12 октября 2006
На рынке недвижимости Подмосковье как поле чудес: закопай 5 золотых, завтра получишь 5 тысяч. Вот только ямку свою выкопать не каждому под силу. По всему полю чудес - стога сена, а на каждом - по собаке. Почему крестьяне не хотят продавать свою землю и что с ней делать, если вы ее все-таки купили?
Почем нынче русское поле?
В одиночку купив даже 1 га земли в Московской области, оформить под жилье его трудно, а провести необходимые коммуникации невероятно дорого
Сегодня москвичи твердо знают: квартирный вопрос испортит каждого. Так что, размышляя последовательно, пора перебираться в собственный дом. Намечается общемировая тенденция миграции горожан на окраины и в дальние пригороды, расположенные в радиусе 100 км от многомиллионных мегаполисов.
Когда-то в Подмосковье было выгодно выращивать и пшеницу, и картошку-морковку. Но теперь Московская область относится к зоне рискованного земледелия. Доходность здешнего сельского хозяйства крайне низкая. Кроме того, угодья Подмосковья на расстоянии 70 км от Москвы ежедневно подвергаются прессингу мегаполиса. Промышленные предприятия, автомагистрали, аэропорты и другие радости большого города дают о себе знать. Земля загрязнена свинцом, реже цинком и марганцем даже в районах достаточно благоприятных с точки зрения экологии. Оттого выращивать здесь полезные овощи-фрукты большого резона нет. А вот жить вполне возможно.
Подмосковная земля - очень лакомый кусочек. Недаром в число богатейших латифундистов (крупных землевладельцев) входят банки, инвестиционные группы и промышленные предприятия. Есть и небольшие структуры, владеющие несколькими десятками тысяч гектаров земли. На сегодня свободных земельных участков большой площади в 30 километровой зоне от МКАД практически не осталось.
Для жизни охотнее приобретают участки подготовленные во всех смыслах (в том числе и юридическом). В одиночку купив даже 1 га земли в Московской области, оформить под жилье его трудно, а провести необходимые коммуникации невероятно дорого. Накладных расходов столько, что выгоднее покупать дом в готовом коттеджном поселке.
Для получения дохода такая земля тоже хороша. Скупив колхозные паи по $8 за сотку и объединив их, собственник может продать земельный участок по $300 за сотку. А после перевода в категорию земель поселений этот же участок будет стоить не меньше $1000 за сотку. Правда стоит учесть, что такие спекуляции удаются не с любым участком. Как горячие пирожки разбирают участки на престижных шоссе: Рублево-Успенскому, Новой Риге, Калужскому, Дмитровскому, Волоколамскому, Минскому, а также в местах пересечения основных транспортных магистралей Подмосковья.
Умеючи на таком бизнесе можно заработать до 400% в год. Конечно, если земли не меньше 20 соток, и она не только переведена из одной категории в другую, но и созданы необходимые условия: есть удобные подъездные пути и т.п. Такой бизнес под силу не каждому. Слишком много препятствий. Первое из которых - нежелание колхозников продавать свои земли.
Собака на сене
Крестьяне продавать землю не торопятся
У колхозников осталось еще много не оприходованных земель. По информации Министерства сельского хозяйства и продовольствия МО, на территории области насчитывается 1 млн 565 тыс. га земель сельхозназначения. Причем 223 тыс. га не обрабатываются, а это 23% от общего числа пахотных земель. Получается что из 34,5 тыс. га, находящихся в собственности крестьянских и фермерских хозяйств, 74% вообще не задействованы.
Земли свободной - хоть пляши. Вечнозеленый помидор на ней растет плохо, но купить ее под строительство нельзя. Не продают. Абсурд. Застой имеет две причины: сами крестьяне продавать землю не торопятся, да и чиновники телегу не смазывают. Механизм приобретения сельских земель непрост. Самые характерные нарушения, которые и сегодня служат поводом для скандалов, - донельзя запутанные и взаимоисключающие постановления времен Перестройки. Например, одновременно издавались постановления о передаче в собственность земли как членам трудовых коллективов, так и самим предприятиям. На один пай приходилось по два свидетельства о собственности. Документы, утвержденные местными администрациями, были двусмысленными и противоречивыми. Трактовать их можно в зависимости от ситуации. Практически нигде права крестьян на землю не были должным образом оформлены. Почти все земли раскупались по схеме весьма ненадежной с юридической точки зрения. Преимущественное право выкупа паев принадлежало остальным дольщикам. Со стороны зайти было практически невозможно. Поэтому компании-скупщику приходилось выкручиваться: владелец пая оформлял дарение на представителя компании.
Долго ли умеючи...
Первый земельный аукцион. На торгах около 100 га в Клинском районе
С божьей помощью земля куплена. Теперь пора решать что-то со статусом. Если вы намерены строить дом, придется хлопотать и переводить землю колхозную в категорию земель поселений. Это сложный процесс. Если вникнуть в закон "О порядке установления и изменения черты поселений в Московской области", то процедуру можно разделить на три этапа.
Общение с главой района. Нужно объяснить, зачем вы меняете категорию, и написать заявление. Он направит обращение главе муниципального поселения и ходатайство к губернатору. Первый пишет "согласовано", второй одобряет изменение черты поселения. Глава района, с которым вы уже виделись, принимает решение о разработке проекта черты населенного пункта, и оно выносится на обсуждение местного совета депутатов.
Разработка проекта черты. Получение градостроительного задания, предварительно согласованного Главархитектурой области, оформление кадастрового плана и общественное обсуждение. Здесь часто возникают трудности. Кадастровый план участка необходим для совершения любых регистрационных операций с землей, в том числе для выделения земельных паев. Именно из-за землеустроительных проблем проекты в области сильно затянулись. Скупщики, ориентированные на дальнейшую перепродажу, закладывали на все один год, а прошло уже 2-3.
Внесение изменения в Генплан. Этим занимается Главархитектура. Государственная экологическая экспертиза пишет свое заключение, и правительство области принимает постановление об изменении черты поселения.
Даже после того как проект постановления одобрен, а земли переведены в другую категорию, правительство Московской области имеет право наложить вето на перевод земель. Например, такое возможно, если со временем выяснится, что на рассмотрение были предоставлены поддельные документы.
Участки с коммуникациями стоят намного дороже
Процесс перевода земель занимает от полугода до полутора лет. Его средняя стоимость - около $500 за сотку. Цена зависит в первую очередь от расположения участка. Большая часть суммы - это неофициальные расходы для "ускорения процесса". К примеру, в Истринском и Одинцовском районах наблюдается такой ажиотаж среди собственников участков, что стоимость быстрого перевода земли из одной категории в другую здесь доходит до $1000 за сотку. И это при средней рыночной цене земли около $3500 за сотку.
Чем больше участок, тем выгоднее его переводить. По некоторым оценкам, рентабельным является перевод земельных участков от 20 га и более.
Понятно одно: готовые участки нужны, следовательно, спрос есть. Потому многие скупщики оставляют землю себе, развивая проекты по строительству недвижимости. Такая ситуация становится все более распространенной. Вот только не всем хватает профессионализма, денег и терпения довести дело до конца. Поэтому на рынке уже появились площадки с частично разработанной исходно-разрешительной и проектной документацией.
Итак, продажа подготовленных участков - дело очень прибыльное и особенно актуальное для удаленных районов Московской области, где спрос на землю пока не так велик, как в ближнем Подмосковье. Но, как любое прибыльное дело, оно требует серьезного подхода.
Алена Кузнецова, PRO Недвижимость
Автомобили
Мода и стиль
