Каждый месяц аналитики рынка недвижимости знакомят общественность со своими прогнозами ценовой динамики. Оценки эти иногда значительно отличаются. Понятно, что у каждого своя методика расчетов и массив обработанной информации. К тому же не всегда можно понять, у кого из аналитиков цены, что называется, «очищены» от инфляции. Так что статистику у нас к точным наукам отнести нельзя, по крайней мере, применительно к недвижимости. Но чрезвычайно интересен вопрос, что именно влияет на цены? Эту проблему поднял и попытался проанализировать рынок новостроек в российских городах аналитик Юрий КоЧетков в своем докладе на конгрессе.

Если нет своих площадок – найдем их у соседей

После кризиса 1998 года московский стройкомплекс выстоял, чего нельзя сказать о регионах: многие строительные компании там обанкротились. Но сегодня очевидно, что региональный рынок жилья имеет огромный потенциал: не все хотят, а главное, могут переселиться в столицу, зато все хотят жить в домах, соответствующих современным стандартам качества. К тому же в Москве и строить-то уже особо негде, не каждая компания способна пройти через столичный административный лабиринт, а главное, чтобы освободить площадку, часто нужно либо расселить пятиэтажку, либо вывести промышленное предприятие, а это немалые дополнительные расходы. Выживает крупнейший, это объективно ведет к монополизации рынка, которая влияет на цены... известно как.

Результатом стало повышенное внимание девелоперов к проектам в регионах. И здесь неизбежно встает вопрос: как правильно выбрать плацдарм для инвестиций? Некоторые регионы так обеспокоены экспансией девелоперов из других субъектов федерации, что административными барьерами даже пытаются ограничить приход строителей-"варягов». Беспокойство объяснимо: налоги с такой прибыльной отрасли начинают утекать в чужие бюджеты. Здесь на память приходит недавний демарш подмосковного правительства, пытавшегося использовать шумиху по поводу качества строительства в столице для закрытия доступа гигантам московской стройиндустрии за пределы МКАД. Впрочем, на региональный рынок выходит не только Москва, но и другие города.

Москва хоть и большая, но…

Проанализировав 50 городов, авторы исследования, как и следовало ожидать, на первое место поставили Москву. В столице конкуренция между строителями обострилась настолько, что в конце 2002 года московские власти приняли судьбоносное решение начать экспансию за пределы города и всего московского мегаполиса. Владимир Ресин, руководитель архитектурно-строительного комплекса Москвы, в недавней статье в «Финансовых Известиях» сказал: «Сегодня Москва строит более чем в 40 городах России. Осуществляя строительство в других регионах, Москва зарабатывает деньги для городского бюджета. Еще одна (и очень значительная) выгода для Москвы от строительства в регионах заключается в том, что мы тем самым «снимаем нагрузку» с городского рынка жилья. Конечно, если за пределами Москвы ничего не строится (а до недавнего времени так и было), то куда идет весь платежеспособный спрос на жилье? Правильно, в Москву. Но если качественное современное жилье начинают строить в родном для человека городе, то он купит квартиру у себя».

Хотя практически все московские девелоперские компании находятся в частных руках, отмечает Ю.Кочетков, существует их тесная связь с городским руководством, поэтому удивляться, что именно городские власти возглавили «крестовый поход» девелоперов на российские города и веси, не приходится. Господин Кочетков солидарен с аналитиком Геннадием Стерником, который напрямую (хотя и с временным лагом в два месяца) увязывает динамику мировых цен на нефть с ценами на недвижимость. Это объясняется тем, что около 70% валютных поступлений страны дает экспорт нефти. Однако Кочетков отмечает, что прямая зависимость просматривается лишь на московском рынке, где в основном и оседают российские нефтедоллары, поскольку именно столица соответствует представлениям сырьевой элиты о достойном для них, по российским стандартам, качестве жизни.

В поисках магической формулы

В исследовании, которое полностью опубликовано в интернет-журнале  Monolit.org, сделан вывод о том, что региональные рынки развиваются под влиянием разных факторов. Речь не только о нефти. Даже такой ключевой фактор, как рост стоимости стройматериалов сказывается на конечных ценах совершенно по-разному, в зависимости от местной специфики. Например, было подсчитано, что рост цен на ключевые материалы, в том числе бетон и кирпич, за прошлый год составил от 25 до 50%, хотя цены на новые квартиры в некоторых городах выросли лишь на считанные проценты. Что касается таких популярных гипотез, объясняющих рост цен, как роль недостаточного уровня строительства при высочайшем платежеспособном спросе при дефиците пригодных площадок в городах, то они, по мнению Кочеткова, смешивают значимые факторы со случайными. Можно ли вообще найти магическую формулу или общий знаменатель, к которому можно привести средние цены на новостройки в России?

Важным для понимания уровня цен на новостройки, по мнению Ю.Кочеткова, является учет связи с ценами вторичного рынка, с числом населения, экономическим состоянием города и текущим объемом строительства. С последними переменными связь практически прямая. Сложность при анализе представляет лишь то, что часть показателей являются дискретными или не совпадают по временному отсчету с другими. Но, не вдаваясь в математические тонкости, можно привести еще один интересный вывод. При сравнении рейтинга городов в их влиянии на цены вторичного рынка лишь две переменные оказались значимыми: условия ведения бизнеса в городе и уровень жизни. Стабильность и состояние законов и развитость инфраструктуры на «вторичные» цены практически не влияют. Это объясняется тем, что именно представители малого и среднего бизнеса сейчас стали главными покупателями «вторички» в регионах, отсюда влияние бизнес среды. А роль качества жизни в другом: привлекательные города притягивают мигрантов, которые, будучи в основной массе людьми экономически активными, начинают играть значительную роль как источник платежеспособного спроса, обеспеченного частично продажей жилья на старом месте.

С первичным рынком картина похожая. Хотя при анализе была добавлена такая составляющая, как уровень строительства, но она, как ни странно, на картину никак не повлияла. Это привело Ю. Кочеткова к выводу: «Основа высоких цен на квартирном рынке – это городской бизнес и общее качество жизни в городе». А это значит, что уровень строительства в городе определяется набором субъективных факторов, среди которых особую роль играют политическая воля руководителей, протекционизм, выработка внутренних правил игры для строителей, наличие источников дешевых стройматериалов и рабочей силы.

Рынок? Какой там рынок?!

Это интереснейшее исследование свидетельствует о том, что реформа Градостроительного кодекса, которую подготовила Госдума и которая вызывает резкое неприятие оппонентов, видимо, назрела. Новый кодекс должен установить единые правила игры в сфере градостроительного регулирования и территориального планирования, что призвано сделать процесс «входа в площадку» более предсказуемым и менее затратным для инвесторов. А это значит, что субъективные политические факторы не будут столь явно влиять на ценообразование. Приведет ли это, как обещает правительство, к формированию рынка доступного жилья, покажет будущее, но, по крайней мере, аналитикам будет проще объяснить остальному населению, откуда берутся цены, поскольку они смогут опираться на объективные показатели. Глядишь, и статистика станет более точной наукой, а прогноз перестанет быть гаданием на кофейной гуще.

Петр ЧЕРНОВ

Вы посмотрите, какой у меня Notebook!

Сегодня докладчик может быть скорее без доклада, чем без персонального компьютера. Можно, конечно, обойтись диском, но если есть переносной компьютер, его надо носить. Продукт PowerPoint от компании Microsoft внес свой вклад в стилистику риэлторских форумов. Это пример того, что информационные технологии могут не только облегчать, но и затруднять общение и понимание. Программа предназначена для создания электронных презентаций. Доклад иллюстрируется слайдами, которые с помощью специального устройства проецируются на экран. Верх крутизны – иметь в дополнение лазерную указку и беспроводную мышь.

Игрушка, конечно, хорошая, но на конгрессе во многих докладах видеоряд подменял сам доклад. Особенно это касалось секции «Анализ и прогноз рынка недвижимости», которая (да простят меня выступавшие) в основном состояла из закачки в аудиторию региональной статистики посредством показа таблиц и графиков. Это должно было что-то иллюстрировать, но что именно, осталось за кадром. Анализа почти не было, прогноза не было вовсе. Лучом света в темном царстве были выступления К. Апрелева и Ю. Кочеткова. Ведущий секции, Г. Стерник, взирал на все это покровительственно и снисходительно. Видимо, организаторы хотели показать, что форум не московский, а всероссийский. Пусть в регионах и нет серьезных аналитиков, но хоть соблюдем политическую корректность.

Попытки расшифровать и представить на суд читателей большинство диктофонных записей привели бы последних в некоторое замешательство. Текст выглядел бы так: «Следующий слайд. Это можно пропустить. Вот посмотрите, вы видите, что на этом графике картина аналогичная. Следующий слайд, еще один. Здесь хорошо видно, что это устойчивая тенденция...» . Какая тенденция? Скажите, хоть о чем речь. При этом половина слушателей (включая вашего покорного слугу) как раз ничего не видела, поскольку стульев хватило лишь на треть присутствующих, а остальные демократично сидели на столах, стояли или несли стулья из соседних комнат, спотыкаясь о многочисленные провода. При этом коридор, где проходила секция, несмотря на демократичность обстановки, почему-то назывался VIP-зоной. В результате, многие оказались сбоку или даже позади экрана, на котором, видимо, и происходило самое интересное. Точно сказать не могу, не видел. Правда, поняв, что вместо аналитики идет кино, народ на второй части немного рассосался – остались самые стойкие. И тут уже все смогли увидеть «серебряный экран». Правда, прочитать все равно ничего не успели, поскольку то и дело звучало: «Следующий слайд»...

Алексей МаслобойниковКвартира. Дача. Офис