Дело в том, что в 1999 году был принят Закон «О порядке перестройки помещений в жилых домах», в соответствии с которым, если идти законным путем, то человек, плотно задавшийся этой целью, сможет совершить перепланировку, в лучшем случае, через год. Что же нужно сделать законопослушному гражданину, чтобы, к примеру, объединить комнату с кухней, или просто, на законных основаниях, переставить дверь в другую сторону. С этой непростой процедурой нашего корреспондента познакомил генеральный директор компании «Эркер» Михаил Ерофеев.

Терпение, господа

Первое, что нужно сделать для воплощения в жизнь мечты под названием «перепланировка», – это обследовать конструкции здания или квартиры, чтобы точно установить, где капитальные стены, где не капитальные. В Москве есть только две организации, которые могут это выполнять, и если следовать строго по графику, то свою квартиру вы сможете обследовать только через полгода. Дальше надо заказать проект, для того чтобы ваши желания совпали с вашими возможностями. Проект нужно нарисовать, для этого тоже есть специальные организации. Без обследования проект делать не будут, потому что неизвестно, что за стена, можно ее убирать или нет.

Но и это еще не все. Дальше начинается самое интересное – согласование с городскими службами: Пожнадзор, СЭС, Архитектурно-планировочное управление. Согласование с каждой инстанцией до последнего времени занимало месяц. Недавно Правительством Москвы был выпущен новый документ, определяющий сроки, в которые должно быть принято решение по тому или иному вопросу. Многие сроки, например по СЭС, там сокращены до двух недель. Но на сроки в целом это не совсем повлияет.

После согласования с «высокими» инстанциями гражданин, все еще не растерявший желание произвести перепланировку по закону, должен спуститься на землю и отправиться к местным властям – в районную управу и РЭУ. Согласование с ними тоже занимает два месяца – по месяцу в каждом случае. Кроме того, надо составить акт – «соглашение с соседями». Причем не только с соседями сверху и снизу, но и сбоку. «Я не слышал случаев, чтобы кому-то удалось это сделать», – говорит г-н Ерофеев.

После получения всех бумажек надо оплатить страховку специализированному агентству, заключить договор на вывоз мусора, заключить договор на авторский надзор с проектной организацией и довести до ума вопрос с Мосгорэкспертизой. Поскольку в законе на этот счет содержится несколько расплывчатая формулировка: «...можно направить в экспертизу...», – то здесь пойдете вы получать 112-ю бумажку или нет, зависит от доброй воли районных властей. «Новый закон обязан кардинально сократить бюрократическую проволочку, – считает Михаил Анатольевич, – и обязательно в перечне документов, которые надо предоставлять на согласование, должен быть пункт, что требование иных согласований запрещается». Иначе ничего не получится, каждая инстанция будет требовать все больше и больше справок.

А пока, чтоб вы не сильно торопились, еще один месяц нужен на прохождение жилищной инспекции. Вы все еще наивно полагаете, что это все? Нет, шоу продолжается! Когда все документы, наконец, собраны в кучку, вы должны прийти в межведомственную комиссию района. Ваша просьба должна быть рассмотрена на комиссии, которая собирается раз в месяц и состоит ровно из тех же людей, у которых весь год собирались подписи. Если решение положительное, то документы идут в префектуру, префектура выпускает распоряжение, что вам разрешена перепланировка. Ура! «У нас был рекорд, – рассказывает г-н Ерофеев, – два года мы согласовывали одну квартиру. Заказчик сказал – платить не буду, пойдем честно. Результат – два года».

А нельзя ли попроще?

Спрашивается, зачем же нам такое счастье? Дверь перенести не особо законопослушные могут в общем-то и без разрешения – вероятность того, что это когда-нибудь выяснится, мала до крайности. Вас, конечно, могут оштрафовать и даже потребовать вернуть все на место, но штрафуют обычно собственников при продаже квартиры, а о таком, чтоб кого-нибудь заставили вернуть объединенную ванную комнату к состоянию раздельной, пока никто не слышал. Самое интересное, что квартиру с перепланировкой вполне можно продать, потому как здесь закон не накладывает никаких ограничений. Перепланировка препятствием для регистрации прав собственности не является.

Так же мучаются люди, которые связаны с офисом, особенно это касается сдачи офисов со свободной планировкой. Каждый арендатор хочет перекроить офисное помещение под свои нужды – одному подавай переговорную, а другому компьютерный зал, однако, и тут обязательное решение префектуры, обязательное утверждение префектом и т.д. «Мы этого решения префекта, – рассказывает г-н Ерофеев, – ждем по три месяца, по четыре». Мосгосинспекция, контролирующая использование помещений, дает предписание на четыре месяца, в течение которых арендатор должен заняться этим вопросом, но за четыре месяца, как мы уже выяснили, это совершенно нереально сделать, арендатора штрафуют по новой. А касается это, в результате, всех его сотрудников – те деньги, которые бизнесмен тратит на перепланировку и штрафы, он вполне мог бы потратить на их же зарплату.

Зачем нам все это, нельзя ли как-нибудь попроще и поближе к чаяниям народным? Несомненно, закон нужен, ибо, помимо разумных граждан, есть еще и экстремалы, пытающиеся водрузить в комнату бассейн или снести все стены, включая наружные, но большинство-то, живущее в стандартных блочных домах, почему из-за них должно страдать?

Делать проект для типовой панели – это абсурд

«Никто не говорит, что не надо делать проект, – замечает г-н Ерофеев, – никто не говорит, что не надо делать обследование: дома у нас разные, есть и такие, которые были построены 200 лет назад. Закон, конечно, должен иметь универсальное применение и для панельных, и для кирпичных домов, но все это можно разделить». В скором времени Мосгордумой должна быть принята новая редакция закона, в которую, по мнению Московской ассоциации-гильдии риэлторов (МАГР), должны быть внесены нормы, упрощающие перепланировку в типовых панельных домах. В МАГРе считают, и это мнение было направлено законодателям, что «разработчики типовых серий домов обязаны разработать несколько вариантов типовых переустройств жилых квартир, которые должны быть утверждены Правительством Москвы в установленном порядке. Заявители, желающие произвести перепланировку по типовым проектам, представляют в управу заявление без согласований».

На практике это предложение должно означать следующее: Каждый желающий что-то изменить в своей квартире может и должен(!) прийти в управу, посмотреть возможные варианты типовых перепланировок (а желания владельцев типовых квартир, скажем вам по секрету, на 99,9% одинаковы и обусловлены конструктивными недостатками домов), выбрать желаемый вариант, утвержденный, согласованный со всеми инстанциями и многократно опробованный. Заплатив небольшую сумму и потратив минимум времени, заявитель сможет получить соответствующее разрешение. «Сейчас мы ведем речь о том, чтобы разграничить законодательство для панельного домостороения, на которое приходится 80% всего жилья, и прочее, – говорит г-н Ерофеев. – Давайте уважать 80% людей в Москве, давайте их не загонять в угол, а способствовать тому, чтобы они могли жить и чувствовать себя нормально». Если же владелец хочет какой-либо немыслимый вариант, тогда, конечно, надо идти по полному кругу. «Давайте все же законодательство построим таким образом, чтобы оно было повернуто к людям», – говорят риэлторы, но их пока не слышат. И чтобы оно было к ним повернуто именно лицом, добавим мы от себя.

В существующем законе уже заложены основы «переделочной демократии», но их плодами почему-то никто не пользуется. Закон подразумевает следующую конфигурацию – если у жильца есть план БТИ, то он может на нем нанести линии желаемой небольшой переделки (перенести дверь на другую сторону), и этот вопрос должен решаться на уровне Управы. «К сожалению, – сетует г-н Ерофеев, – я не знаю случаев, когда кто-то пришел на межведомственную комиссию с планом БТИ и сказал: «Вот я тут карандашом нарисовал – согласуйте мне вот это». Хотя вопрос должен решаться именно так. В каких-то случаях согласование может и нужно, а вот в типовом жилье, особенно в спальных районах, которые целиком состоят из панельных домов, там это должно решаться другим путем».

Свободная планировка не освобождает от ответственности

Еще более абсурдная ситуация наблюдается при планировке помещений, которые сдаются в новых жилых домах «со свободной планировкой». Парадоксально, но факт, что если будущие жильцы не нарисовали планировку до сдачи дома в эксплуатацию, то им надо проходить все инстанции для утверждения расстановки внутренних стен: обследовать объект, выпускать проект. В таких домах всегда обозначены место кухни, стояки и привязка санузлов. «То есть все прекрасно понимают, что есть какие-то точки привязки, – говорит г-н Ерофеев, – но решение вопроса о капитальных стенах вообще не стоит, ведь дом не падает и безо всяких внутренних стен». То есть, если я завтра захочу сломать или возвести стену в периметре квартиры, в доме ничего не произойдет, несущих стен там нет изначально. Сами работники БТИ признают, что это абсурд – каждый раз затевать все это заново. «Наше мнение – все это надо убрать», – продолжает г-н Ерофеев.

То что закон устарел и надо принимать какие-то меры, говорится уже не первый день. «Однако то, что новый закон готовится, совсем не значит, что он будет лучше, – говорит Михаил Ерофеев, – В проекте остаются достаточно сильные изъяны, и будет ли на них обращено внимание неизвестно, так как, к сожалению, с законодателями нет обратной связи». А жаль! Уж к чему к чему, а к мнению МАГРа – общественной организации, объединяющей около ста риэлторских компаний, контролирующих более половины рынка недвижимости в Москве, стоило бы прислушаться. Строители, к примеру, такой возможностью не пренебрегают – при строительстве домов по индивидуальным проектам именно риэлторское мнение является одним из решающих. Это простой здравый смысл – рекомендации риэлторов идут от потребителя.

Процесс законотворчества тоже может достигать здравого смысла со значительно меньшими потерями, если законодатели не будут пренебрегать мнением общества. А будет это тогда, когда общественные организации смогут направлять законы на доработку и будут давать свои рекомендации, которые помогут людям нормально жить. И совершенно необязательно делать это в тишине кабинетов. «Напротив, – считает г-н Ерофеев, – это должен быть общественный диспут на глазах прессы. Депутаты должны обращать внимание на все процессы и все мнения». Может быть, именно тогда «перепланировка» не только квартиры, но и законодательства станет легкой, приятной и с «человеческим лицом».

Оксана СамборскаяКвартира. Дача. Офис