Лада Фишер
22 августа 2005

Портал о не недвижимости «Аппартмент.ру» продолжает работу по созданию рейтинга элитных новостроек Москвы. Совместно с экспертами компаний, работающих на рынке недвижимости Москвы мы оценили новостройки района Басманный.

Как и прежде оценка производилась по 12 отобранным ранее критериям: местоположение, архитектурно-планировочное решение, качество инженерии и оборудования, качество строительства и отделочных материалов, наличие благоустроенной огороженной территории, подземный паркинг, количество квартир в доме, инфраструктура, безопасность, репутация застройщика, социальная однородность жильцов, цена. До начала формирований рейтинга критерии были расставлены экспертами по важности, в зависимости от занятого места для каждого критерия был рассчитан его вес и присвоен коэффициент:

Таблица 1.

(Подробнее о формировании критериев рейтинга вы можете прочесть, пройдя по ссылке - http://www.appartment.ru/app.asp?act=press&id=116, а так же в других материалах сайта www.vip.appartment.ru)

Перед экспертами была поставлена задача оценить каждый дом, претендующий занять место в рейтинге, в рамках каждого из 12 критериев по пятибалльной шкале. Оценка, выставленная экспертами по каждому критерию умножалась на соответствующий коэффициент и суммировалась по каждой новостройке. Сводная оценка каждого дома получена как сумма оценок данной элитной новостройки всеми экспертами, разделенная на количество участников оценки.
На суд экспертов было предложено 5 домов, построенных и строящихся в районе Басманный, ЦАО, в которых продаются квартиры, позиционируемые, как элитные. Вот адреса новостроек: Мясницкая, 22, стр. 2, он же Кривоколенный переулок, 5, Мясницкая, 24, Казарменный переулок, вл. 3, Подсосенский переулок, вл. 12, стр. 3, улица Фридриха Энгельса, 31/35.
Подавляющее большинство экспертов сошлись во мнении, что дом на улице Фридриха Энгельса не относится к разряду элитных, в связи с чем, данный объект был исключен из рассмотрения. Оставшиеся 4 новостройки были оценены экспертами.

Краткая информация об объектах

Мясницкая, 24. Реконструкция здания. Одноподъездный дом переменной этажности 4-6 этажей. Высота потолков в квартирах - 3,6 м. В подъезде спроектирован большой лифт (площадь лифтовой шахты 6 кв.м.). Срок сдачи - 2 кв. 2005 г.

Мясницкая, 22 стр. 2, он же Кривоколенный переулок, 5.
Малоквартирный одноподъездный, 5-ти этажный особняк в тихом переулке на Чистых прудах. Проведена полная реконструкция с сохранением исторического фасада. Предлагаются квартиры свободной планировки и два пентхауса с террасами. Лобби и общая гостиная отделаны итальянским мрамором и ценными породами дерева. Высота потолков - 3,6 м, на окнах тройные стеклопакеты. Благоустроенный двор, собственные службы безопасности и эксплуатации, дежурный администратор. Бесшумные лифты "KONE" со спуском в подземную автостоянку. Срок сдачи - 3 кв. 2005 года.

Казарменный переулок, вл. 3 «Дом на Покровском бульваре»
В доме несколько секций переменной этажности, которые образуют три внутренних дворика, объединенных стеклянной галереей. В отделке фасадов используются витражи. На верхних этажах, где располагаются пентхаусы, применяется беспереплетное остекление. Главный въезд размещается со стороны Казарменного переулка. На придомовой территории выполнен ландшафтный дизайн с использованием взрослых деревьев редких видов.
Подземный 2-уровневый гараж. Срок сдачи – 3 кв. 2006 года.

Подсосенский переулок, вл. 12, стр. 3
Пятиэтажный жилой дом с мансардой, рассчитанный на четыре квартиры. Первый этаж нежилой, в нем разместятся автостоянка на 4 машины и входной вестибюль с комнатой для консьержа. На 2-4-ом этажах расположены 4-х комнатные квартиры. На 5-ом этаже и мансарде – 7-ми комнатная двухуровневая квартира. Все квартиры имеют трехстороннюю ориентацию, лоджии, а также свободную планировку. Квартиры сдаются без чистовой отделки. Остекление жилой части производится двухкамерными стеклопакетами в экологически чистых деревянных рамах. Высота этажа (от пола до пола) - 3,3 м.
Места общего пользования, вестибюль, лестница имеют современную отделку.
Входная дверь подъезда снабжена кодовым замком. Территория вокруг здания озеленяется и благоустраивается.
Говоря о самом существенном параметре оценки – местоположении, отметим, что в отличии от предыдущего района – Арбата (рейтинг новостроек Арбата вы сможете найти среди наших более ранних публикаций - http://www.appartment.ru/app.asp?act=press&id=123) - новостройки района Басманный получили довольно скромные оценки по этому критерию. Лишь два дома на Мясницкой получили по одной высшей оценке – пятерке, причем у двух разных экспертов. Средние баллы за местоположение – Мясницкая, 22 стр. 2 – 4; Мясницкая, 24 – 4,2; Казарменный переулок, вл. 3 – 3; Подсосенский переулок, вл. 12, стр. 3 – 3,75. Собственно, такие результаты не удивляют – район Басманный трудно сравнивать с районами традиционной элитой застройки Арбатом, Остоженкой, поэтому дома строящиеся в этой части ЦАО уже на старте соревнования уступают своим собратьям, которым посчастливилось родиться и вырасти в более благодатных для элиты районах. Но и в нетрадиционном для элитного строительства районе Басманный новостройки могут быть расположены более или менее удачно – здесь все зависит от возможностей девелоперов и инвесторов получить наиболее выгодную площадку под строительство или реконструкцию и архитектурного проекта, который позволит создать интересный и удобный дом органично вписывающийся в плотную окружающую застройку. Большинство экспертов посчитали, что с этой задачей лучше справились номинанты, расположенные на Мясницкой.
Оценивая качество строительства и отделочных материалов, эксперты разделились во мнениях, выставляя соискателям и 3, и 4, и 5. Новостройки района Басманный получили следующие средние баллы: Мясницкая, 22 – 5; Мясницкая, 24 – 4; Казарменный переулок, вл. 3 – 5, но некоторые эксперты затруднились оценить качество строительства и материалов на данном объекте; Подсосенский переулок, вл. 12, стр. 3 получил в среднем – 3,75.
Цены на квадратные метры новостроек района Басманный эксперты оценили, как адекватные, ограничившись только хорошими и отличными оценками, правда ряд участников экспертизы затруднились оценить соответствие цены и качества дома в Казарменном переулке. На начало августа цены элитных метров в Басманном были следующими: Казарменный переулок, вл. 3 – от $3800; Мясницкая, 22, стр. 2 – от ?3950 до ?6000; Подсосенский переулок, вл. 12, стр. 3 – 146 960 руб.; Мясницкая, 24 – от $5642.
Социальная однородность жильцов была оценена как хорошая или удовлетворительная, при этом лучшие показатели получил дом по адресу: Мясницкая, 22, стр. 2, а самые скромные - Казарменный, вл. 3.
Выставляя оценки за количество квартир, специалисты были единодушны, а результаты получились «кучные», как при удачной стрельбе - новостройки набрали следующие средние баллы: Мясницкая, 22, стр. 2 и Подсосенский переулок – 4,75; Мясницкая, 24 – 4,67; Казарменный переулок – 3.
Довольно не однозначной получилась оценка архитектурно-планировочных решений – мнения экспертов разделились – дома на Мясницкой набрали более высокие баллы – 4,6 (дом 22, стр. 2) и 4,4 (дом 24). Два других дома заработали твердые 4, которые сложились из равного количества «троек» и «пятерок».
За качество инженерии и оборудования твердую 5 получил лишь дом на Мясницкой, 22, стр. 2, Мясницкая, 24 и Казарменный переулок набрали по 4,5 балла, дом в Подсосенском переулке заработал 3,75 балла, только в его оценках по данному критерию встречались «тройки».
Уровень безопасности данных домов был оценен экспертами от 3 до 5 баллов. Новостройка в Казарменном переулке получила 5 баллов, Мясницкая, 24 – 4,8 балла, объекты в Подсосенском переулке и на Мясницкой, 22, стр. 2 – по 4,75. Причем по последнему дому мнения экспертов наиболее различались – ряд специалистов оценили уровень его безопасности лишь на «тройку».
Такой щепетильный критерий, как репутация застройщика, чаще всего вызывает много споров и самых разных оценок. Наибольшее количество баллов набрал дом по адресу Мясницкая, 22, стр. 2 – средний балл - 4,67, новостройки в Подсосенском переулке и на Мясницкой, 24 оценены в среднем на 4, а с оценкой новостройки в Казарменном переулке многие эксперты испытали затруднение, поэтому средний балл не рассчитывался из-за не достаточной репрезентативности  выборки, что тоже в своем роде хорошая оценка.
Подземный или наземный паркинг является неотъемлемым атрибутом современного элитного дома. Оценивая места для хранения личного транспорта жильцов специалисты распределили свои голоса следующим образом: явным лидером по данному критерию стал дом в Казарменном переулке со средним баллом – 5, на втором месте дом на Мясницкой, 22, стр. 2 – 4,5 балла, далее следует дом в Подсосенском переулке – 3,75 балла и замыкает список дом на Мясницкой, 24, набравший всего 3,5 балла.
По мнению экспертов и потенциальных жителей элитного жилья наличие или отсутствие огороженной благоустроенной территории рядом с домом является скорее предпочтением отдельных покупателей, а не жестким требованием. Одна семья приобретет  квартиру лишь в доме с внутренним двором, а кому-то будет удобно и в доме, не имеющем огороженной территории, если по другим параметрам он будет отвечать всем требованиям клиента. Дома – участники экспертизы набрали по данному критерию следующие средние баллы: Мясницкая, 22, стр. 2 и Казарменный переулок – по 4, Подсосенский переулок – 3, Мясницкая, 24 – 2,67.
Завершает список критериев – инфраструктура дома, которой покупатели элитного жилья давно перестали уделять пристальное внимание. Тем не менее, данный параметр для новостроек Басманного получил наибольший спектр оценки – от 1 до 5, говоря об одной и той же постройке, но в связи с самым маленьким весом этого критерия, оценки полученные за инфраструктуру не оказывают значительного влияния на общий результат. Лидером стал дом в Казарменном переулке со средним баллом – 5, на втором месте дом на Мясницкой, 24 – 4 балла, на третьем месте дом в Подсосенском переулке – 3,67 балла, а замыкает список дом на Мясницкой, 22, стр. 2 с 3 баллами ровно.

Итоги

Обобщив результаты оценки, произведенной экспертами по всем критериям мы получили рейтинг новостроек района Басманный Центрального Административного округа Москвы.

Как не трудно было предположить, даже лучший дом района Басманный не смог обогнать ни один из домов района Арбат.

После экспертной оценки двух районов ЦАО общий рейтинг элитных новостроек Москвы выглядит следующим образом: