Есть тысячи индивидуальных причин, по которым люди переезжают в другой город – семейных, карьерных, финансовых и пр. Но в целом одним из главных стимулов миграции можно назвать то, что человек всегда ищет где лучше. А в условиях рынка значительная часть населения становится куда более легкой на подъем, чем раньше. Миграция имеет самую прямую связь с рынком недвижимости: при переезде нужно свое жилье продать и купить другое на новом месте. О миграционных тенденциях на рынке жилья России рассказала на конгрессе Надежда Ноздрина, старший научный сотрудник Института народно-хозяйственного прогнозирования Российской академии наук.

Прежде всего, отметила г-жа Ноздрина, не только миграция влияет на рынок жилья, но еще сильнее идет обратный процесс – влияние ситуации с жильем в различных регионах на направление и объем миграционных потоков. Это, впрочем, и понятно: люди едут туда, где они могут подыскать доступное жилье. Часто они готовы уменьшить площадь в обмен на переезд в более привлекательный регион, но бывает и наоборот. Например, хитом сезона для московских покупателей в течение последнего года стали квартиры в Подмосковье: рынок так сильно рванул вверх, что многие москвичи, стремящиеся улучшить свои жилищные условия, обратили взор к более доступному (хотя и включившемуся в гонку за лидером) Подмосковью.

Н. Ноздрина познакомила собравшихся с результатами рейтингового исследования типичных российских регионов. Московская область занимает ведущую позицию среди активно развивающихся регионов и имеет большое положительное сальдо миграции: в последние годы сюда приезжают на 50-70 тыс. человек больше, чем уезжают. Алтайский край раньше притягивал к себе население по причине приграничного расположения рядом с Казахстаном. Теперь сюда едут гораздо меньше, зато больше уезжают. Еще была исследована Смоленская область – регион «середняк», который также имеет сегодня небольшое отрицательное сальдо. В этих регионах было проведено социологическое исследование среди мигрантов, а также составлен рейтинг по шести показателям, включающим обеспеченность жильем, объем ввода новых площадей, благоустройство жилищного фонда, уровень цен на первичном и вторичном рынке и средний размер доходов. На этой основе была рассчитана финансовая доступность жилья. Казалось бы,  материя это чрезвычайно скучная, а между тем на Западе индекс доступности жилья служит одним из ключевых экономических показателей, на который ориентируется государство при выработке финансовой политики.

Исследование оценивало, сколько лет нужно копить среднестатистической семье, чтобы купить среднюю по качеству квартиру размером в 54 кв. метра. В мировой практике используется аналогичный показатель с поправкой на больший размер площади на человека и лучшее его качество. В итоге, выяснилось, что Московская область занимает лидирующее положение в иерархии регионов России. По обеспеченности жильем и его качеству она занимает второе место после Москвы. Смоленская область – в средней части рейтинга, Алтайский край – еще несколько ниже.

В рамках социологического опроса мигрантов просили сравнить жилищные условия до и после переезда, была ли предварительная договоренность о жилье до переезда  и  как респондент получил жилье на новом месте? Если он купил жилье, то брал ли он кредит в банке, использовал рассрочку или брал в долг у родственников или друзей? Также рассматривался вопрос, как респондент распорядился своим старым жильем. По сравнению с оставленным на прежнем месте жильем очень снизилась доля отдельных домов, что свидетельствует о направлении миграционных потоков из сельской местности в города. Больше, чем на прежнем месте, живут в общежитиях, у родственников и друзей. Очень существенно возросла доля людей, которые снимают жилье у частных лиц. Например, в Троицке (Московская обл.) более половины мигрантов снимают жилье. В целом оказалось, что в городах среднего размера, но которые привлекают экономически активных мигрантов, люди больше имеют возможность купить жилье, чем в более крупных городах. О низком уровне развития жилищного кредитования свидетельствует то, что лишь 7% воспользовались кредитами.

Интересно, что на прежнем месте продать жилье смогли лишь четверть респондентов. Совершенно упала роль обмена: только 1 процент респондентов поменяли жилье. Хотя в целом мигранты не кажутся перспективными клиентами для риэлторов или застройщиков в момент переезда на новое место жительства, но относиться к этой категории населения надо всерьез: 45% из них планируют в обозримом будущем улучшить свои жилищные условия, причем из этого числа около трети собираются купить новую квартиру.

Исследование показало, что мигранты все активнее выходят на рынок жилья, в том числе в качестве покупателей. Кроме того, по мнению Надежды Ноздриной, высокий процент арендующих жилье делает весьма перспективными проекты по развитию муниципальной коммерческой аренды в городах, куда направлены миграционные потоки.

Алла ЛиберманКвартира. Дача. Офис