Возможен ли в России кризис, подобный тому, что разразился на рынке ипотеки США? И стоит ли нам в вопросах развития этого института опираться на американский опыт? Эти и многие другие темы обсуждались на конференции, посвященной рынку жилищного кредитования.

Взять, к примеру, институт ипотеки. В то время как в Америке система выдачи долгосрочных кредитов отлажена, наша страна еще находится в стадии освоения этого сегмента рынка. Недавний кризис на рынке ипотеки США заставил задуматься и российских банкиров. Директор по ипотечному кредитованию петербургского филиала АКБ «Альфа-Банк» Вячеслав Михайлов в рамках недавно прошедшей конференции «Анализ и прогноз развития рынка жилищного кредитования» рассказал о причинах кризиса в США и оценил возможность подобного события в России.

И НА СТАРУХУ БЫВАЕТ ПРОРУХА

Рынок ипотеки в США развивался быстрыми темпами, и до поры до времени там было тихо и спокойно. Кризис в этом секторе экономики случился в общем-то неожиданно. В течение всего прошлого года и в начале нынешнего резко пошел вверх уровень дефолтов (невозвратов). В 2006 году он составил 3,5% (для сравнения: в 2005 году - 3,3%). Параллельно с ростом количества дефолтов также происходило увеличение количества случаев несвоевременного погашения кредита. В 2006 году эта цифра составила около 13%, прогноз аналитиков на этот год - порядка 24%.

Уже свыше 30 компаний обратились в соответствующие структуры, чтобы их признали банкротами. Приостановилась торговля акциями на Бирже и, соответственно, выдача кредитов самым крупным игроком этого рынка. Также упали акции большинства ипотечных компаний.

По мнению российских аналитиков, кризис на рынке ипотеки в США спровоцирован тремя причинами. Во-первых, упал спрос на недвижимость. В прошлом году в Америке предложение превысило спрос. Соответственно, цены стали снижаться, произошел отток инвесторов с рынка недвижимости. Во-вторых, произошло радикальное смягчение требований к заемщикам. Рассматривались варианты без подтверждения доходов, без первоначального взноса, с плохой кредитной историей. И все из-за огромной конкуренции, которая вынудила банки стали спешно искать все новых и новых заемщиков. В-третьих, произошел рост ставок по кредитам. То есть те, у кого был меньший процент, просто не смогли платить по увеличенной ставке.

Каковы последствия кризиса? Это, прежде всего, сокращение объема рынка ипотеки США примерно на 9% в этом году и ужесточение параметров кредитной продукции, то есть повышение ставок и отмена кредитов без первоначального взноса, без подтверждения доходов. А также приостановка выдачи кредитов клиентам с плохой кредитной историей.

Нельзя сбрасывать со счетов и негативное влияние на рынок недвижимости, рынок строительства, на развитие сопутствующих отраслей.

Несмотря на столь печальные последствия, в частности сокращение темпов роста ВВП, в целом фондовый рынок устоял. Поэтому можно сделать вывод: в глобальном масштабе кризис не отразился на экономике Америки. Но явился сигналом для банков – заставил внимательнее относиться к оценке своих продуктов и более строго рассматривать платежеспособность заемщиков.

ВОЗМОЖЕН ЛИ КРИЗИС В РОССИИ?

По словам Вячеслава Михайлова, в последнее время у нас тоже происходит значительное смягчение условий кредитования. Займы выдаются без первоначального взноса в условиях роста цен на недвижимость. Таким образом, повышаются риски для банков.

 Если раньше банк требовал от потенциального заемщика справку о зарплате за подписью главного бухгалтера, то сейчас достаточно устного подтверждения работодателя. Однако полагаться на чье-то устное подтверждение - лишний раз рисковать.

Несмотря на либеральный подход кредитных учреждений, представитель Альфа-Банка считает, что кризис нам пока не грозит. Объем ипотечного кредитования пока слишком мал (только 1,5-2% ВВП), рано говорить о насыщении этого сегмента рынка. К счастью, у нас также еще нет возможности выпустить ценные ипотечные бумаги, в отличие от Америки, где бумаги низкой степени надежности являются уже неотъемлемой частью рынка ипотеки.

Посему аналитики убеждены: кризис на рынке ипотеки России маловероятен. Этот рынок развивается семимильными шагами, и перспективы, как заверяет г-н Михайлов, самые радужные.