Впечатление такое, что вся Россия устремилась за жильем в московский регион. Те, у кого кошелек потяжелее, покупают в столице. Обладатели более скромных бюджетов оседают в дальнем и среднем Подмосковье. Стоит ли удивляться, что цены на жилье стабильно растут? Регионов в России много.

Несколько лет назад в большинстве городов дальнего Подмосковья строительство жилья вообще замерло. Местные застройщики впали в прострацию, а крупным компаниям проекты в глубинке были неинтересны из-за их низкой рентабельности. Сейчас губернский строительный рынок оживился, но пока массовое строительство только набирает обороты. По данным риэлторов, наиболее энергично рынки жилья развиваются в Ногинске, Дубне, Наро-Фоминске, Орехово-Зуево, Сергиевом Посаде, Серпухове, Ступино, Волоколамске. Ежегодно в каждом из этих городов возводится несколько жилых домов, а цены на жилье варьируются в среднем от $350 до 500 за 1 кв.м. «Самые дорогие квартиры расположены в новых жилых комплексах, элитных по местным меркам, – говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU. – Квартиры на вторичном рынке и в панельных домах стоят значительно дешевле. При этом общий уровень цен очень сильно зависит от наличия в городе или окрестностях крупного производства. Там, где оно есть, рынок жилья активнее, спрос на квартиры выше».

Порядка 80% жилых домов в городах дальнего Подмосковья возводится по индивидуальным проектам в районах сложившейся застройки. Строительство новых кварталов еще только начинается. Например, администрация Ногинска в прошлом году подписала инвестиционные контракты на создание двух крупных жилых комплексов в поселке Старая Купавна. Сразу несколько домов в центре (недалеко от здания администрации и Троицкой церкви середины XIX в.) и на окраине городка (в живописном месте с прекрасным видом на лес и реку Ока) построит крупная подмосковная компания «Стройметресурс». Здесь появится несколько 10- и

14-этажных монолитно-кирпичных зданий. Еще один микрорайон «Стройметресурс» планирует построить в Павловском Посаде. Квартиры в кирпичных и панельных домах будут сдаваться подготовленными под чистовую отделку – с электропроводкой, выведенными сантехническими коммуникациями, установленными стеклопакетами, приборами отопления, оштукатуренными стенами и остекленными лоджиями. По данным агентства недвижимости «Кутузовский проспект», сегодня квартиры в ногинских новостройках продаются по $370–420 за квадрат.

Активно осваивает глубинку (в частности, Серпуховской, Зарайский, Егорьевский, Воскресенский, Волоколамский районы) другой крупный застройщик – финансовая корпорация «Социальная инициатива». Так, в поселке Лопатинский Воскресенского района москвичи взялись построить четыре девятиэтажных дома на 144 квартиры общей площадью 9 тыс. кв.м. А в Волоколамске корпорация финансирует строительство двух девятиэтажных домов общей площадью порядка 20 тыс. кв.м. Строительство предполагается завершить уже в следующем году. В этих районах Московской области цены на первичном рынке жилья пока не превышают $380 за кв.м.

К сожалению, сетуют местные риэлторы, не всегда даже солидные инвесторы-застройщики четко и в срок выполняют свои обязательства. Задержки строительства для них в порядке вещей. Например, одна из московских компаний давно уже рекламирует и продает квартиры в Можайске. Но стройка фактически заморожена, заложен лишь фундамент будущего дома. Местных маклеров и покупателей такие проволочки не радуют – нового жилья в городе и так строится мало, выбор невелик. «В Можайске, например, недавно были сданы в эксплуатацию два дома. Но они были построены на деньги военно-морского ведомства, и квартиры реализовывались по программе жилищных сертификатов, на рынке не появлялись», – говорит Виталий Кудряшов, руководитель агентства недвижимости «Бастион». Из-за дефицита жилья цены на него растут очень быстро. По словам г-на Кудряшова, на вторичном рынке уже не найти однокомнатную квартиру дешевле $18–21 тыс. Двушки в хрущевках продаются по $18–25 тыс., а квартиры в домах улучшенной планировки стоят дороже на 10–15%.

Несколько лучше обстоят дела с жилищным строительством в Серпухове. В прошлом году здесь было сдано в эксплуатацию более 40 тыс. кв.м жилья, что почти в два раза больше, чем в 2002 г. Квартиры в новостройках, по данным корпорации «Инком-Недвижимость», продаются в среднем по цене $320–350 за кв.м. Основными игроками на строительном рынке являются местные фирмы «Седо» (Домостроительный комбинат) и «К.Ф.Г.О.» – они возводят жилье преимущественно в центре города. «Седо» – четыре десятиэтажных дома на улице Осенней (один из них – на 117 квартир – был сдан в эксплуатацию в прошлом году). «К.Ф.Г.О.» – единый комплекс разноуровневых зданий (12–14 этажей) с подземными паркингами на улице Ворошилова. Работают в городе и столичные компании – например, уже упомянутая «Социальная инициатива», «Дружба», «СУ-155». Городская администрация пытается заманить «пришельцев» на городские окраины, однако инвесторы туда не спешат. Ведь прежде чем рыть котлованы и закладывать фундаменты, им предстоит понести немалые издержки, чтобы расселить и снести старые постройки, подвести к площадкам коммуникации. Иностранные инвесторы, напротив, проявляют неподдельный интерес к запущенным территориям. Например, китайская аграрная корпорация «Цзяньтъюлянь» претендует на земли двух деревушек, расположенных под г. Серпухов. Правда, здесь она планирует заниматься не жилищным строительством, а выращиванием цветной капусты. Но местные депутаты против этого не возражают. Они надеются, что денег, вырученных от продажи земли, хватит на строительство трех шестнадцатиэтажных домов для переселения деревенских жителей. Такая рокировка, полагают парламентарии, позволит сэкономить бюджетные средства и обеспечить бывших колхозников комфортным жильем. Если эксперимент окажется успешным, такая же участь постигнет еще несколько населенных пунктов. Например, деревни Арнеево и Большое Грызлово. На их земли положили глаз бельгийские предприниматели – хотят поставить здесь ветровые электростанции. Кстати, по данным Гильдии риэлторов Московской области, стоимость одной сотки земли в Серпуховском районе (в зависимости от удаленности участка от МКАД) составляет от $100 до 700.

Развитие жилищного строительства в подмосковных городах и их окрестностях сдерживает не только относительно невысокая рентабельность проектов и недостаток инвестиций, но и устаревшие генеральные планы поселений. Многие из них разработаны еще в шестидесятых годах прошлого века. По этой причине застройщики и местные власти не рискуют заглядывать на годы вперед и имеют смутное представление о перспективах развития подведомственных им территорий. А вот в городе Ступино новый Генплан имеется. Это одна из причин, по которой рынок недвижимости здесь развивается гораздо активнее, чем в соседних райцентрах. В соответствии с Генпланом, разработанным до 2020 г., жилищное строительство в Ступино развернется преимущественно на месте ветхого жилья. Активно будут уплотняться кварталы существующей четырех- пятиэтажной застройки, осваиваться свободные юго-западные территории неподалеку от автомагистрали Москва-Дон. В самое ближайшее время начнется застройка квартала «Надежда» (улицы Андропова и Пристанционная). Здесь появятся четырех- и девятиэтажные дома общей жилой площадью 50 тыс. кв.м. Также ведется проектировка жилой застройки в юго-западном жилом массиве. Здесь, в рамках первой очереди Генплана, планируется ввести в эксплуатацию 280 тыс. кв.м жилой площади. А на улице Калинина будет построен один из ипотечных домов. Инвестором-застройщиком выступит ипотечный кооператив, учрежденный в Ступино осенью прошлого года. Кстати, недавно строительством жилья в Ступинском районе заинтересовались колхозы: хотят таким образом привлечь в хозяйство молодежь. Например, животноводческое хозяйство «Леонтьево» планирует в ближайшее время построить небольшой 30-квартирный дом. По словам директора совхоза, заселять в него будут молодых животноводов в возрасте до 35 лет. Комнаты там будут не слишком большими, но со всеми удобствами – газом, теплом, водой и туалетом.

В Орехово-Зуевском районе строителям тоже заказов хватает. Здесь работают пять основных застройщиков: трест «Мособлстрой-12», «УКС-8», Домостроительный комбинат, муниципальное предприятие Городского управления капитального строительства (ГУКС) и «Еврострой». Они ежегодно возводят порядка 100 тыс. кв.м жилья. В прошлом году «Еврострой» получил право застройки нового микрорайона в городе Куровское (здесь будут построены многоэтажки и коттеджи общей площадью около 30 тыс. кв.м) и Ликино-Дулево (площадь жилья в новом микрорайоне составит порядка 60 тыс. кв.м). ГУКС является заказчиком строительства нового 100-квартирного пятиэтажного дома на улице Кирова. УКС-8 ведет строительство двух новых домов на улице Красина. Тем не менее, риэлторы утверждают, что жилье в городе по-прежнему товар дефицитный. «Практически все, что закладывается, тут же раскупается. Предложение существенно отстает от спроса», – констатирует один из местных маклеров. По его словам, среди покупателей много приезжих, в том числе из регионов Центральной России. За год цены на новостройки увеличились примерно на $100. Сегодня квартиры в новых домах продаются в среднем по $380–400 за кв.м на этапе котлована. Выросли цены и на вторичном рынке. Если однокомнатные квартиры в прошлом году стоили порядка $10 тыс., то сейчас за хрущобы просят 12–15 тыс. Двушки продавались по 19 тыс., а сейчас стоят не менее 24 тыс. «Свободных участков в городе под строительство становится все меньше. Вскоре строителям попросту негде будет развернуться. Поэтому рано или поздно компании будут вынуждены заняться массовым сносом ветхих строений и комплексным развитием территорий», – отмечает наш собеседник. Кстати, в рамках реализации областной и районной программы «Переселение граждан из ветхого жилищного фонда на 2004– 2010 гг.» в Орехово-Зуево планируется ликвидировать ветхое жилье площадью около 36 тыс. кв.м и на его месте построить двадцать многоквартирных домов для переселения двух тысяч горожан.

«В целом же, если оценивать перспективы рынка жилья дальнего Подмосковья, то мне они кажутся более радужными, чем, например, перспективы Москвы, – говорит руководитель филиала агентства недвижимости «Кутузовский проспект» Андрей Александров. – Дело в том, что качество жизни в столице в ближайшие десять-двадцать лет вряд ли серьезно улучшится: оно и так находится на достаточно высоком уровне. К тому же мегаполис ограничен в своем развитии целым рядом барьеров – социальных, экономических, экологических, территориальных. А вот качество жизни в городах дальнего Подмосковья постепенно будет возрастать. А значит, локальные рынки недвижимости рано или поздно привлекут к себе внимание гораздо большего, чем сейчас, числа инвесторов»

Илья СтупинМир и Дом