25% к концу года. В среднесрочной перспективе это должно привести к оттоку инвестиций с развивающихся рынков и росту доллара, который тоже может отразиться на покупательной способности сограждан.

6. Следующий пункт, из которого может последовать сокращение свободных средств в стране - это политическая ситуация и конфликты власти с олигархами, следующие один за другим. Это, с одной стороны, затормаживает приток иностранного капитала, так как является не лучшим вариантом PR-кампании из возможных, а, с другой стороны, - вызывает отток капитала, принадлежащего потенциально опальным воротилам.

7. Тесная связь банковского бизнеса и инвестиций в строительство выступает дополнительным фактором, который увеличивает вероятность кризиса. Дело в том, что недвижимость давно перешла из категории потребительского товара в инвестиционный инструмент с высокой доходностью. Такой ситуацией банки, разумеется, пользуются и значительно увеличили долю инвестиций в строительные проекты (А если учесть то, что большинство просто инвестиционных проектов связано со строительством или реконструкцией, то картина вообще получается мрачной). Получается, что имеется весьма сильная взаимосвязь между банковским и строительным секторами экономики.

8. Особенности рынка недвижимости - это длительность всех процессов (сравнительно с фондовым рынком) и полная непрозрачность. О неангажированном описании кривой изменения цен остается только догадываться, и здесь СМИ играют роль инструментов в руках лоббистов дальнейшего роста. Возникает дефицит негативных сигналов (краткосрочные колебания цен незаметны).

9. Наблюдается редкая активность ряда высокопоставленных чиновников в попытках запустить ипотечное кредитование. Дело в нашей стране очень сложное и требующее длительного периода времени. Активность, с которой этот вопрос решается сейчас, наводит на мысль, что это вызвано сильным лобби, поскольку ипотека расширит круг инвесторов в строительство и поэтому должна сохранить растущие тенденции. На мой взгляд, запустить ипотеку до кризиса невозможно успеть по нескольким причинам. Во-первых, ни один здравомыслящий частный банк не будет давать длинных денег под разумные проценты. Во-вторых, законодательная база у нас такая, что ипотека невозможна как факт, а исправлять ее потребует нескольких лет работы и миллионов долларов, потраченных на стимулирование депутатов. Государственная поддержка здесь кажется маловероятной.

10. Оценки себестоимости массового строительства в Москве плавают в промежутке 700-800 долларов за кв. м, в то время как цены находятся далеко за планкой 1700 долларов за кв. метр. Прибыльность составляет около 150% (правда, половина прибыли - это "плата за административный ресурс"; т. е. чистая прибыль застройщиков находится в районе 60-80%), качество строительства неуклонно падает с ростом объемов - как следствие отсутствия квалифицированной рабочей силы, недостатка современной строительной техники (достаточно упомянуть, что в Москве есть только два высотных крана, способных поднимать груз на высоту свыше 30 этажей), увеличение числа объектов, падение требований госприемки и т. д.

11. Практически полностью отсутствует статистика по инвестиционному спросу на недвижимость и прозрачность этого рынка. Никто и никогда не говорил, какой процент недвижимости скупается с целью спекуляции, а не конечного потребления (мнения экспертов рынка недвижимости - от 2 до 35%; сложно понять такую "экспертизу"). Как мы понимаем - это основной показатель наличия пузыря на рынке. Чем больше процент инвестиционных объектов, тем больше их будет выброшено на рынок в случае начала падения рынка и тем сильнее этот рынок просядет.

Кратко резюмируя сказанное, получается, что мы имеем:

А. Высокий процент объектов недвижимости, купленных с целью перепродажи.

Б. Небольшое снижение роста цен.

В. Понимание банками высокой вероятности кризиса и государственная политика, направленная на сокращение числа инвестиционных институтов.

Г. Явное лоббирование сохранения высоких цен на недвижимость.

Д. Отток средств из страны и преддверие роста доллара.

Предполагаемый сценарий (в принципе, он общий для любой перегретой сферы) может выглядеть во времени таким образом.

1. Рост доллара и отток рублей вызовет начальное падение потребительского спроса и, как следствие, небольшое падение цен недвижимости.

2. Спекулянты начнут увеличивать предложение, что вызовет существенное увеличение предложения и падение цены (два определяющих фактора здесь - наклон кривой цена-предложение и статистика по инвестиционным объектам).

3. Падение рынка вызовет панические настроения в среде инвесторов и попытки изъятия денег из банков и других инвестиционных организациях. Инвесторы, вынужденные расплачиваться, станут продавать объекты по заниженной цене, которая позволила бы удовлетворить требования вкладчиков.

4. Проваливание цен простимулирует политику выжидания в среде потребителей и еще сильнее сократит спрос. Остановка должна произойти вместе с падением цены ниже себестоимости и массовым банкротством строительных фирм.

Процесс может также остановиться на уровне равновесия с реальным спросом, который, разумеется, есть, но здесь оценки упираются в количественные значения объема инвестиционного спроса, уже накопленного количества объектов с целью перепродажи и коэффициентов ликвидности инвесторов.

С другой стороны, еще некоторое время рынок может продержаться на слухах об ипотеке и грамотной PR-политике. Но прошедший месяц был весьма плодотворен как источник поводов для размышления. Похоже, что все участники рынка готовы к обвалу. В особой опасности оказываются владельцы долей в недостроенных домах".

Плохо будет не всем

User 2

"Думаю, что крупный бизнес воспользуется ситуацией и скупит недвижимость по дешевке. Возможно, подтолкнет кризис для снижения цены покупки, а потом начнет диктовать свои условия. Конечно, это в основном касается коммерческой недвижимости".

Нас пугают, а нам не страшно

User 3

"Наряду со вполне здравыми и интересными мыслями в анализе есть вещи, вызывающие вопросы. Я бы не стал смешивать такие разные вещи, как азиатский кризис и рынок московской недвижимости, например. Насколько я помню, азиатский кризис был связан с недвижимостью только в одной стране - Японии. Нам бы их проблемы, мы бы, вероятно, думали несколько о другом...

Оценки, причем количественные (в процентах), того, сколько вкладывается денег в т.н. "спекулятивные" операции, лично я видел. Это достаточно много, но из всех этих квартир примерно половина предназначена для последующей сдачи в аренду или ждет переезда хозяев из хлебных (читай, нефтяных) мест. Таким образом, вывод о большом количестве квартир, купленных с целью перепродажи, представляется не совсем доказанным.

Об ипотеке - абсолютно верно замечание о том, что чиновничья суета по этому поводу - суть желание отгрызть кусок потенциально огромного пирога, да еще и президент у нас указал на необходимость развития ипотеки, а его слово - почти как заповедь... При этом в Москве ипотека худо-бедно уже работает, проценты по кредитам снижаются, и люди с доходами около 1 тыс. долларов на члена семьи сплошь и рядом думают о том, стоит или не стоит ввязываться в это дело. В Москве таких людей достаточно много.

И еще, очень советую попытаться найти квартиру на вторичке по каким-либо заранее заданным критериям, первый же подходящий вариант будет уже продан или как минимум "под авансом", и купят его люди, улучшающие свои жилищные условия или переезжающие в Москву, успевшие позвонить/дойти/принести аванс раньше вас.

Увеличение ставки ФРС США, даже если приведет к росту курса доллара, скорее всего, никак не повлияет на стоимость жилья. Сейчас цены, выраженные в долларах, растут. Если курс доллара будет меняться в сторону увеличения, то рост цен может замедлиться, но с учетом разницы между значениями изменений этих показателей, рост цен просто замедлится.

Лично я кризиса пока не жду. Если не будет ничего экстраординарного..."

Проще простого

User 4

"Может быть, все намного проще?"

1. Да, отдельные фирмы (и отдельные площадки) усиленно рекламируются. То же самое они делали и год, и два назад. А огромное большинство строительных адресов - серые такие мышки - не рекламируются, однако преспокойно достраиваются и продаются конечному покупателю. Так было, так будет. Здесь нет никаких "звоночков".

2-3,6. Положим, сбылись самые мрачные заявки аналитиков, и круг банков сократился до десяти госбанков. И что? Что, от этого в стране появятся финансовые инструменты, альтернативные вложению в московскую недвижимость? Нет (скорее, наоборот). Снизится конкуренция, понизится эффективность отрасли, а сути это не изменит. Суть может изменить только радикальное сокращение инвестиционных потребностей, читай - а), катастрофическое падение цен на нефть - б), катастрофический вывод средств за границу на всех уровнях - от госбанков до последнего пензенского гаишника.

4. Снимите все валютные контроли, создайте должную инфраструктуру, дайте возможность тому самому пензенскому гаишнику вкладываться не в квартиры, а в американские инвестиционные фонды - и я приму ваш тезис про "кризис азиатских рынков". Пока что, повторюсь, альтернативы нет, потому чужие проблемы до нас доходят очень слабо.

5. Да, рынок США поднимается, перехватывает ресурсы, и что же? Вернемся к пензенскому стражу порядка - ему-то что с того?

9. Активность чиновников свидетельствует: только об активности чиновников. Создадим ресурс, отпилим, поделим - только и всего.

11. "Да что вы говорите"! Отсутствует статистика: Зайдите в любую законченную новостройку и потолкуйте с молдованами-ремонтниками - вот вам и статистика. А так, чтобы прочитать мысли и мотивы каждого частного покупателя и предсказать их всех на три шага вперед, - это уже не статистика, это макроэкономика: "Навес" инвестиционных квартир - отдельный разговор. Инвестиционность есть, а спекулятивности, готовности в панике слить квартиру - в разы меньше.

Резюме - не ищите звоночка в коробке с ватой. Есть объективная необходимость в недвижимости как инструменте частных инвестиций, альтернативы ему в стране нет, а заморские альтернативы большинству частных инвесторов недоступны. Потому возможны коррекции, переделы и перетряски - не более того.

Спасайся, кто может!

User 5

Квартира. Дача. Офис