Cудя по всему, уже в ближайшее время Москва может уступить свое лидерство среди российских регионов по темпам роста цен на жилье. Пальму первенства уже готово перехватить Подмосковье. Действительно, с начала прошлого года рост цен на подмосковном рынке жилья потихоньку приближался к московским показателям. При этом в отличие от столицы в области отмечается постоянный рост объемов вводимого в строй жилья, а спрос на квартиры уже давно превысил московские показатели. Так, по оценкам аналитиков компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», за последние три года спрос на жилье в Подмосковье увеличился в среднем в 2,5 раза, в то время как в Москве за этот же срок количество желающих приобрести жилье даже не удвоилось.

Причины такого положения вполне объяснимы. Цены в Москве достигли такого уровня, при котором сумма, необходимая для приобретения квартиры, стала сравнима с затратами на организацию серьезного бизнеса. Этот порядок цифр уже не очень укладывается в голове у россиян, что позволяет целому ряду аналитиков снова завести разговоры о грядущей стабилизации цен.

Вон из Москвы! Сюда я больше не ездок
По сравнению со столичными цены на квартиры в Подмосковье (вкупе с очень хорошим качеством строительства) становятся для многих решающим фактором при выборе жилья. Добавим к этому, что понемногу сходит на нет и транспортная проблема — многие города и поселки Ближнего Подмосковья территориально практически слились с разросшейся столицей. Развитие транспортной сети привело уже к тому, что сегодня добираться до центра мегаполиса от Мытищ, Реутова или Люберец стало быстрее и удобнее, чем от некоторых московских окраин.
Немаловажную роль играет и тот факт, что качество жизни не только в ближнем, но и в «среднем», и в дальнем Подмосковье постоянно повышается, приближаясь к столичному уровню. Развивается инфраструктура, растет благосостояние населения. К тому же немало столичных жителей, уставших от вечного шума, суеты и смога большого города, уезжают в область, прельстившись тишиной и хорошей экологией. В итоге сегодня покупателями уже более трети подмосковных квартир выступают сами москвичи, хотя еще пару лет назад их доля в общем объеме покупок не превышала 10%. Теперь же они сравнялись с самими жителями Подмосковья и представителями регионов, чья доля покупок, кстати, постоянно уменьшается.
Бегу, не оглянусь, пойду искать по свету

Среди риэлторов и аналитиков рынка недвижимости принято условно делить Подмосковье не на традиционные районы, а на расходящиеся от границ города «кольца». К первому из них относятся непосредственно прилегающие к Москве территории — Одинцовский, Красногорский, Люберецкий, Подольский районы. Вторая зона расположена чуть дальше от столицы и включает в себя такие районы, как Щелковский, Чеховский, Наро-Фоминский, Рузский, Ногинский, Солнечногорский. В третье кольцо попадают города, расположенные на расстоянии более 50–60 км от МКАД — Можайск, Клин, Серпухов, Коломна, Кашира, Волоколамск. К четвертой зоне относятся наиболее удаленные районы — Шаховской, Лотошинский, Егорьевский, Шатурский, Луховицкий. Соответственно по мере удаления от Москвы распределяются и «ценовые пояса».

Стремительный рост спроса на жилье неизбежно привел к увеличению цен. В этом плане безусловными лидерами являются города, расположенные в пределах «первого кольца». Если еще год назад в Химках, Реутове, Одинцове, Красногорске и Видном цены составляли примерно $700 за 1 кв. м, то теперь они вплотную приблизились к московским и превысили «психологический барьер» — $1000 за 1 кв. м. Почти догнали этот показатель Люберцы, Мытищи, Королев, Долгопрудный, где цены в I квартале 2004 года составили соответственно $920, 940, 900 и 890 за 1 кв. м.
В Ногинске, Наро-Фоминске, Дмитрове и Чехове, входящих во вторую ценовую зону, цены выросли соответственно с $380, 360, 450, 400 за 1 кв. м в I квартале 2003 года до $540, 560, 620 и 580 за 1 кв. м в I квартале 2004-го. А в городах третьего ценового кольца — Орехове-Зуеве, Серпухове, Клине за тот же период стоимость 1 кв. м жилья увеличилась с $290, 370 и 350 до $370, 460 и 570 соответственно. В то же время в наиболее удаленных городах (Шатура, Рошаль) средняя цена жилья пока остается на уровне менее $300 за 1 кв. м. И хотя рост цен в любом из подмосковных городов имеет свои нюансы, несомненным остается одно — в среднем за прошедший год они подросли на те же 30–35%, что и в Москве.

Вместе с тем на стоимость жилья в области существенно влияет не только близость его к Москве, но и направление, на котором оно расположено. Так, северо-западное, западное и южное направления считаются наиболее престижными и соответственно самыми дорогими, а вот восточное направление сейчас наименее востребовано. На сегодняшний день средняя стоимость 1 кв. м жилья на «дорогих» направлениях составляет $700, в то время как на «дешевых» эта цифра не превышает $500.
Москва и Подмосковье — борьба не закончена

Не всегда связана с расстоянием от Москвы и активность на рынке. К примеру, сейчас наибольшее количество сделок на рынке вторичного жилья заключается в Подольске, Мытищах, Озерах, Ногинске и Раменском.

Тем не менее наиболее перспективным представляется именно рынок подмосковных новостроек. По данным министра строительства правительства Московской области Евгения Серегина, в прошлом году в Подмосковье было построено 4 млн 250 тыс. кв. м жилья, в этом году планируется построить около 5 млн кв. м (из них 2 млн кв. м приходится на индивидуальное жилье, 3 млн кв. м — на многоквартирные дома). Однако даже эти немалые цифры, по оценкам всех участников рынка, являются недостаточными. Потенциал для наращивания объемов строительства в области огромный. Этому способствует и постоянно растущий спрос, и наличие большого количества свободных площадей под строительство, и благоприятный инвестиционный климат. Так, по словам заместителя председателя правительства Подмосковья Александра Горностаева, «сегодня желающих вложить деньги в Московскую область даже больше, чем надо». Не последнюю роль играет и то, что в области сейчас налажено производство практически всех необходимых для строительства материалов.

Правда, политика подмосковных чиновников в отношении строительства иногда отличается неожиданной оригинальностью. К примеру, на прошедшей не так давно 1-й конференции по недвижимости Московской области А. Горностаев заявил, что подмосковные власти ведут свой, особый счет построенного жилья — «не по строительным организациям, а по территории, на которой строят». «Не московские организации строят у нас, а мы строим жилье с их помощью. И стараемся, чтобы все, кто у нас работает, платили налоги нам», — подчеркнул А. Горностаев. Он также отметил, что область по своему архитектурному облику не хочет быть похожей на столицу. «Мы не хотим, чтобы в Подмосковье возводились высотки, небоскребы; нам необходимо качественное, добротное жилье», — заявил заместитель председателя областного правительства.
Подобные реплики заставляют вспомнить о недавней попытке подмосковных властей вытеснить с областного рынка московские строительные компании, объявив производимые ими панельные дома устаревшими и ненадежными. Видимо, конфликт до сих пор не исчерпан.

Нельзя забывать и о том, что на сегодняшний день жилье в Подмосковье строится крайне неравномерно. Пока по объему ввода новых домов лидируют в основном районы, приближенные к Москве. На первом месте в настоящее время числится Одинцовский район, который, по оценкам аналитиков компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», сохранит свое лидерство и на ближайшие несколько лет. Далее следуют Красногорск, Балашиха, Наро-Фоминск, Мытищи и Люберцы.
Вместе с тем, если на 10 районов-лидеров приходится 35% вводимого жилья, то на 10 отстающих районов (среди них — Серебряно-Прудский, Шатурский, Зарайский, Озерский, Лотошинский, Шаховской) — всего 1,8%.

Недостаточные объемы строительства жилья, по всей видимости, сыграли не последнюю роль в том, что количество сделок на областном рынке недвижимости пока растет не слишком быстрыми темпами. В 2001 году в области было заключено 44,5 тыс. сделок, в 2002 году — 49,6 тыс., а в прошлом году — 55,7 тыс. Тем не менее рост объема сделок пока существенно отстает от роста спроса на жилье. Судя по всему, причина кроется как в недостаточном вводе нового жилья, так и в весьма сомнительном качестве областного рынка риэлторских услуг.

«Дикое» Подмосковье
Если в столице рынок недвижимости постепенно принимает цивилизованные очертания, то в области ситуацию смело можно назвать «дикой». Ведь помимо того, что в Подмосковье по-прежнему действуют немало мошенников и фирм-однодневок, и сами более-менее стабильно работающие агентства недвижимости не могут похвастаться достаточным уровнем профессионализма и компетентности.
По мнению председателя совета директоров компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Григория Куликова, основных проблем подмосковного рынка две: значительная нехватка квалифицированных кадров (они «вымываются» за счет близости к Москве), а также информационная закрытость (у областных риэлторских организаций не существует единой базы данных по объектам недвижимости). Не последнее место в деятельности риэлторских организаций Подмосковья занимают и проблемы с технологиями проведения сделки. Например, практикуются расчеты не через банковскую ячейку, что подвергает клиентов дополнительному риску.
Низкий уровень профессионализма, нескоординированность действий подмосковных риэлторских компаний отмечает и генеральный директор ООО «Агентство недвижимости «Мегаполис-сервис» Сергей Власенко. По его словам, единого информационного пространства сейчас не существует не только на территории всей области, но даже в пределах отдельных городов. «Рынок недвижимости подмосковных городов ограничен — одновременно продается в среднем от 50 до 100 квартир, — говорит С. Власенко. — И если в городе, скажем, 30 агентств недвижимости, то информация по предложениям в базе каждого из них крайне мала».

Немаловажной проблемой и для риэлторов, и для их клиентов, по мнению С. Власенко, является и отсутствие стандартов и механизма проведения совместных сделок. Обычная для Москвы схема, когда одно агентство представляет интересы продавца, а другое — покупателя, в области практически не работает.
На очень низком уровне находится и защита прав покупателя, считает С. Власенко. В настоящее время большинство областных агентств, при предварительном согласии на покупку квартиры, берут у покупателя не залог, а аванс. При отказе продавца от сделки аванс покупателю возвращается. Играя на повышении цен, продавцы склонны постоянно  менять условия сделки. Из-за этого многие сделки «разваливаются», покупатель получает обратно свой аванс и оказывается в ситуации, когда денег на покупку квартиры ему уже не хватает, поскольку за время неудачных переговоров цены успели вырасти. По мнению С. Власенко, чтобы этого избежать, необходимо заключать предварительный договор купли-продажи и принимать от покупателя не аванс, а задаток, который в случае отказа продавца от сделки должен возвращаться покупателю в двойном размере. Однако такая практика в области почти отсутствует.

Спасение в сертификатах
После отмены в 2002 году лицензирования риэлторской деятельности практически исчез правовой механизм ее регулирования. «Отмена лицензирования привела к росту преступлений в сфере недвижимости, дезориентации клиентов, росту количества недобросовестных и некомпетентных агентств и соответственно к росту некачественного оказания услуг потребителю», — считает вице-президент Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО) Вячеслав Селиванов. В какой-то степени компенсировать отсутствие лицензий могло бы развитие системы добровольной сертификации. Она была разработана профессионалами рынка на основе Национального стандарта «Риэлторская деятельность. Услуги брокерские на рынке недвижимости».
По мнению президента Гильдии риэлторов Московской области Константина Манченко, получение сертификатов не только означало бы гарантии качества работы конкретных фирм, но и «способствовало бы выработке единых стандартов, созданию механизмов здоровой конкуренции и в результате — развитию рынка в целом». Однако пока областные риэлторы не торопятся добровольно брать на себя дополнительные обязательства. За два года действия системы добровольной сертификации лишь 16 подмосковных риэлторских организаций получили сертификат соответствия. Недавно ГРМО обратилась к областному правительству с предложением о совместном введении системы добровольной сертификации и аккредитации.
Насколько действенными окажутся общие усилия чиновников и бизнесменов, покажет время. Пока же основные надежды участники рынка связывают с грядущим принятием закона о саморегулируемых организациях, в соответствии с которым система сертификации из добровольной может стать обязательной.

Елена МамоноваМ2 - Квадратный метр