Для решения квартирного вопроса при нехватке денег можно воспользоваться несколькими альтернативными  вариантами покупки жилья - рассрочкой платежа у фирмы-застройщика, банковским кредитом на нецелевые расходы или ипотекой. Некоторые могут рассчитывать на получение жилищных субсидий и сертификатов. Один из наименее хлопотных, но при этом довольно рискованных способов покупки квартиры - стать пайщиком жилищно-строительного кооператива (ЖСК).

Напомним, что ЖСК - это одна из форм альтернативного кредитования, строящаяся на накопительной схеме. А многие предпочитают помогать гражданам покупать квартиры в уже готовых объектах - как новостройках, так и на вторичном рынке. Таким образом, собственно строительными их можно назвать с большой натяжкой. Кроме того, современные кооперативы пошли по пути интеграции по профессиональному признаку. Так, на сегодняшний день существует межрегиональная федерация жилищных кооперативов (в нее входит 13 ЖСК (из Москвы, Питера, Ростова, Мурманска и Калининграда). Кроме того, создана и функционирует гильдия ЖСК. Наиболее крупные кооперативы имеют постоянных партнеров в лице солидных риэлторских и страховых компаний, а также банков.

Схема взаимоотношений покупателя квартиры с ЖСК проста и незатейлива. Будущий пайщик пишет соответствующее заявление и платит вступительный взнос - обычно 5% от предполагаемой стоимости будущего жилья. Далее ситуация может развиваться по двум сценариям.

Если  человек сразу же вносит в кооперативную кассу 50% от стоимости своего будущего жилья, он может начать подбирать себе квартиру, вселяться в нее (с правом постоянной  прописки самого себя и всех членов семьи по договору безвозмездного пользования)  и в последующий период выплачивать оставшуюся сумму рассрочки в соответствии с личным графиком. На этот период квартира остается собственностью кооператива и переходит во владение жильца лишь с момента внесения им последней части долга. В этом, собственно, заключается один из основных рисков - в случае ликвидации кооператива пайщики, проживающие в  пока еще "кооперативных" квартирах, фактически могут остаться без жилья.

Если же пайщик изначально не располагает большой суммой денег, то сначала он постепенно накапливает необходимые 50 % и дальше все проходит по той же схеме. Как правило, при подборе жилья  ЖСК проводят проверку юридической чистоты жилья. К примеру, ЖСК "Квартиры" для этих целей обращается к специалистам "МИЭЛЬ-Недвижимость", которые по итогам проверки выдают члену кооператива  письменное гарантийное обязательство.

О преимуществах ЖСК можно говорить очень долго. Отметим лишь основные привлекательные для потенциального пайщика стороны. Так, современные кооперативы стараются работать по сбалансированной системе периодов накопления и рассрочки. Если же по каким-либо причинам член кооператива захочет из него выйти, то ему обещают вернуть все вложенные средства (за исключением вступительного взноса). Кроме того, при желании член кооператива может не только купить квартиру, но и улучшить жилищные условия при помощи обмена. В этом случае до достижения порога паенакопления человек живет в собственной квартире, а потом ему подыскивается квартира большего размера. В случае непредвиденных обстоятельств возможна небольшая отсрочка ежемесячных платежей без каких-либо штрафных санкций. Все приобретаемые квартиры страхуются от обычных рисков - пожара, затопления и т.п. Паевые взносы  рассчитываются в рублях и перечисляются через банк. 

По приблизительным подсчетам, общий доход семьи, которая решила воспользоваться этой системой, должен составлять около 3 тыс. долларов. В среднем члены ЖСК вносят в общую кассу по 200-500 долларов в месяц. Возраст основной массы клиентов ЖСК - 35-45 лет (60% - москвичи, 40% - иногородние жители). В основном они приобретают одно- и двухкомнатные квартиры стоимостью от 50 тыс. долларов. Доли жилья с первичного и вторичного рынков составляют соответственно 20 и 80 процентов. Это вполне объяснимо: клиенты ЖСК - люди небогатые.

Доходы ЖСК от собственной деятельности состоят, по словам председателя ЖСК "Квартиры" Ирины Шугуровой,  во вступительных, а также административных взносах (их платят те, кто живет в пока еще кооперативной квартире - до 3% в год). Главный орган управления ЖСК - общее собрание членов кооператива. В правлении может оказаться любой из них при условии, что за него проголосовали остальные. Одним словом, самоуправление, причем не подкрепленное законодательно. В качестве примера зыбкости данной системы часто приводится ответ председателя одного из кооперативов на вопрос журналиста о возможности махинаций: "Ну, я же христианин!".

Если вы решили воспользоваться услугами ЖСК,  то при обращении в кооператив следует, в первую очередь, внимательно ознакомиться с уставом, а также запросить данные о том, сколько человек является его членами, сколько - уже живут в квартирах (правда, проверить эти данные невозможно), а также изучить договор, где должны быть четко прописаны права  и обязанности сторон. Кстати, И. Шугурова привела формулу, по которой можно определить долю пайщиков кооператива, уже обеспеченных жильем: количество купленных квартир делится на общее число членов ЖСК и умножается на 100 процентов.       

Анастасия ЛимКвартира. Дача. Офис