Лавинообразный рост объема экспортных доходов государства, увеличивающийся вместе с мировыми ценами на нефть, заставил правительство задуматься о путях финансирования социально-экономического развития, не приводящих к скачку инфляции. Одним из таких способов является развитие ипотечного рынка, амбиции ключевого игрока на котором обозначила федеральная власть на прошлой неделе.

Звучавшие десятки лет подряд обещания «каждая семья к 200... году получит отдельную квартиру» давно канули в небытие. Власти постановили, что единственный способ обеспечить граждан жильем — это дать им возможность решить свой квартирный вопрос самостоятельно. Помочь им в этом должны разрабатывавшиеся более полутора лет законопроекты, направленные на формирование рынка доступного жилья.

Даешь кредит!
Пакет из 27 законопроектов в последнее время активно обсуждался на всех уровнях, причем мнения высказывались самые неоднозначные. Правительство РФ поставило точку в этих спорах, обсудив подготовленные документы на своем заседании и постановив «в сжатые сроки» внести их на рассмотрение в Государственную Думу.
Направленные на формирование рынка доступного жилья законопроекты, в частности, предусматривают принятие нового Жилищного и Градостроительного кодексов, законов «О кредитных историях» и «Об инвестиционных соглашениях в сфере коммунального обслуживания», внесение изменений в Гражданский кодекс, налоговое законодательство, поправки в закон об ипотеке. Условно весь пакет можно разделить на две части: стимулирование платежеспособного спроса и расширение предложения на рынке недвижимости.
Повысить спрос на жилье предполагается за счет развития института долгосрочного жилищного кредитования граждан. Сейчас ситуация в этой сфере весьма далека от идеала: по словам и.о. министра промышленности и энергетики РФ Виктора Христенко, в прошлом году лишь 5% всего проданного жилья было приобретено покупателями с использованием различных ипотечных схем. Хотя на сегодняшний день в России не так уж мало (около 10%) семей, способных приобрести жилье по ипотечным кредитам. Но даже этот потенциал пока реализован слабо: в 2003 году банки выдали ипотечные кредиты россиянам на общую сумму 10,5 млрд руб. В то же время потенциальная емкость рынка ипотечных кредитов в России, по оценке Минпромэнерго, составляет порядка 1 трлн руб. Причины такого положения известны всем — высокие процентные ставки по кредитам, «серые» зарплаты граждан, отсутствие системы страхования кредитных рисков и многое другое.
Не внушает оптимизма и соотношение доходов основной части населения страны и цен на жилье. Как сообщил в своем докладе В. Христенко, стоимость жилья в России с 2000 по 2003 год на первичном рынке возросла на 50%, а на вторичном рынке — на 70%. При этом средняя цена вновь вводимого в стране жилья составляет в настоящее время около 16 тыс. руб. за 1 кв. м (в Москве — 49 тыс. руб. — Прим. ред.), а средняя цена жилья на вторичном рынке — 14 тыс. руб. за 1 кв. м (в Москве — 52 тыс. руб. — Прим. ред.). Цифры для большинства россиян астрономические.
Однако, по мнению главы Минпромэнерго, создание надлежащей нормативно-правовой базы позволит кардинальным образом изменить ситуацию. Облегчить получение ипотечного кредита поможет отмена обязательного заверения договора у нотариуса и согласования документов с органами опеки. Покупателям жилья, пострадавшим от мошеннических сделок, предполагается выплачивать компенсации из бюджета. Планируется также предоставить гражданам налоговые льготы — увеличить вычеты на приобретение жилья при уплате подоходного налога.
Стимулировать интерес банков к выдаче ипотечных кредитов планируется путем создания системы страхования кредитных рисков и привлечения необходимых для кредитования средств с помощью ипотечных ценных бумаг.
В целом же реализация мер, направленных на развитие рынка жилья, по оценкам В. Христенко, позволит к 2010 году увеличить объемы ипотечного кредитования с 10,5 млрд руб. в 2003 году до 350 млрд руб. Кроме того, по его прогнозу, через шесть лет средняя обеспеченность жильем в России должна возрасти с 19,7 до 21,7 кв. м на человека, а доля населения, способного приобрести стандартную квартиру на стандартных условиях, возрастет с 9,5 до 25–30%.

Осторожно: монополия
Стимулирование спроса без адекватного увеличения предложения еще сильнее подстегнет рост цен, сделав жилье и вовсе недоступным для большинства граждан. По мнению главы Минпромэнерго, избежать такого развития событий можно только путем одновременного, комплексного принятия всех законопроектов. Часть пакета, призванная стимулировать предложение жилья на рынке, предусматривает упрощение процедуры выделения земельных участков застройщикам, обеспечение участков необходимой коммунальной инфраструктурой, развитие системы кредитования застройщиков. В. Христенко считает, что создание полноценного рынка жилья невозможно без устранения излишних административных барьеров. Эти меры также предусмотрены в законопроектах.
В результате их принятия объемы строительства должны увеличиться с 36,5 млн кв. м в прошлом году до 70–80 млн в 2010-м, считает глава Минпромэнерго. Предполагается, что сокращение издержек позволит застройщикам остановить и рост цен. По данным В. Христенко, на сегодняшний день средняя себестоимость 1 кв. м жилья по России составляет 8 тыс. руб., что вдвое меньше его средней продажной цены.
Правда, подобный оптимизм несколько «остудил» руководитель Федеральной антимонопольной службы (ФАС) Игорь Артемьев, заявивший, что наблюдающееся сейчас монопольное получение отдельными структурами земельных участков и оказываемые им преференции могут свести на нет усилия правительства по развитию рынка жилья.
В настоящее время несколько крупных строительных компаний получают все права на земельные участки, вследствие чего рынок приобрел спекулятивный характер, а застройщики диктуют цены, приносящие им прибыли, возможные только в условиях монополии, считает И. Артемьев.
В качестве ответных мер он предложил правительству ввести аукционную форму продажи земельных участков и установить предельную долю земельных участков, которые выделяются под застройку одной организации.
Кроме того, по мнению руководителя ФАС, необходимо сбалансировать время введения изменений в жилищное законодательство. «Снять барьеры на пути спроса на жилье необходимо тогда, когда предложение будет превышать спрос, — отметил И. Артемьев, — иначе ипотечные кредиты будут предоставляться по ставке 6%, но стоимость жилья вырастет в 2 раза».
Подобные прогнозы главы ФАС произвели должное впечатление, и глава кабинета министров Михаил Фрадков поручил ведомству В. Христенко учесть замечания антимонопольной службы перед тем, как направлять законопроекты в Госдуму. Причем если первоначально предполагалось внести на рассмотрение парламента все документы, за исключением нового Градостроительного кодекса (его планировалось доработать в течение 2–3 месяцев), то в финале было принято решение принимать все законы одновременно. Замечания к Градостроительному кодексу будут учтены во время обсуждения в Госдуме.
По решению премьер-министра РФ М. Фрадкова пакет должен быть передан в парламент в ближайшее время, с тем чтобы законы вступили в действие с 1 января 2005 года.

Елена МамоноваМ2 - Квадратный метр