После вступления в силу нового Жилищного кодекса количество очередников, получающих квартиры бесплатно, может сократиться почти вдвое. Но, по мнению участников рынка недвижимости, на доле города, отдаваемой инвестором в том числе и на осуществление социальных программ, на объеме предложений на рынке жилья и, соответственно, на ценах это не скажется.

26 апреля в Москве с интервалом в один час два депутата Госдумы провели отдельные пресс-конференции на тему нового Жилищного кодекса РФ - главного закона, регулирующего правоотношения в жилищной сфере. Комиссия Госдумы по формированию рынка доступного жилья завершила работу, и в первом чтении проект Жилищного кодекса может быть рассмотрен еще до ухода депутатов на каникулы (т. е. в июне) , сообщила член государственной комиссии по разработке жилищного законодательства Галина Хованская. Свою подпись под проектом она принципиально не поставила, написав, по ее словам, к 124-страничному документу 160 страниц поправок.

Председатель комитета Госдумы РФ по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников, в свою очередь, сказал, что текст нового кодекса одобрен экспертами Совета Европы. Депутаты ожидают, что сразу после майских праздников документ будет внесен в Госдуму.

Давно пора.

По сей день страна живет со старым, 1983 г. выпуска, Жилищным кодексом, который был принят при другом строе и не соответствует реалиям сегодняшнего дня. "Нормы других законов в жилищной сфере вступают в противоречия со старым ЖК России", - сказала Хованская.

"Новый Жилищный кодекс предлагает конкретный инструментарий по реализации прав на жилище, дает возможность регулировать правила игры в жилищном секторе, что и должен делать каждый официальный документ такого уровня", - с удовлетворением отметил Павел Крашенинников.

О том, что новый Жилищный кодекс нужен рынку, говорят многие эксперты. Вице-президент Российской гильдии риэлторов, президент агентства "САВА" Константин Апрелев, который также принимал участие в работе комиссии, считает, что если в течение года Госдума примет в трех чтениях Жилищный и Градостроительный кодексы, то это будет "замечательный результат". Новый Жилищный кодекс создает инструменты, которые ликвидируют бюрократическую модель регулировки очереди и коррупцию в этой сфере, говорит он. Закон определит, кто останется в очереди на получение бесплатного жилья, а кто будет из нее изгнан.

Как положительный момент нового ЖК Хованская отметила переход от административных к гражданско-правовым отношениям: "Больше внимания уделяется договорам с гражданином, чтобы он все-таки понимал, какие у него права и какие обязанности возникают по отношению к жилому помещению". О том, что кодекс усиливает ответственность жильцов за содержание квартиры в порядке, за внесение вовремя квартплаты и коммунальных платежей, говорит и Крашенинников. Повысить сознательность граждан в отношении оплаты коммунальных услуг должен более действенный механизм выселения злостных неплательщиков.

Меньше бесплатного.

В проекте ЖК заложен принципиально новый подход к оценке права на жилье. Только неимущие могут получить социальное жилье, но не могут его приватизировать после 1 января 2005 г. , и это один из ключевых моментов (полностью завершить бесплатную приватизацию жилья предполагается с начала 2007 г. ). Оценка бывшего Госстроя такова: из 4,4 млн семей, претендующих сейчас на предоставление бесплатного жилья, в числе очередников останутся 2,4 млн семей.

По мнению Галины Хованской, введение в Жилищном кодексе понятия "малоимущие" приводит документ в соответствие с Конституцией РФ. Но требуется ввести критерии того, кто может считаться малоимущим и, соответственно, рассчитывать на обеспечение социальным жильем, условия содержания и оплаты которого отличаются от жилья, предоставляемого по коммерческому найму.

"Критерий, который существует в федеральном законодательстве, для целей жилищного законодательства не годится, - пояснила Хованская. - Надо учитывать не только доход на члена семьи, но и то имущество, которым он владеет и которое в РФ подлежит регистрации. Это недвижимость - квартира, земельный участок, дача, стационарный гараж, из движимого имущества регистрируются автомобили". В проекте ЖК таких критериев нет, делается отсылка к законодателям субъектов Федерации.

Норму постановки на учет и норму предоставления жилой площади также будет определять субъект Федерации, исходя из достигнутой в том или ином регионе обеспеченности жильем. В проекте ЖК установлена только минимальная граница: не меньше 15 кв. м общей площади должны предоставить очереднику. В Москве поставят на учет, если у нуждающегося менее 10 кв. м общей площади на члена семьи в отдельной квартире или менее 15 кв. м - в коммунальной. А предоставят 18 кв. м общей площади на каждого члена семьи.

Если город будет предоставлять именно бесплатные квартиры, то мы никогда не удовлетворим всех нуждающихся, говорит начальник Управления координации освоения резервных территорий Константин Королевский. Надо помочь людям сделать первый шаг, ввести максимально льготный режим рассрочек и кредитов, ускорить тем самым процесс прохождения очереди, вместо того чтобы раздавать квартиры бесплатно.

То, что очередь на бесплатные квартиры сократится, причем не за счет увеличения строительства социального жилья, а за счет новых подходов к определению тех, кто на это жилье имеет право, - мера разумная, полагают большинство участников рынка.

Но на рыночные цены на жилье ожидаемое уменьшение раздачи бесплатных квартир не повлияет, и больше квартир от этого на рынок поступать не будет. Уже сегодня бесплатного жилья раздается значительно меньше, чем отдается инвесторами. Гораздо больше перспектив в этом смысле у Градостроительного кодекса, который меняет процедуры предоставления участков под застройку и расширяет доступ к ним застройщиков, тем самым снижаются инвестиционные риски, создаются эффективные инструменты конкуренции, считает Апрелев. Это может привести к некоторому снижению цен на жилье.

А что касается доли города (в Москве это в среднем 40% ), за счет которой, как это декларируется городской администрацией, строится социальное жилье (и которая в итоге оплачивается покупателями коммерческого жилья) , то она, по сути, является косвенным выражением стоимости земельного участка, который город отдает инвестору под строительство, говорит Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и рекламы корпорации "Инком-Недвижимость". Жилье в Москве дорожает не из-за доли города, а потому, что на рынке его мало и спрос высок.

Елена НикитинаВедомости