Устоявшееся мнение: инвестирование в квадратные метры - это надежный инструмент для приумножения капитала. Особенно оно справедливо в условиях беспрецедентного роста цен на столичном рынке недвижимости. Именно поэтому все больше квартир приобретаются с целью вложения денег и дальнейшей перепродажи.

Однако то, что бесспорно сегодня, через какое-то время перестанет быть верным. Вопрос времени, как считают эксперты, - это вопрос стабилизации рынка недвижимости, что может произойти уже года через полтора-два. Если их прогнозы оправдаются, то с точки зрения риэлторов, случится обвал рынка.
Для обывателя "обвал" будет означать нормализацию цен, для игроков, ныне увлеченных идеей спекулятивных операций на рынке недвижимости, "обвал" послужит сигналом к переориентации в иные инвестиционные сферы. Нынешние владельцы недвижимости, приобретенной впрок, еще могут рассчитывать на получение хорошей прибыли, как быть новичкам?

Чтобы выяснить это, мы попросили экспертов ответить на следующие вопросы:

- Из 100% клиентов вашей компании, какой составляют клиенты, покупающие недвижимость с инвестиционной целью (дальнейшая перепродажа, сдача в аренду)?

- В какой сегмент недвижимости вы рекомендуете вкладывать средства с целью вторичной продажи/аренды (жилая недвижимость: элитная; business-класса; загородный коттедж; земля или иная недвижимость) Почему?

- Процент увеличения стоимости недвижимости при вторичной продаже?

- Вкладывая денежные средства в недвижимость сейчас, когда следует выставлять ее на продажу на наиболее выгодных условиях? На каком этапе строительства объекта?

Павел ЗДРАДОВСКИЙ, председатель совета директоров компании Paul's Yard
Доля профессиональных игроков на рынке элитного жилья составляет около 10% от общего числа клиентов.
В настоящее время в качестве вложения инвестиций наиболее выгодно покупать жилье "бизнес-класса". Это связано в первую очередь с тем, что цены на жилье класса "А" достигли "психологического" потолка 10 000 долларов США за квадратный метр, в связи с чем, рост цен в этом сегменте снизился с 15-20% до 7% в год. Что касается загородного жилья, то наиболее ликвидным вариантом вложения денежных средств является покупка земли с последующим строительством коттеджа. Однако здесь большое значение имеют: местоположение, стоимость земли, вид коттеджа, личные связи игрока. При идеальном варианте развития событий доходность может составлять до 100%, однако игроков-одиночек, обладающих необходимыми ресурсами на рынке не так много.
Доходность вложения инвестиций на "нулевом" этапе застройки с последующей перепродажей площадей на завершающем этапе составляет более 30%. Если в квартире сделан эксклюзивный ремонт, доходность может составить до 50, а иногда и 70%, однако в данном случае увеличивается срок экспозиции на рынке.
В настоящее время наиболее выгодно выставлять квартиру на продажу сразу по завершению строительства. Это позволяет достаточно быстро выводить деньги из оборота и вкладывать их в строительство нового объекта.

Михаил МИШАРИН, управляющий компанией Soho Realty

Среди наших покупателей 10-15% приобретают недвижимость с целью последующей продажи или с другими целями, гарантирующими получение прибыли. Все чаще недвижимость приобретают для инвестиций, используя для этого несколько схем.
Есть схема, которую я бы не рискнул назвать эффективной, но тем не менее, она применяется: покупают голые стены, делают качественный дорогой ремонт и продают квартиры, полностью готовые для проживания. При этом цена может вырасти в два раза. Покупатели таких квартир готовы переплачивать по разным причинам: некоторым важны сроки, другие абсолютно не выносят состояние ремонта.
Более распространена схема "доходного бизнеса": квартиры покупаются с целью последующей сдачи в аренду. Такое вложение денег приносит до 15% годовых, что выше, чем ставки по банковским вкладам.
Самая распространенная схема: квартира приобретается на нулевой стадии строительства и продается уже готовая к отделке. При таком варианте оптимально выставлять квартиру на продажу за 2-3 месяца до Госкомиссии, когда дом уже готов.
Лучше всего оформлять продажу, уже имея на руках свидетельство о собственности. Наличие этого документа повышает цену и упрощает схему продажи квартиры.
Покупать жилье на нулевой стадии выгодно, если застройщик заинтересован в привлечении инвестиционных средств в оборот и выбирает схему поэтапного роста цен. Они растут в соответствии со стадией готовности здания: фундамент, каркас, коробка, сдача Госкомиссии... За время строительства дома цена квадратного метра может вырасти на 25-30%.
Впрочем, возможен и другой подход, когда с самого начала выставляется уже итоговая цена за метр, которая не зависит от этапов строительства.
Если выбирать сегмент недвижимости для вложения средств с целью вторичной продажи, стоит остановить свой выбор на земле и загородной недвижимости. Земля - ресурс ограниченный, конечный, освоение ее началось уже довольно давно. Цены растут существенно и неуклонно. Например, рост цен на землю по бурно развивающемуся Калужскому направлению составил за последний год 70-100%. Это связано с появлением нескольких высококлассных коттеджных поселков. Таких как Дубровка, Лукоморье, Стародачное. И цены будут расти еще.
Вкладывать деньги в жилье бизнес-класса нерентабельно, так как ценовой предел для этой категории жилья - 2,5-3,5 тыс. долларов за квадратный метр уже достигнут, и получить большую прибыль от продажи этого жилья вряд ли удастся. Что касается дорогой недвижимости - класса А - спектр интересных ликвидных объектов крайне ограничен. Ведь таких домов в Москве возводится всего 4-6 в год. А цены на недвижимость такого уровня выросли за прошедший год, в среднем, на 20%.

Валех РЗАЕВ, руководитель дирекции маркетинга, рекламы и общественных связей "Группы компаний КРТ"

Специфика эксклюзивной недвижимости, которой занимается КРТ, редко связана с перепродажами. Обычно наши объекты приобретают клиенты для себя. Перепродажи характерны больше для рынка массового жилья, бизнес-класса. Хотя, по словам некоторых клиентов, приобретение квартиры у КРТ они рассматривают не только как возможность обустройства своего комфортного "гнезда" в престижном историческом центре Москвы, но и как выгодное и долгосрочное вложение капитала.
Недвижимость бизнес-класса быстрее продается и ее проще сдать в аренду. Вместе с тем и в сфере элитной недвижимости есть объекты, приносящие приличные дивиденды от сдачи в аренду и даже от перепродажи. Один из моих знакомых в своих операциях с недвижимостью работает как с бизнес-классом, так и с элиткой, включая коттеджи в Подмосковье. Он инвестирует средства на начальной стадии строительства, затем облагораживает помещение недорогим, но весьма элегантным дизайном и сдает в аренду.
Вместе с тем однозначных рецептов нет. Все зависит от того, каким объемом капитала вы хотите распорядиться и какова структура этого капитала: "короткие" или "длинные" деньги будут участвовать в операциях. Я бы вкладывал деньги в жилье в историческом центре Москвы или в квартиры, расположенные у станций метро. Опыт двух последних десятилетий существования стран СНГ, переживших смуту и хаос, свидетельствует о том, что высоколиквидное жилье даже во время войны можно продать с минимальными потерями.
Уровень доходности этих операций составляет от 20% и выше. Но она может снизиться, если сложится благоприятная ситуация на финансовых рынках и спекулятивные капиталы перетекут в операции с ценными бумагами.
Чтобы знать, когда с максимальной доходностью перепродать инвестированный объект, надо внимательно следить за конъюнктурой рынка недвижимости, уметь анализировать краткосрочные и долгосрочные тенденции, складывающиеся в мировой и отечественной экономике, и не игнорировать слухи - почти как на фондовом рынке. Московская недвижимость суперпривлекательна для инвестиций, пока жизнь людей за пределами Московской области будет сопровождаться бесконечными отключениями электроэнергии, тепла, горячей и холодной воды, а доступ в Интернет сложнее доступа в космос. Как только уровень жизни в центре и на периферии страны сравняется, стабилизируются и цены на недвижимость, а миграционный поток из российских регионов не будет напоминать бегство с "Титаника", стимулирующий ажиотажный спрос наряду с потоками нефтедолларов.

Ульяна АЛИЕВА, руководитель отдела продаж жилых помещений BLACKWOOD

Поскольку рынок недвижимости отличается большой стабильностью и доходностью, сегодня 40% спроса в сегменте элитного жилья приходится на квартиры, привлекательные с точки зрения инвестиций, 60% клиентов приобретают элитные квартиры для проживания, но не исключают вероятность ее превращения в эффективный финансовый инструмент.
Покупателей элитного жилья, которые приобретают недвижимость с целью инвестиций, можно условно разделить на две категории. Первая приобретает элитную квартиру (от $700000 до 1 млн.) на вторичном рынке с последующей сдачей ее в аренду, тогда срок окупаемости, как правило, не превышает 9 лет. Доходность вложений составляет около 12%, а с учетом капитализации может достичь 40% годовых. Самое главное - правильно определить класс элитности. При его определении учитывается местоположение дома (в центре Москвы или в непосредственной близости от Садового кольца), уровень комфортности жилья, дополнительные удобства. Дом должен быть с хорошей "начинкой" в виде охраны, подземного паркинга, центральной системы питьевого водоснабжения, пылеудаления и кондиционирования. Стоимость месячной аренды такой квартиры доходит до $10 000. Если говорить о новостройке, то новую дорогую квартиру - от $500 000 и выше выгодно приобретать на стадии проектирования, затем, когда дом будет полностью построен, продать. За год квартира вырастет в цене, как минимум, на 30%. Покупатели второй категории предпочитают этот способ, так как они ориентированы на сохранение собственных средств и на получение дохода от годового роста цен.
Сегодня при проектировании и строительстве элитного жилья учитывается высокий уровень финансово-экономической осведомленности покупателя, который тщательно и осознанно выбирает финансовые инструменты. В частности, сегодняшнего покупателя интересуют мельчайшие детали, которые прямо или косвенно повлияют на выгодность его вложений. В спектре его внимания находятся нюансы технического оснащения здания: тип отопления (напольное или батарейное), системы вентиляции и кондиционирования; архитектурно-дизайнерские решения, гарантирующие высокий уровень ликвидности недвижимости в дальнейшем. Особое внимание - услугам: наличие мойки машин и технической комнаты в гараже дома, или возможность приобретения дополнительных машиномест.
По мере замедления темпов роста цен доходность вложений в недвижимость снизится, а квартиры в основном будут приобретаться для дальнейшего личного в ней проживания.

Наталья НОВИКОВА, генеральный директор агентства элитной недвижимости Renaissance Realty

По моему опыту, 20- 30% от общего объема продаж. Сегодня вложения в недвижимость по своей доходности обгоняют любой банковский вклад. Да и по степени надежности банк также отстает, ведь если от форс-мажорных обстоятельств можно себя застраховать, то в случае банкротства не спасет ни одна страховая компания. Исходя из вышесказанного, вложения в недвижимость становятся все более популярными среди деловых людей, которые не только решают свои личные жилищные проблемы, сколько диверсифицируют таким образом свой бизнес. В частности, наша компания "Renaissance Realty" сотрудничает и плодотворно работает с западными инвесторами, которые достаточно грамотно и серьезно занимаются инвестированием в недвижимость как бизнесом.
Нужно обладать достаточно хорошими знаниями рынка, чтобы знать, куда нести свои деньги. Рекомендаций относительно сегментов недвижимости, в которые имеет смысл вкладывать средства с целью дальнейшей продажи, может быть несколько. Например, загородная недвижимость. По определенным направлениям, например, Рублевка, Новая Рига цена недвижимости и земельных участков постоянно растет, и здесь вложения, естественно, выгодны. Даже если упомянуть крупный бизнес, компании - застройщики, девелоперы приобретают внушительные земельные участки для последующего их освоения и продажи. Частные лица могут действовать примерно по такой же схеме: приобрести участок земли, возвести на нем дом, оборудовать его "под ключ", включая ландшафтный дизайн, а потом продать полностью готовый к проживанию объект. Такая схема для частных лиц отлично работает, даже если не продавать такой объект, а сдавать его в аренду. Через 3- 4 года расходы на строительство такого дома полностью окупятся, а ежегодная прибыль составит примерно 20%.
Примерно такие же сроки окупаемости при уровне доходности 20- 25% у квартир в элитных домах. Имеются в виду по-настоящему элитные малоквартирные дома класса А с многоуровневой охраной в престижных районах центра Москвы. Главное помнить, что чем квартира дороже, тем выгоднее ее приобретать для сдачи внаем, тем быстрее окупятся затраты на ее приобретение. Если останавливаться на приобретении в новостройке, то наиболее выгодным вариантом будет дорогая квартира в элитном доме, приобретенная на стадии проектирования, с последующей отделкой в уже построенном доме, меблировкой и сдачей в аренду. При условии соблюдения класса элитности, в агентствах недвижимости сделки по таким квартирам проходят с достаточно высокой арендной ставкой. В основном, подобные квартиры арендуют крупные корпорации либо инофирмы, и спрос на них стабильно высок и превышает предложение. Если рассматривать вариант покупки квартиры на стадии новостройки и последующей продажи квартиры в готовом доме, то ожидаемый доход составит не более 20%. К тому же это достаточно рискованное предприятие. Важно знать, что не все категории людей готовы рисковать, идя по пути не аренды, а продажи своего элитного жилья. Есть люди, предпочитающие вложить деньга в один проект и получать "быструю" прибыль от сдачи его в аренду. Другие действуют иначе: прекрасно владея ситуацией на рынке элитной недвижимости, они предпочитают получать прибыль, продавая квартиру, чтобы потом вложить вырученные деньги в следующий подобный проект.
Раньше традиционно цены объекта на стадии котлована были существенно ниже, чем в момент сдачи дома Госкомиссии. Однако сейчас ситуация иная. Поскольку спрос превышает предложение в элитном сегменте, инвестор, следуя рекомендациям риэлторов, устанавливает цены, не намного отличающиеся от тех, которые будут на стадии сдачи дома Госкомиссии. Раньше уровень процентов балансировал между 25- 30%, сейчас он может варьироваться очень по-разному. Процент может быть существенным в том случае, если пользоваться рекомендациями профессионалов рынка, которые способны сориентировать клиента на более прибыльный вариант. Например, заинтересованным клиентам нашей компании, мы рекомендуем проекты на стадии разработки.
Все зависит от того, насколько быстро вы хотите получить прибыль. Лучший вариант - более долгий, то есть желательно дождаться момента сдачи дома. Но это справедливо не для каждого случая. Чтобы выгодно вложить свои средства и получить от этого желаемую прибыль, следует прислушаться к рекомендациям профессионалов. Им известны обстоятельства (неочевидные даже для опытных игроков), которые могут оказаться определяющим фактором инвестиционного успеха того или иного проекта.

Дмитрий КУЗНЕЦОВ, директор департамента первичного рынка недвижимости "МИАН"

Инвесторы составляют порядка 30% всех наших покупателей. По данным экспертов, эта категория покупателей, как правило, приобретает квартиры с целью дальнейшей их перепродажи или сдачи в аренду.
Рост цен наблюдается во всех областях рынка недвижимости. Каждый из перечисленных вами сегментов имеет свои характеристики и особенности, поэтому с точки зрения выбора необходимо оценивать не сегмент, а конкретный объект. В одном случае выгодно вкладывать в элитную недвижимость, а в другом - в жилье бизнес класса. В любом случае, следует ориентироваться на рекомендации специалистов, обладающих большим опытом и аналитическими данными по рынку в целом.
Процент увеличения стоимости зависит непосредственно от роста самого рынка. Например, в 2003 году доходность всего рынка жилой недвижимости достигала от 40 до 80% годовых, в зависимости от сегмента. Тенденции роста сохраняются и в этом году. Предполагается, что в среднем он составит 30%.

Екатерина РУМЯНЦЕВА, генеральный директор компании "Kалинка Риэлти" (непременно согласовать фото!!!!)

Мы думаем, что существует достаточно высокий процент среди клиентов, которые играют на спекуляции элитных квартир. Точнее определить его не представляется возможным из-за непрозрачности целей приобретения квартир клиентами. Исключение составляют объекты, которые компания представляет эксклюзивно. Дело в том, что одним из обязательств эксклюзива является обеспечение строгого фейс-контроля, который проводится с целью выявления тех клиентов, которые в последствии станут пользователями квартир.
После внимательного изучения и грамотного анализа можно принимать решение по поводу наиболее эффективного инвестирования в любой из перечисленных вами сегментов рынка недвижимости.
Учитывая, что рынок находится на подъеме, инвестирование в недвижимость выглядит наиболее безопасным и эффективным инструментом. Средняя доходность составляет от 30 до 40% годовых.
В случае инвестиционной привлекательности объекта для получения максимальной эффективности инвестиций объект следует приобретать на нулевом этапе строительства и продавать, спустя год после сдачи дома Госкомиссии. В данной ситуации мы говорим о периоде в 1,5-2 года.

Анжела КУЗЬМИНА, коммерческий директор, строительная корпорация "БАРКЛИ"

Было бы неправильным говорить, что человек приобретает недвижимость на нулевом цикле ее строительства. Вкладывая деньги, он становится соинвестором и подписывает с компанией-строителем договор о соинвестировании. Даже после принятия дома Госкомиссией он не продает недвижимость, а лишь переуступает свои права. Такова юридическая подоснова частного инвестирования в недвижимость.
Я бы не стала сравнивать вложения в недвижимость с банковскими, в отношении которых говорят "чем меньше процент, тем меньше риск". Вложения в недвижимость остаются самыми надежными и чем менее стабильна в стране политическая и экономическая ситуация, тем надежнее может себя чувствовать инвестирующий в недвижимость. Как бы то ни было, люди покупали, покупают, и будут покупать жилье.
Доходы, которые можно получить, инвестируя в недвижимость, начиная с 20%, могут достигать 100 %. Зачастую основные перепродажи начинаются в тот момент, когда вступают в силу права собственника.
Мне кажется, что тенденция инвестиционных перепродаж такова: наиболее привлекательным с точки зрения вложения денег с последующим их оборотом является категория недвижимости класса "В". Для 40 % покупателей квартир класса "В" - это вложение денег с условием роста прибыли. Как правило, покупается более одной квартиры, выкупаются целые блоки, даже этажи. Благодаря объемам покупатель получает большие скидки, что так же немаловажно. Кроме того, класс "В" - это достаточно стандартное строительство, здесь происходят вещи более прогнозируемые, это достаточно стандартные дома, есть хуже, есть лучше, но вся недвижимость этого класса придерживается определенного стандарта. Инвестиционные вложения в класс "В" начинаются с нулевого цикла строительства. Перепродажи - с момента принятия дома Госкомиссией. В класс "В" можно инвестировать, но не последние сбережения.
Что касается домов класса "А", каждый из них - это самостоятельный индивидуальный проект. Здесь даже к строительству дома подходят индивидуально. Будущий владелец имеет право вмешаться в строительство на любом его этапе, посмотреть, получить информацию, комментарии того или иного технологического процесса, дом строится непосредственно под нескольких конкретных жильцов, которые собираются, например, вшестером (если дом рассчитан на 6 человек) и решают, какая отделка будет у них в холлах. На мой взгляд, те люди, которые покупают квартиры "люкс" (я говорю исключительно о наших клиентах) практически не делают это с целью перепродажи. Цель таких вложений, даже на нулевом цикле - дальнейшее проживание. Вполне возможно, что есть исключения: человек становится владельцем собственности и волен впоследствии распоряжаться этой собственностью, как ему угодно. Контролировать после сделки эту ситуацию практически невозможно.
Вложение денег на нулевом цикле строительства дома на 6 квартир практически никогда не является прямыми инвестициями. Класс "А" приобретается людьми, которые долго и тщательно подбирают себе квартиру жилую недвижимость. Вряд ли они поспешат расстаться с ней, как только дом будет построен.
В Лондоне есть недвижимость, которая стоит от 20 000 фунтов за квадратный метр. Вполне вероятно, что Остоженка через 20 лет станет своеобразным Вэст-эндом, а может быть и обратная ситуация. Хотя я уверена, что рынок недвижимости класса "А" - более стабилен, элитная недвижимость будет всегда в цене. Рост цены может лишь временно остановиться, но сама цена никогда не упадет.
На мой взгляд, у частных инвесторов для получения прибылей осталось в запасе еще 2 года. Этот временной коридор может считаться достаточно быстрым способом оборота денег. В это время будет более выгодно вкладывать деньги именно в инвестиционные проекты.
Ваши доходы будут зависеть от того, насколько вы flexible, насколько вы гибки и контролируете ситуацию. Можно вложить деньги в "ноль" и получить неплохой процент на том этапе, когда будет стоять лишь коробка. Это инвестирование можно сравнить с торгами на бирже, вы ежедневно должны контролировать ситуацию, если хотите получать крупные доходы, так как один день может изменить ее коренным образом. Один день может сделать вас миллионером. Если вы рассчитываете заработать и заработать много, вы будете мониторить ситуацию ежедневно. А вот с перепродажей класса "А" стоит выжидать. Такая недвижимость год от года растет в цене. Однозначный инвестор вряд ли будет продавать недвижимость до момента вступления в собственность. Довольно быстро приступают к перепродажам те, кто вложил незначительные деньги и, возможно, последние, их может пугать малейшие колебания курса валют, даже незначительные политические перестановки. На самом деле, опытные инвесторы понимают, что бурные политические события могут только способствовать вложению больших денежных средств в недвижимость, так как подобные вложения являются при любой политической ситуации стабильными. Банки могут закрываться, а дома будут стоять.
Есть на рынке игроки, которым можно доверять. Имея на руках хорошую профессиональную аналитику, можно понять ситуацию правильным образом. О том, кто строит лучше, не принято говорить. Просто кто-то ходит в супермаркет и берет все подряд, а кто-то перед тем, как взять продукт, подробно изучает его составляющие по этикетке. Серьезные инвесторы вкладывают свои средства не в строящиеся "брэнды", а в строителя этих "брэндов".

Ирина НАГОЛОВА, генеральный директор компании "Славянский двор"

Если говорить о людях, которые изначально покупают не только землю, но и, скажем, дом, то таких клиентов очень мало - процентов пять. Если же говорить о тех, кто приобретает именно участок, с целью застройки и дальнейшей перепродажи, то таких, я думаю, около 30% от общего количества клиентов и 70% от клиентов, приобретающих земельные участки.
На первое место я бы поставила, конечно, коммерческую недвижимость. Потому что сейчас действительно существует проблема "приличных" офисных помещений. То есть таких офисов, которые были бы одновременно и удобны своей планировкой, и выгодно расположены, и оснащены парковкой и т.д. Ну а на второе место в плане инвестирования я бы поставила, конечно, землю и загородную недвижимость. Ведь сейчас люди активно переселяются за город. Другое дело, что не каждое загородное направление можно назвать перспективным для инвесторов. Например, Рублевка пока еще привлекательна, но земля уже практически заканчивается. Конечно, там много участков, но они расположены более чем за 18 км от Москвы, а подобные владения спросом практически не пользуются.
Процент увеличения стоимости недвижимости при вторичной продаже всегда зависит от сегмента рынка недвижимости. Например, возьмем землю в Барвихе. Если некоторое время назад она была по $15-20 тысяч за сотку, то сейчас цена поднялась уже до 70 тысяч.
По загородной недвижимости, сейчас делать прогнозы очень сложно, потому что цены, в принципе, уже практически достигли своего пика. Допустим, человек приобретает в той же Барвихе 50 соток земли с целью строительства и перепродажи этого объекта. Берем среднюю цену - 60 тысяч за сотку. Получается, что только одна земля обойдется такому застройщику в 3 млн. Строительство более или менее приличного дома - еще миллиона полтора. И получается, что суммарная себестоимость этого участка уже 4,5 млн. За сколько его надо перепродать? За 6, 7, 8 миллионов? Продавать дешевле 6 миллионов такой участок невыгодно, ведь ни одному застройщику не интересно получить 150 тысяч разницы. Подобного рода дома продаются сложно, но все равно продаются. Просто предсказать, как скоро это случится в каждом конкретном случае, невозможно. Пока цены продолжают расти, этот бизнес прибылен. Но вопрос времени - очень тонкий вопрос.
Я считаю, что хороший объект всегда найдет своего покупателя. Поэтому для людей, занимающихся перепродажей элитной недвижимости и земли, такого кризиса не будет еще очень долго.

Андрей МАЖАРОВ. Генеральный директор компании "Терра"
На сегодня покупка земли является одним из самых прибыльных вложений денег. 60% клиентов покупают землю с целью дальнейшей перепродажи и получения дохода. Дома с целью инвестиционного вложения покупают 30-40% от общего числа всех покупателей.
Сдача домов в аренду не является популярным способом получения дохода от вложенных инвестиций, так как имеет достаточно большой срок окупаемости и рискованно.
Торговля земельными участками считается самым динамичным сегментом рынка, земля дорожает быстрее других видов недвижимости по причине ее дефицита. Вложение денег в покупку земли остается самым надежным и выгодным.
Здесь необходимо учитывать все факторы, влияющие на стоимость как самой недвижимости, так и земли в определенный период времени. Формирование цены отдельного дома зависит от срока, прошедшего от первичной до вторичной продажи, а также от сезона и состояния рынка на момент продажи. Пока рынок недвижимости равновесия еще не достиг, и спрогнозировать стоимость при вторичной продаже дома достаточно сложно.
Например, один из успешных проектов "Горки-XXI". В августе 2002 года дом площадью 500 кв. м, построенный на участке 24 сотки, стоил $ 1 100 000. После завершения строительства поселка в сентябре 2003 года дом был выставлен на вторичную продажу уже по цене $ 2 500 000.
За 2003 год стоимость домов выросла в среднем на 30-40%, а стоимость земли - на 70%. Для некоторых участков с удачным расположением стоимость земли возросла вдвое.
Что касается земли, то ее лучше продавать осенью или весной, это связано с сезонным ростом спроса. Реализацию домов следует осуществлять в законченном виде: под ключ или под чистовую отделку.

Алексей ОВСЯННИКОВ, ведущий специалист отдела загородной недвижимости компании Vesco Realty

Приблизительно 30% наших клиентов заинтересованы в таком факторе как ликвидность жилья. Это не всегда означает, что они обязательно покупают недвижимость, для того чтобы ее выгодно перепродать. Но они хотят быть уверены, что, если они решат продать дом или землю, то не потеряют на этом деньги. Еще 30% приобретают дома и участки с единственной целью - сделать правильные инвестиции. Жить они там не собираются. Ну, и, наконец, третья группа покупателей - конечные покупатели, порядка 40%, покупают семейное гнездышко для детей и внуков.
При оценке инвестиционной привлекательности и ликвидности того или иного объекта без консалтинговой помощи риэлторов не обойтись. К нам часто обращаются именно за этим. Конечно, есть покупатели, которые действуют самостоятельно, полагаясь на интуицию. Но для того чтобы понимать и прогнозировать рынок необходимо знать хотя бы 50% рынка недвижимости Подмосковья...
Можно спрогнозировать, что наиболее выгодные условия для продажи объектов сложатся к весне следующего года. Если же брать ситуацию по наиболее благоприятному климату конкретных продаж в любом охраняемом коттеджном поселке, то диспозиция следующая: полгода после полной распродажи всех имеющихся участков. Или даже на данный момент - через 3-4 месяца. Наиболее выгодные условия для выставления объекта на продажу - когда дом готов под чистовую отделку. Затягивать с перепродажей тоже не следует: если объект экспонируется больше года, он теряет в цене.

Татьяна ВАКУЛЕНКО, ведущий координатор департамента городской недвижимости компании Vesco Realty
Абсолютно каждого клиента интересует инвестиционная сторона вопроса. То есть цена, по которой он сможет реализовать квартиру вне зависимости от целей ее нынешнего приобретения.
Оптимальной вариант - это вложение в недвижимость в историческом центре Москвы. Здесь осталось мало места под реконструкцию и новое строительство. Соответственно, цены будут расти еще. Один пример: цена квадратного метра элитной квартиры в Б. Сергиевском переулке за месяц выросла с 2400 до 2800 евро. Притом что проект реализован только на 20%.
Инвесторы, с которыми мне приходилось общаться, намерены увеличить стоимости недвижимости на 100%. Их не волнует срок получения прибыли. Они готовы ждать.
Рекомендации по срокам вложения денег в проект: обычно имеет смысл вкладывать на стадии 50% реализации объекта, но, строго говоря, очень многое зависит от конкретного объекта и политики застройщика.
Начать продавать лучше после приемки Госкомиссии, уже нет финансовых рисков и можно показать будущему жильцу товар лицом.
Если говорить о коттеджных поселках, то среди наиболее перспективных я бы назвала Павлово, Бенилюкс (Новорижское шоссе, до 35 км от МКАД) и Бельгийскую деревню, Стародачное, Южные Ватутинки (Калужское, до 25 км). С большой долью уверенности можно утверждать, что эти направления будут котироваться еще 5-10 лет. Спрос на них еще явно не достиг своего пика.
Уровень прибыльности варьируется от 30 до 100%. Как только все дома в поселке проданы, цена отдельного (одного) дома/участка может увеличиться на 40-50%, а иногда даже и в два раза. Приведу пример: год назад в Горках 21 можно было купить дом за $900 тыс., сейчас его цена составляет 2 млн.

Пузырящаяся критическая масса

Олег РЕПЧЕНКО, руководитель аналитического центра www.irn.ru

При единовременной продаже всех квартир, купленных впрок, затоваривания и обвала рынка не избежать. Какова же критическая масса инвестиционных квартир, и когда она накопится?

ИНВЕСТИЦИОННЫЕ КВАРТИРЫ
Рост цен на столичном рынке недвижимости продолжается уже четвертый год. По данным аналитического центра www.irn.ru, только за прошлый год индекс стоимости жилья вырос на 36%. Разные типы жилья поднялись в цене на 30%-40%, отдельные квартиры подорожали более чем на 40%.

Неудивительно, что в таких условиях все больше людей обращает внимание на квартиры не только, как на место проживания, но и как на средство для вложения денег и получения дохода от сдачи в аренду и перепродажи. И с течением времени таких людей становится все больше. Покупатели с инвестиционными целями особенно характерны для новостроек - на этапе строительства такую квартиру можно купить достаточно дешево, а вопрос быстрого заселения покупателей-инвесторов не очень беспокоит.
Примерно с конца 2000 - начала 2001 г., когда цены на жилье стабильно пошли вверх и стали выбираться из "послекризисной ямы", приобретение квартиры с целью перепродажи стало представлять особый интерес. В тот период объем инвестиционных покупок составлял не более 1%-2% от общего числа покупаемых квартир. Причем далеко не все инвестиционные покупатели строили планы о перепродаже в момент покупки - только спустя время они осознали, что купленную всего год назад квартиру теперь можно продать значительно дороже.
Вплоть до начала 2003 года доля покупателей квартир с инвестиционными целями оставалась незначительной. Ситуацию кардинально изменило снижение курса доллара - основного инструмента сохранения сбережений наших сограждан. Необходимость поиска альтернативных способов для спасения и приумножения накоплений заставила население обратить внимание на рынок недвижимости.

ОБРАЗОВАНИЕ ПУЗЫРЯ
По оценке специалистов аналитического центра www.irn.ru, именно в течение 2003 года доля инвестиционных покупок выросла примерно до 30%. Эта цифра стала более заметной по сравнению с долей в 5%-10%, характерной для 2001-2002 годов. Рост объема покупок жилья (прежде всего в новостройках) с целью инвестирования средств привело к ощущению, что на столичном рынке недвижимости стал раздуваться очередной "пузырь".

Логика проста: пока цены растут, граждане стремятся успеть как можно более выгодно вложить средства. Таким образом и подогревается продолжение роста цен. Но стоит ему по какой-либо причине остановиться, у граждан может возникнуть опасение возможного снижения цен, и тогда произойдет обратное: квартиры, купленные впрок, тут же будут выставлены на продажу, что с неизбежностью вызовет затоваривание и реальный обвал цен на рынке.
Эти рассуждения безукоризненны, и с ними сложно спорить. Более того, примеры кризисов на рынках недвижимости других стран, которые часто приводят в пример, скажем, США и Японии, подтверждают реальность такой угрозы. Однако более интересен другой вопрос - когда такой обвал сможет случиться? Или другими словами, какова та критическая масса инвестиционных квартир, способных вызвать кризис, и когда именно произойдет ее накопление на столичном рынке жилья?

КРИТИЧЕСКАЯ МАССА
Чтобы определить критическую массу квартир выясним, насколько велика доля инвестиционных покупок в абсолютном выражении. Так в 2003 году было построено более 4.5 миллионов квадратных метров жилья. Примерно такой же объем строительства на уровне 4.5 - 5 миллионов метров в год намечен на ближайшие годы. За вычетом социального жилья коммерческий объем предложения можно оценить примерно в 3 миллиона метров в год. А 30% инвестиционных покупок или примерно треть объема составляет 1 миллион квадратных метров.
Много это или мало? Если сравнить с объемом предложения одного года, то это заметная величина. Если отнести его к общему объему жилого фонда столицы, составляющего около 200 миллионов метров, то доля инвестиционных квартир составляет менее 1%! Более того, основной объем инвестиционных квартир накопился только за 2003 год, за прежние годы их доля была незначительной.
В текущем году рост цен на московском рынке жилья сохраняется. Согласно прогнозу аналитического центра www.irn.ru, наиболее вероятный прирост может составить 20-25%. Хотя, если, реализуется столь же благоприятный (как и в прошлом году) сценарий, то прирост может превысить 30%. Впрочем, макроэкономический расчет в любом случае указывает на неизбежное замедление темпов роста цен в 2005-2006 годах до уровня 15% в год.
Следовательно, продолжение роста цен на рынке жилья будет способствовать сохранению и даже некоторому увеличению доли инвестиционных квартир в ближайшей перспективе, что позволяет оценить ее уровень в 30-40%. Это означает, что объем инвестиционных квартир будет возрастать примерно на 1 миллион квадратных метров в год.
Для ответа на вопрос о критической массе инвестиционных квартир необходимо знать связь между увеличением объема предложения и реакцией цен продаж. Такая зависимость была определена специалистами www.irn.ru в исследовании, проведенном для одной инвестиционной компании в конце прошлого года. Анализ графиков продаж по нескольким десяткам крупных объектов жилья в районах массовой застройки и жилья для среднего класса в обжитых районах Москвы показал, что повышение цен на 10% приводит к сокращению объемов продаж примерно вдвое. Справедлива и обратная закономерность - при увеличении объема предложения примерно вдвое (например, в результате появления второй очереди или начала продаж еще одного микрорайона) рост цен продаж начинает отставать от общерыночного подъема цен (роста индекса стоимости) примерно на 10%.
Эта зависимость позволяет нам связать возможное увеличение объема предложения на рынке жилья за счет продажи всех инвестиционных квартир и соответствующую реакцию динамики цен. Так увеличение объема предложения вдвое снизит темп роста цен на жилье примерно на 10%. Если исключить из рассмотрения инвесторов, то из 3 миллионов метров коммерческого жилья реальных покупателей 2 миллиона. Следовательно, чтобы задержать рост цен на 10% на рынок должно поступить 4 миллиона метров жилья при условии отсутствия инвестиционных покупателей (разумеется, их доля быстро сократиться в случае появления признаков кризиса на рынке недвижимости).
Однако в нынешних условиях замедление роста цен на 10% вряд ли сможет серьезно изменить динамику рынка, который растет более высокими темпами. Учитывая приведенные выше аргументы, напомним: в ближайшие год-два темп роста цен будет находиться на уровне 20-25% в год, постепенно снижаясь до 15%. Чтобы перекрыть ожидаемый рост цен путем поступления в продажу всех инвестиционных квартир, их объем должен соответствовать замедлению ценового роста минимум на 20%. То есть, годовой объем предложения должен увеличиться с 4 до приблизительно 6 млн. квадратных метров. Следовательно, при условии поступления на рынок 3 млн. метров коммерческого жилья, построенного за год, довесок инвестиционных квартир должен составить еще около 3 миллионов метров.
Итого мы оценили критическую массу инвестиционных квартир, которая может вызвать прекращение роста цен на жилье и даже снижение цен. Она составляет примерно 3 млн. квадратных метров жилья. Учитывая, что накопление этой массы происходит темпами около 1 млн. метров в год, начиная с 2003, можно утверждать, что критическая масса инвестиционных квартир накопиться только за 2004 и 2005 годы. Другими словами, затоваривание столичного рынка жилья инвестиционными квартирами и потенциальный обвал цен могут реализоваться на рубеже 2005 - 2006 годов.

ВОЗМОЖЕН ЛИ ОБВАЛ?
Полученная дата коррелирует еще с одной цепочкой рассуждений. Макроэкономический расчет показывает наличие потенциала роста цен на московском рынке жилья примерно до отметки в $2000 за квадратный метр, возможно немного больше. Сейчас значение индекса стоимости находится на уровне $1600 за метр. Следовательно, рост цен темпами в 20-25% в год приведет к достижению отметки в $2000 к середине 2005 года. Учитывая инертность рынка недвижимости, рост цен будет сохранять еще до конца 2005 года, в результате чего как раз на рубеже 2005-2006 годов произойдет заметное замедление темпов роста. Соответственно, в этот период возможно более легкое преодоление перехода от роста цен к их снижению за счет резкого увеличения объема предложений, вызванного инвестиционными квартирами.
Означает ли это, что следует ожидать серьезного кризиса на рынке недвижимости на рубеже 2005-2006 годов? Однозначно сказать нельзя. В зависимости от влияния других факторов может произойти просто плавное замедление темпа роста цен и переход рынка в стадию стабилизации. При этом может даже сохраниться небольшой прирост цен "на уровне инфляции" - порядка 10% в год.
Однако следует помнить, что рост массы инвестиционных квартир заключает в себе реальную угрозу замедленного действия. Возникновение на рынке недвижимости каких-либо негативных обстоятельств, скорее всего, только получит усиление в результате единовременной распродажи инвестиционных квартир.

Салонъ Недвижимости