19 сентября 2006

В прошлом номере мы попытались разобраться, что такое паевые инвестиционные фонды (далее ПИФ). Теперь речь пойдет о закрытых ПИФах (далее ЗПИФ), ЗПИФах недвижимости (далее ЗПИФН) и принципах их работы.

Популярность закрытых ПИФов в России продолжает бить все рекорды. По оценкам специалистов, количество ПИФов, в частности, фондов недвижимости, за последние три года выросло в 16 (!) раз. Итак, что же представляет собой паевой инвестиционный фонд закрытого типа?

Для управления недвижимостью ПИФы, как правило, создают сами владельцы этой недвижимости

На сегодняшний день существует несколько категорий ЗПИФов: фонды денежного рынка, облигаций, акций, недвижимости, фонды фондов, фонды смешанных, прямых и особо рисковых (венчурных) инвестиций, индексные и ипотечные фонды.

ЗПИФы имеют ряд преимуществ перед другими фондами:

- В закрытом ПИФе можно получать доход с инвестиций без сокращения паев, кроме того, возможно их вторичное обращение.

- Появление посторонних пайщиков здесь возможно только с согласия учредителей.

- Пайщики могут контролировать действия управляющей компании, влияя на основные направления деятельности.

- ЗПИФ имеет широкую инвестиционную декларацию и меньшие ограничения по структуре активов.

- Учредитель управления формально никак не связан с юридическими лицами, ценные бумаги которых составляют имущество ЗПИФа.

- ЗПИФ может функционировать на рынке недвижимости.

О последнем "плюсе" поговорим подробнее.

Закрытый ПИФ недвижимости (ЗПИФН) создается для того, чтобы участники фонда могли управлять недвижимостью. Основной интерес в этой деятельности - получение дохода от сдачи недвижимости в аренду, а также от сделок по купле-продаже. Все очень просто. О "жизни" ПИФов недвижимости рассказывает Игорь Кокорев - управляющий активами ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент":

"Образованию или рождению того или иного ЗПИФН предшествует сбор пула инвесторов, заинтересованных в определенном долгосрочном проекте. Свои интересы пул может иметь как в жилищном, так и в коммерческом секторах. Девелоперский проект (который существует только на бумаге) не может быть внесен в состав закрытого ПИФа. В таких случаях закрытый ПИФ выкупает некие ООО, например, в лице застройщика, и тогда начинается инвестирование.

Оно состоит из двух этапов:

1. Сначала вносится доля некоего ООО - оно же застройщик.

2. Потом вносится сам объект строительства.

Есть и еще один вариант инвестирования, при котором проекты реализуются, когда уже изначально есть какой-то построенный объект. Доходы пайщики получают с продажи или со сдачи объекта в аренду. Точка выхода (ее еще называют сроком жизни) - 5 - 10 лет. По истечении срока действия фонда недвижимость продают, пайщиков распускают, и фонд ликвидируется.

Пороги для входа в ПИФы недвижимости более высокие, чем в открытых ПИФах акций или облигаций. В большинстве случаев стоимость "входного билета" начинается от 3 - 4 тысяч долларов. Дорого, но это единственная возможность для некрупных инвесторов проявить себя на рынке недвижимости. Этот сектор по-прежнему продолжает расти в цене и является очень устойчивым и уверенным, в отличие от тех же акций или облигаций. Здесь нет резких скачков в ценах.

Вход в закрытый ПИФ нужно постараться не прозевать. Иногда, правда, бывают ситуации, когда может осуществляться допэмиссия - дополнительный выпуск паев. Фонд решает, что на примете есть еще один привлекательный объект, а значит нужно открывать дополнительную подписку. Это решение пайщики принимают на общем собрании. Вот тут-то и надо ловить момент и выбирать объект: столичный он или региональный, коммерческий или частный. Выбор - за инвестором.

Сегодня наиболее активно инвесторы работают с коммерческой недвижимостью в регионах. Все больше вкладчиков отдают предпочтение развитию, например, бизнес-центров в провинции. Таким образом, уровень деловой активности в регионах растет, а, значит, со временем у людей появятся деньги, при помощи которых они будут решать свои квартирные вопросы. Перспективы для жилого сектора тоже есть, инвесторы просто ждут подходящего момента".

Для управления недвижимостью ПИФы, как правило, создают сами владельцы этой недвижимости. Они регистрируют свой фонд, а также его имущество. Далее на руки они получают инвестиционные паи. При передаче в фонд недвижимости проводится государственная регистрация. Права на эту недвижимость фиксируются в едином реестре. В результате каждый участник становится владельцем доли имущества, не привязанной к определенному объекту.

Обязательной основой любого фонда является инфраструктура. Сюда входят Управляющая компания (УК), специализированный депозитарий, регистратор и оценщик. В ведении УК находится управление и учет имущества фонда. УК решает вопросы, связанные с инвестированием, и распоряжается доходами от работы фонда, направляя их, например, на приобретение и ремонт объектов недвижимости. В качестве специализированного депозитария выступает юридическое лицо, которое занимается учетом и хранением имущества, принадлежащего фонду. Каждый раз при проведении какой-либо операции с имуществом ПИФа УК обязана получать "добро" от депозитария. Регистратором является юридическое лицо, которое контролирует реестр инвестиционных паев ПИФа. Что касается оценщика, то он оценивает имущество при его внесении в фонд, приобретении и реализации.

В период функционирования ЗПИФН в его корзину поступают арендные платежи, доход от продажи недвижимости, а также от инвестиций. Прибылью считаются промежуточные выплаты пайщикам.По истечении срока действия договора доверительного управления паи ЗПИФН погашаются, имущество фонда распродается, а средства делятся между пайщиками.

Ян Славин, PRO Недвижимость