22 мая 2006

О том, что за прошедший год благосостояние москвичей явно улучшилось, свидетельствует статистика. И одним из доказательств тому - спрос на офисные помещения. За прошедший 2005 год он был настолько велик, что помещений в главном бизнес-центре страны даже стало не хватать.

По прогнозам многих экспертов, в наступившем году строительство административных площадей увеличится еще на 17%. Для жителей, треть из которых уже являются сотрудниками офисов, данная тенденция предвещает увеличение рабочих мест. А значит, и возможность заработать.

ВАКАНТНЫЕ ПЛОЩАДИ, АРЕНДНЫЕ СТАВКИ

Москва - крупнейший административный и хозяйственный центр страны. Здесь расположены офисы ведущих отечественных компаний и транснациональных корпораций, федеральные органы власти, общественные и научные организации. Ежегодно в Москве открывается 180 - 200 крупных предприятий и представительств мировых компаний, а в последнее время стали активно расширять свой бизнес и сравнительно небольшие фирмы. Вследствие чего строительство офисной недвижимости заинтересовало многих инвесторов как выгодный и надежный объект вложения средств. Все это говорит о том, что в столице повышаются доходы бизнеса, а таким образом увеличивается и количество занятого населения.

Рис.1. Рост арендных ставок IV квартал 2005 г.

	* Рейдер (англ.) - "налетчик". Рейдер - специалист по враждебным поглощениям, по перехвату оперативного управления или собственности фирмы с помощью специально инициированного бизнес-конфликта. Рейдерство - вывод активов из владения законных собственников

Однако возникший бум породил и рост цен. Так, даже стоимость аренды самых дорогих и элитных офисов - так называемого класса "А" - поднялась на 5 - 7%. Но и цена $630 - 680 за кв. м в год (без НДС) не остановила бизнесменов. В итоге на рынке возник настоящий дефицит подобных помещений.В бизнес-центрах класса "В" арендные ставки выросли аж на 10 - 15% и достигли $420 - 550 за кв. м в год.

Наибольшим же спросом пользовались офисы класса "С", то есть самые дешевые. Общий объем площадей в этой категории в 2005 году составил порядка 6 - 8 млн. кв. м, каждый из которых сдавался по цене от $250 до $450. Нетрудно догадаться, что такие помещения разбирались предпринимателями мгновенно (рис. 1).

По мнению руководителя отдела аналитики и информационного обеспечения управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "МИЭЛЬ" Айдара Галеева, увеличение цен прежде всего связано с недостаточным предложением качественных площадей. С этим, кстати, связан повышенный спрос на менее качественные офисы, стоимость которых также возросла в среднем на 10 - 15%.

Рис.2. Средняя стоимость офисных площадей, $./кв.м.

Такого ажиотажа в секторе коммерческой недвижимости, признаться, практически никто не ожидал. Наоборот, в начале года многие аналитики предсказывали, что спрос на любые офисы будет удовлетворен. Теперь же эти прогнозы переносятся на 2007 - 2008 годы, а в ближайшее время финансисты предвещают прекращение роста цен. По их мнению, арендные ставки достигли максимума. Хотелось бы верить, но реальность свидетельствует об обратном: вряд ли кто из нас сможет припомнить хоть один случай, когда цены в Москве на что-либо снижались.

ОТ ЗАПАДА ДО ВОСТОКА

Рис. 3. Распределение спроса на аренду офисных площадей в 2005 г.

Каждый район столицы обладает своим "имиджем" в глазах покупателей и арендаторов коммерческой недвижимости. Так, восток Москвы всегда считался наименее престижным для размещения офисов. Там расположены крупнейшие промышленные и спальные районы, которые не слишком подходят для активного ведения бизнеса. Бизнес-центры в здешних местах подходят лишь для организаций, ведущих тесное сотрудничество с близлежащими производственными гигантами. Кроме того, в непрестижном округе предприниматели открывают офисы для работы, не связанной с представительскими функциями, то есть не предназначенные для приема клиентов.

А лидировала в прошедшем году традиционно центральная часть города. Здесь объем построенных площадей составил 63%. На втором месте оказался запад Москвы (СЗАО, ЗАО, ЮЗАО), где было возведено порядка 17% коммерческих объектов. Практически столько же отстроили и в Южном и в Юго-Восточном округах. И это было связано в первую очередь с наличием свободных участков для строительства. А вот на севере и востоке столицы появилось всего 5% новых помещений под офисы (рис. 3).

ТЕНДЕНЦИИ, ПРОЕКТЫ

На сегодняшний день безусловным лидером рынка является проект "Москва-Сити". При всей противоречивости событий и оценок проект продвигается, он вызывает интерес и, по прогнозам многих аналитиков, в том или ином виде будет реализован.

Проекты бизнес-центров высочайшего класса признанных международных девелоперов - "Новый век" (Lotte & Lotte), "Дукат III" (Hines), White Square (AIG/Lincoln и Coalco) - установят новые стандарты организации офисных площадей на рынке.

Довольно сильно проявляется тенденция к строительству бизнес-центров, рассчитанных на малый и средний бизнес. В течение 2005 года на рынок вышел ряд подобных проектов: бизнес-центр POLLARS, бизнес-центр на Рязанском проспекте, Центр развития предпринимательства ЮЗАО, Российско-немецкий дом для малого и среднего бизнеса и т.п.

Проекты по созданию бизнес-парков - "Крылатские холмы", "Аврора бизнес-парк", "ГринВуд бизнес-парк", "Кантри парк", Troy - демонстрируют интерес рынка к новому формату офисов. И хотя осуществляющиеся в Москве проекты не вполне соответствуют классическим признакам бизнес-парков (низкоэтажные здания, большие земельные участки, невысокие арендные ставки), они пользуются устойчивым спросом на рынке.

Наталья Удонова, PRO Недвижимость