Юридические лица обычно гораздо лучше, чем физические, осведомлены о тонкостях российской системы налогообложения. И если первые серьезно занимаются оптимизацией налогов при сделках с недвижимостью, то вторые, как правило, не видят особой разницы между "оптимизацией" и "неуплатой".

Теория.

Уже много месяцев внимание прессы и рядовых граждан привлекают темы недвижимости: как изменятся цены в будущем году, что выгоднее - покупать или арендовать, брать ли на покупку кредит или копить деньги и многое, многое другое. Недвижимость сегодня - самая ходовая и надежная валюта, все обсуждают ее инвестиционную привлекательность, сопоставляют доходность вложений в недвижимость с банковскими вкладами, однако практически никто не касается темы налогообложения операций с недвижимостью. Скупая информация, которую можно почерпнуть из Налогового кодекса, свидетельствует о том, что доход от продажи недвижимости физическим лицом облагается действующим 13% -ным подоходным налогом. Есть, правда, некоторые льготы: при исчислении налоговой базы налогоплательщик может применить вычет в размере стоимости проданной недвижимости, но не более 1 млн руб. , либо вычесть из дохода, полученного от продажи недвижимого имущества, документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением этого имущества. Кроме того, продавец, владевший недвижимым имуществом более пяти лет, имеет право на вычет в размере полной стоимости проданной недвижимости, т. е. не платит налог с этого дохода вообще.

Практика.

Казалось бы, все просто и ясно. Остается выяснить, как работает на практике столь простая и понятная норма закона. И тут нас ждут интересные открытия. Как показывает опыт, из 100 сделок с жилой недвижимостью (читай - квартирами) в Москве 52 договора купли-продажи в статье "Цена" содержат сумму от 990 000 до 1 млн руб. , 24 договора совершаются на бумаге по цене, равной инвентаризационной стоимости квартиры в соответствии со справкой Бюро технической инвентаризации (например, 351 857 руб. ) , и только лишь в 24 случаях в договоре указана цена, равная или близкая к реальной рыночной стоимости. И это при том, что сегодня в Москве нельзя купить однокомнатную квартиру по цене ниже $40 000, или 1,2 млн руб.

Иначе как поголовным уклонением от уплаты налогов такое поведение назвать нельзя. Это понимают и рядовые граждане, уклоняющиеся от уплаты налогов, и те, кто должен следить за соблюдением закона и расследовать нарушения закона в части Налогового кодекса, - налоговые инспекторы и налоговые полицейские. Однако Гражданским кодексом предусмотрена свобода договора, и граждане вольны заключать между собой сделки по той цене, которая их устраивает, поэтому доказать вину крайне тяжело, а даже доказав ее, практически невозможно взыскать недоплаченные налоги, штрафы и пени. Потому что дохода (а значит, и денег) , как правило, нет.

Риэлторы знают, что 75 - 80% сделок в Москве, да и в других городах с развитым рынком недвижимости сегодня происходят не с целью покупки или продажи, а с целью обмена, съезда или разъезда. С приходом рыночных отношений социалистический инструмент обмена (для жилья, находящегося в собственности, - мены) уступил место более простым и динамичным операциям купли-продажи. Человек, желающий поменять жилье на другое, выступает одновременно и продавцом, и покупателем квартиры. Продав простенькую приватизированную трехкомнатную квартиру ценой 3 млн руб. и купив такую же в другом районе города за те же 3 млн руб. , вы обязаны будете уплатить согласно Налоговому кодексу подоходный налог в размере 13% , который составит с суммы 2 млн руб. (3 млн руб. минус 1 млн руб. ) 260 000 руб. Правда, у вас есть возможность один раз в жизни использовать налоговую льготу и вернуть в ближайшие годы 13% от 1 млн руб. , т. е. 130 000 руб. , в виде зачета подоходного налога в следующие налоговые периоды. Но 260 000 руб. вам придется выложить до 30 апреля следующего года. "Но у меня же их нет", - скажете вы. Конечно. Скорее всего именно поэтому большинство граждан указывают в договорах купли-продажи пресловутую цену 1 млн руб. или менее, чтобы честно ничего не задолжать государству.

Есть еще одно объяснение стойкого нежелания граждан платить налоги с операций с недвижимостью. Как мы уже видели, большинство операций есть операции мены, иногда с доплатой в ту или иную сторону. Находящееся в собственности жилье было когда-то приобретено за заработанные и, предполагаем, очищенные от подоходного налога деньги либо приватизировано гражданами, т. е. получено в дар от государства в качестве компенсации за долгие годы лишения какой-либо собственности. Таким образом, недвижимость воспринимается ее владельцами как некий вид валюты. Но ведь у нас, слава богу, нет налога на обмен валюты или размен денежных купюр. "Почему же надо платить налог при продаже (читай - обмене, размене) недвижимости? " - думают граждане. И не платят.

Кто же те 24% продавцов, которые показывают в договоре купли-продажи суммы, близкие к истинным ценам? Наши исследования показывают, что их можно разделить на четыре группы.

1. Продавцы, которые приватизировали или купили продаваемую квартиру пять и более лет назад. Им согласно Налоговому кодексу предоставляется вычет в полном размере стоимости недвижимости вне зависимости от ее цены, т. е. они не платят налог с продажи на законных основаниях.

2. Продавцы, купившие продаваемую квартиру за полную или близкую к полной стоимости не так давно. Это могут быть новостройки или квартиры из сделок предыдущей группы. Такие сделки оформляются, как правило, по цене несколько ниже реальной рыночной стоимости, что связано с инфляцией и ростом цен.

3. Продавцы квартир, покупателями которых выступают ипотечные заемщики или получатели субсидий. В этой группе часты случаи вынужденной компенсации покупателем продавцу подлежащего уплате подоходного налога, что вряд ли соответствует духу закона.

4. Наивные жертвы, которые, не вдаваясь в детали и хитрости законодательства, делают все как положено и попадают под жесткий пресс фискальных органов. Справедливости ради отметим, что таких людей единицы.

Экспертные оценки говорят о том, что число налогоплательщиков, уплачивающих подоходный налог при операциях с недвижимостью, составляет не более 3% от общего числа физических лиц, такие операции совершающих. Не говорит ли это о том, что "надо что-то менять в консерватории"?

Ловить - не переловить.

Конечно, можно и дальше закрывать глаза на мелкие шалости, но, на наш взгляд, неправильно великой стране иметь тотально невыполняемые законы. Если основная масса населения считает закон несправедливым, найдется тысяча способов его обойти. В ходе экономических реформ правительство и законодатели сделали очень многое, чтобы повысить правосознание граждан. Один из действенных способов - принятие реально выполняемых законов, обеспеченных механизмом контроля и экономической заинтересованности. Сегодня для государства важнее воспитать законопослушного налогоплательщика, нежели не получать воображаемые налоги от изощренного налогового уклониста.

У них и у нас.

Мировая практика налогообложения операций с недвижимостью многообразна, но в основном сводится к налогообложению прироста капитала, т. е. прибавочной стоимости недвижимости. К сожалению, этот разумный подход неприменим пока в нашей стране в силу высокого уровня инфляции и скачкообразных процессов девальвации рубля за годы перестройки. Однако можно говорить о перспективах применения такого принципа налогообложения в ближайшем будущем. Пока же представляется целесообразным отменить на несколько лет подоходный налог на операции с недвижимостью, что позволит существенным образом без ущерба для казны обелить "темно-серый" рынок недвижимости, получить достоверную статистику и аналитику, воспитать законопослушного налогоплательщика, повысить поступления от налога на недвижимость, уйти от практики продажи муниципальной собственности "по цене БТИ".

Риски.

Тема не нова, однако воз и ныне там. Слышатся такие аргументы законодателей: операции с недвижимостью могут быть использованы для отмывания денег, добытых нечестным путем. Возразим: ничто не мешает использовать этот механизм и сегодня, даже с большей эффективностью ввиду непрозрачности сделок на рынке недвижимости. А для целей борьбы и контроля можно и нужно использовать механизм финансового мониторинга. МНС заявляет о потере поступлений в бюджет подоходного налога физических лиц от операций с недвижимостью. А есть ли эти поступления? Каков их удельный вес в совокупном подоходном налоге? Ни одного отчета или доклада с официальными данными на эту тему я, например, не видел.

Выгоды.

Отменив запретительный налог, государство через несколько лет получит "почти белый" рынок недвижимости, адекватную государственную статистику, основу для проведения массовой оценки недвижимости, принадлежащей гражданам на праве собственности, с целью ее налогообложения. Улучшится "качество" самого налогоплательщика. Страховые компании и ипотечные банки получат более достоверную информацию о предмете страхования и залога, что приведет к снижению их рисков, а следовательно, страховых премий и кредитных ставок. Граждане смогут беспрепятственно показывать доход от продажи недвижимости, что упростит процедуры приобретения жилья по ипотеке. Существенно снизятся риски мошеннических действий на рынке недвижимости. Усилится защита прав добросовестных приобретателей. Создадутся предпосылки отказа от наличных расчетов и перехода к цивилизованным способам расчетов через банки. Выиграют и профессиональные риэлторы, которые заинтересованы в установлении и соблюдении нормальных правил игры на рынке недвижимости.

Особенности Москвы, СПб. ..

Отмеченные выше проблемы свойственны не всем регионам Российской Федерации. Во многих городах пороговая планка в 1 млн руб. - цена дворца, поэтому изменение налогового законодательства для них неактуально. И если здесь и существуют нарушения законодательства в части налогообложения сделок с недвижимостью, то для их предотвращения нужно провести лишь разъяснительно-воспитательную работу, преодолеть инерцию и недоверие населения. В этом плане Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Самара и некоторые другие города с высоким уровнем цен на недвижимость находятся в существенно худших условиях, что приводит к уклонению от налога с целью экономии, а как результат - создает основу для высокой криминогенности рынка недвижимости.

В розовых очках.

Может показаться, что предлагаемые изменения - утопия. Но опыт стран с переходной экономикой показывает действенность таких шагов и выгодность их для государства и граждан. Безусловно, переход к прозрачному, белому рынку не произойдет мгновенно, скорее всего понадобится несколько лет. Но экономические и нравственные цели предлагаемых (и необходимых) изменений заслуживают напряженной работы общества и государственного аппарата.

Автор - президент Московской ассоциации-гильдии риэлторов, председатель правления корпорации "БЕСТ-Недвижимость"

Григорий ПолторакВедомости