На рубеже 80-90-х гг. прошлого века наши граждане получили возможность не только увидеть «запретный, такой разноцветный капиталистический мир» (А.Макаревич), но и приобщиться к его благам. Компьютеры, кока-кола, иномарки – все это из полумифической экзотики превратилось в повседневность. В ряду пришедших западных новаций были и иностранные компании, работающие в сфере недвижимости.

Кто они такие, чем, собственно, занимаются – тогда мало кто понимал. Но сегодня, по прошествии полутора десятков лет, новизна ощущений спала, а знаний прибавилось. Пора, стало быть, подводить первые итоги.

Ты какой-то не такой…

Различия в стилях и методах работы между западными и многими российскими компаниями более всего были заметны в самые первые годы. Наши изо всех сил старались «оптимизировать» затраты: если, например, стояла дилемма заплатить налоги или подкупить чиновника, ответственного за их сбор, – однозначно выбиралось второе как более дешевое. «Западники» же скрупулезно выполняли все требования законодательства, даже самые причудливые. Делать это, как выяснилось впоследствии, их заставлял не гипертрофированно развитый моральный императив внутри себя, а соображения сугубо практические: чиновников довольно часто меняют, и в этом случае фирма, положившаяся на «оптимизацию», оказывается абсолютно без прикрытия.

Второе отличие – здесь, правда, речь скорее не о методах работы, а об условиях собственного существования – состояло в том, что у иностранцев изначально было меньше проблем с клиентурой. В Россию стали активно приходить западные финансовые, инвестиционные и производственные компании, им требовались офисы, и искать их они предпочитали при посредничестве проверенных партнеров.

И, наконец, еще одно отличие – пожалуй, главное. «Западные фирмы никогда не ведут бизнес под водку, и никогда не передают под столом чемоданы с «черным» налом», – так сказал года три назад менеджер одной из транснациональных компаний. Комментарии тут, как говорится, излишни.

…Сегодня разница между «западниками» и «нашими» уже не так огромна. Сформировался целый класс российских компаний, ориентированных на услуги иностранцам – они, кстати, часто берут себе и англоязычные названия. Иногда выбирается другой путь: в компании, в основном работающей с отечественными клиентами, создаются подразделения для работы с иностранными клиентами. Сотрудники там свободно говорят по-английски, практикуются абсолютно западные стандарты ведения бизнеса, реклама услуг идет в издания, ориентированные на иностранцев.

Но все-таки различия остаются. Илья ШЕРШНЕВ, директор по развитию Swiss Realty Group, говорит, что российские компании основной своей задачей видят экспансивный рост, постоянно увеличивая число людей, открывая новые офисы, филиалы. А для западных фирм главным критерием является доход в расчете на одного сотрудника, который они максимизируют, постоянно улучшая качество оказываемых услуг. Это отличие И. Шершнев считает основным, «так как из него вытекают все основные постулаты для дальнейшего развития».

Вера СЕЦКАЯ, вице-президент компании GVA Sawyer, обращает внимание на то, что на российском рынке пока еще слабо представлен консалтинг. «Существует большое количество компаний, российских и иностранных, которые обладают правами на застройку площадки либо на реконструкцию зданий. При этом они, не будучи специалистами, слабо представляют себе, что конкретно на данной площадке можно сделать. Что целесообразно построить, в каких объемах, в каких пространственных решениях? И, самое главное, какой из этого получится коммерческий эффект?»

Да уж – это мы уже от себя – большинство российских риэлторов озабочены одним: побыстрее заключить сделку. Неважно какую – комиссионные ведь будут все равно. А вот думать в интересах клиента, искать дополнительные варианты – так работать они пока не привыкли.

Экспаты шумною толпой…

Являются ли работающие у нас иностранные компании подлинно иностранными? Не по причине написанного латиницей названия, и даже не по юридической принадлежности, а в корне – в смысле 100-процентной приверженности западным традициям бизнеса, стандартам? Вопрос этот вовсе не такой бессмысленный, как кажется.

«Есть такое понятие – «экспат», – говорит Екатерина ТОЛЧИНСКАЯ, руководитель филиала «На Маяковской» компании «Новый город». – Это когда человек, будучи гражданином США или западноевропейской страны, по каким-то своим причинам живет в России. Долго, не менее 5-7 лет, зачастую имея русскую жену и прекрасно говоря по-русски. Такой человек, конечно, прекрасно ориентируется в наших реалиях и имеет здесь очень стабильный бизнес».

Основная доля западного бизнеса в России базируется на таких людях. В отличие от «чистых» иностранцев, у которых некоторые нашенские реалии вызывают ступор, экспатам проще: они и взятку чиновнику сунут, и прораба на стройке обматерят – и все это без сердечного приступа. Но и назвать полностью западными такие компании сложно, поскольку формировались они в российских условиях, приняли весь наш позитив и негатив.

В принципе, крупная транснациональная корпорация может выжить в нашей стране и на стопроцентно «импортном» персонале. Но в этом случае она вынуждена будет строить бизнес на продаже не российской, а зарубежной недвижимости – учитывая, что во многих странах есть филиалы их же сети, делать это будет проще. Если же появляется мысль работать с российскими объектами, без российского персонала или экспатов не обойтись.

«Если недвижимость наша, западные компании ничего особенно интересного предложить не могут, – продолжает Е.Толчинская. – Мы предлагаем тот же набор услуг, плюс у российской компании больше опыта именно здесь, шире связи во всевозможных государственных органах, она лучше знает юридические вопросы, систему налогообложения». А знания эти ой как необходимы – западные клиенты часто абсолютно не готовы к встрече с нашей действительностью. Например, при аренде квартир собственник не хочет получать деньги на банковский счет, а желает наличными. Фирма готова оплачивать аренду своему сотруднику, но, находясь в Нью-Йорке, сотрудники головного офиса решительно не понимают, зачем деньги надо непременно обналичивать… В итоге риэлторы вынуждены изобретать умопомрачительные схемы того, как же все-таки доставить деньги из точки А в точку В.

Выгодно, но опасно

То что российский рынок перспективный, давно уже стало общим местом. Обычно такие речи произносятся на пресс-конференциях и презентациях – т.е. в ситуациях, когда принято быть скорее вежливым, чем откровенным. А что на самом деле думают иностранные игроки об условиях в России?

Прежде всего, Россия разнопланова, с точки зрения условий для бизнеса различные ее части – это фактически разные государства. Москва и примыкающее к ней ближнее Подмосковье – это одно, считанное количество хорошо развитых городов (Санкт-Петербург, Н.Новгород и т.д.) – другое, а вся остальная Россия – третье. «Московский рынок недвижимости достаточно развит, и динамика его роста значительно превышает аналогичные показатели в Европе, – говорит И. Шершнев. – Если говорить о российском рынке недвижимости, то он значительно отстает в развитии, находясь на уровне рынков стран СНГ».

При сравнении Москвы с городами Восточной Европы (Прага, Будапешт, Варшава) сразу заметно, что в российской столице заметно выше ставки по аренде коммерческой недвижимости, отмечает Сергей МИРСКИЙ, младший консультант по проектам отдела исследований компании Stiles&Riabokobylko. Это объясняется масштабами стран и их столиц, а также тем, что в восточноевропейских странах намного более понятное и прозрачное законодательство, создающее более благоприятный инвестиционный климат. Вследствие этого риски для инвесторов заметно ниже.

С этой оценкой согласна Наташа РЕТЕЮМ, директор по развитию компании Knight Frank Russia. «В Польше и Чехии рынок недвижимости более зрелый, однако сейчас он находится в стадии перенасыщения, что приводит к снижению цен и увеличению доли свободных площадей. Доходность вложенных в недвижимость средств в Восточной Европе ниже, чем в Москве. Однако корпоративные инвесторы пока предпочитают вкладывать средства в эти рынки, оценивая их как менее рискованные по сравнению с Москвой».

И о творческих планах

По понятным историческим причинам компании, работающие под западными брэндами, еще с начала 90-х получили возможность работать с деньгами западных инвесторов. В результате они полностью захватили рынок «евростандарта» – крупные проекты, высококлассные здания и большие метражи. Сегодня «западники» контролируют более 80% этого сегмента рынка, и говорить о серьезной конкуренции со стороны российских риэлторских фирм пока не приходится.

Что касается перспективы расширить свое поле деятельности, взяться за более дешевые сегменты, то сами «западники», похоже, не стремятся к этому. «Экономически нецелесообразно, так как слишком большие издержки делают неконкурентным минимальное вознаграждение», – сурово выносит приговор И. ШЕРШНЕВ.

Другие иностранные компании приходят к схожим выводам – правда, по другим причинам. «Мы работали с российскими компаниями лишь несколько раз, – говорит Виктория МАНЗЮКОВА, директор компании Stiles&Riabokobylko, глава отдела по работе с корпоративными клиентами. – Дело в том, что они очень осторожно относятся к «outsourcing» (передача части работы сторонней организации – Прим. ред.). Российские компании, с которыми нам все-таки довелось работать, обратились к нам, потому, что уже имея негативный опыт, не хотели повторять своих ошибок».

А вот о чем иностранцы активно думают – это об увеличении количества направлений бизнеса. До 1998 г. они занимались почти исключительно офисами, потом пришло время торговых помещений. Сейчас приходит время жилья – причем в отличие от российских застройщиков, которые строят дома и продают их, западные игроки стараются оставить объекты у себя в собственности и получать доход от сдачи в аренду. Появляются и совершенно непривычные для нашего рынка объекты – GVA Sawyer, например, строит два отеля, причем не в Москве, а в Санкт-Петербурге и Новороссийске.

Мир и Дом