Мы решили приобрести квартиру. Накупили газет с объявлениями, пролистали, приценились... И выяснили, что денег у вас хватает лишь на покупку нужной квартиры, а о скромном косметическом ремонте в ней придется временно забыть.

Или решили продать квартиру и, добавив некоторую сумму к вырученным деньгам, купить себе новый дом. Понятно, что в такой ситуации совсем не хочется платить от 4 до 8% стоимости квартиры риэлторскому агентству за услуги. Поэтому вы решаете действовать самостоятельно. Вот только как действовать, куда идти и какие документы собирать? Мы постараемся дать несколько практических советов покупателям и продавцам жилья, которые решили обойтись без помощи риэлторов.

Информация для продавцов
Продавцам, кстати, вообще можно не ломать голову и смело обращаться в какое-нибудь агентство. Потому что уважающие себя риэлторские фирмы не берут денег за услуги с продавцов: за все (и всех) платит покупатель.
Но если вы все-таки хотите испытать себя и продать квартиру самостоятельно, то для начала нужно хотя бы примерно оценить собственность. Самый распространенный способ узнать стоимость своей квартиры — поиск аналогичных предложений в газетах.
Можно также обратиться в оценочную фирму. Специалисты оценят вашу квартиру в учетом ее местоположения, «возраста», состояния, размеров и прочих параметров и выдадут на руки полный отчет с обоснованием стоимости. Эта услуга обойдется в 120–180 у. е. Хотелось бы отметить, что продать можно только приватизированную квартиру, находящуюся в частной или общедолевой собственности.
Как только вы определились в цене — начинайте рекламную кампанию. Разместите свое объявление в нескольких газетах, а также в интернете — двух публикаций в неделю будет вполне достаточно. Параллельно сообщите о продаже квартиры своим родственникам, друзьям и знакомым. Если ее решит купить кто-нибудь из них — будет больше уверенности в том, что вас не обманут.
Сбор необходимых документов — это обязанность продавцов. Поэтому вам придется побегать по инстанциям, чтобы собрать все справки. Во-первых, в наличии должны быть правоустанавливающие документы, подтверждающие ваше право собственности на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, подтверждение ЖСК о выплаченном пае.
Взяв паспорт и вышеперечисленные правоустанавливающие документы, отправляйтесь в ваше районное Бюро технической инвентаризации (БТИ). Там нужно взять сразу три документа: поэтажный план, экспликацию (справку о метраже квартиры) и справку формы 11-А (о стоимости квартиры). Первые два документа выдаются на год, последний — только на месяц, по истечении которого необходимо прийти за новой справкой, если к тому времени квартиру продать не удастся. Все три справки будут стоить вам не больше 300 руб.
Затем придется посетить ЖЭК, где вы должны получить выписку из домовой книги о всех жильцах, прописанных в квартире на данный момент. Справка выдается в паспортном столе ЖЭКа. Там же в бухгалтерии необходимо взять копию финансово-лицевого счета, подтверждающего, что у вас нет задолженностей по оплате коммунальных услуг. Эти справки действительны в течение одного месяца и выдаются бесплатно. Однако есть одно условие: придется погасить все долги за коммунальные услуги.
Могут понадобиться также справки из налоговой инспекции, если квартира была получена по наследству или в дар, и разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети.

Информация для покупателей
В очередной раз позволим себе напомнить всем потенциальным покупателям, что самостоятельное приобретение, так же как и продажа квартиры на вторичном рынке жилья, — очень и очень рискованный шаг. Относительно безопасно покупать квартиры в новостройках. Но и тут стоит выяснить, не перепродавался ли дом в процессе строительства. В этом случае может оказаться, что все квартиры в доме были проданы уже дважды.
При покупке вторички идеальный вариант может быть такой: ваша совершенно одинокая соседка, с которой вы одновременно въехали в этот только что отстроенный дом двадцать лет назад, решила продать свою квартиру. То есть покупать лучше всего у знакомых или родственников. Если же продавец — посторонний, необходимо полностью удостовериться в юридической чистоте квартиры.
Например, как минимум обязательно надо узнать: не выбывал ли кто-нибудь из этой квартиры в армию, тюрьму, дома-интернаты или в долгосрочные командировки. Не было ли у жильцов и собственников квартиры проблем с правоохранительными органами и не состоит ли кто-нибудь из них на учете в нарко- и психоневрологическом диспансере. Нелишним было бы выяснить: все ли разрешения органов опеки и попечительства были официально получены, во избежание нарушения прав несовершеннолетних. А также: согласны ли супруги, дети, наследники, зарегистрированные в квартире лица на совершение сделки купли-продажи.
Среди документов, представленных продавцом, обязательно должна присутствовать выписка из домовой книги обо всех прописанных в квартире на данный момент. Необходимо также получить сведения обо всех людях, когда-либо прописанных в этой квартире, и причинах их выписки. Эти архивные сведения получить несколько сложнее.
Итак, наконец вы выбрали квартиру. Простой совет: постарайтесь избежать предоплаты, если вы не уверены в своем выборе и намереваетесь продолжить поиски. Если деньги все же передаются — официально заключите авансовое соглашение и возьмите расписку о получении средств. В этом документе нужно подробно прописать, от кого, кому и за что передается аванс. Здесь же должно быть оговорено, какая из сторон будет оплачивать оформление через банк, госпошлину, услуги нотариуса и регистрацию. Обычно все, кроме госпошлины, оплачивает покупатель, но бывают исключения, все зависит от того, как вы договоритесь между собой. В этом же документе пропишите сроки физического и юридического освобождения квартиры.
Если уж вы принципиально решили отказаться от услуг агентов, то вам все равно понадобится юридическая помощь. Как иначе вы проверите все собранные документы на подлинность и подтвердите достоверность содержащейся в них информации? Документы очень желательно проверить на соответствие фамилий, адресов, дат, подписей и их расшифровок, размеров всех фигурирующих площадей. Эта процедура будет полезна и покупателям, и продавцам.
Следующий этап — проведение взаиморасчетов. Оплату можно произвести банковским переводом, однако в большинстве случаев расчет производят через банковскую депозитную ячейку. Последняя процедура состоит в том, что покупатель является в депозитарий с необходимой суммой и оформляет в присутствии продавца аренду сейфовой ячейки на определенный срок. По предъявлении зарегистрированного на имя покупателя договора купли-продажи квартиры продавец в дальнейшем сможет получить свои деньги. Когда эта операция выполнена, вы можете сразу передавать документы на государственную регистрацию, но надежнее сначала заверить договор у нотариуса (что обойдется в 1–1,5% указанной в договоре суммы сделки). Проверка документов в регистрационной палате займет около двух недель. После получения зарегистрированных договоров продавцу следует выписаться из проданной квартиры и вывезти оттуда свои вещи. Акт о передаче квартиры составляется в простой письменной форме при передаче ключей и книжек по оплате услуг ЖКХ.
Конечно, в каждом конкретном случае может быть масса нюансов, в истории каждой квартиры — свои «сюжеты». Если вы не уверены, что справитесь сами, заручитесь лучше юридической поддержкой. Или наймите риэлтора — как видите, они не зря получают свои деньги.

Мария МакалкинаМ2 - Квадратный метр