Лада Фишер
12 июля 2005

Портал о недвижимости «Аппартмент.ру» продолжает работу над созданием рейтинга элитных новостроек Москвы. За прошедшую неделю при активном участии специалистов компаний «Баркли», «Инком-Недвижимость», «Blackwood», «Vesco», агентства элитной недвижимости «Интермарк», «Kirsanova Realty», «Калинка – Риэлти», «Авгур Эстейт», «Knight Frank», «Renaissance Realty», «Penny Lane Realty», МИАН и «Миэль» были рассмотрены различные критерии, позволяющие отнести новостройку к разряду элитных.  
   
Термин "элитный" происходит от понятия элита, обозначавшее в дореволюционной России сословие  аристократов, дворян и высших сановников, а в советское время превратившееся в номенклатуру, партийную и хозяйственную. Поэтому  когда встал вопрос о классификации жилья, то самый высокий уровень комфорта и качества стали называть "элитным".
Управляющий партнер компании Blackwood, Константин Ковалев рассказывает, что по мере формирования рынка недвижимости стало эффективным с точки  зрения маркетинга называть объекты недвижимости элитными  вне зависимости от реальных оснований для этого определения. Таким образом, с точки зрения потребителя до сих пор не понятно, что значит элитный по сути, исходя из качественных характеристик объекта недвижимости. Использование данного термина является для многих застройщиков и риэлторов инструментом манипулирования покупателем и способом для повышения цены. Объекту часто приписывается статус элитного не согласно классификации, а согласно позиционированию его застройщиком.
В этой связи представляется необходимым вести разъяснительную работу и в отрасли и с покупателями, и, возможно, правильным было принять единую для всего рынка классификацию недвижимости.
Размывание понятия "элитный" дом дезориентирует покупателя и дает возможность продавать жилье более низкого класса по более высокой цене и, главное, девальвирует само понятие.

Принцип LLL
В сегменте элитного жилья до сих пор отсутствует единая классификация. Поэтому разные компании при оценке объектов, руководствуются  своей классификацией, но со схожими критериями, порой классификации похожи как близнецы-братья. Как бы не различались взгляды на вопрос отнесения дома к классу «элита» все эксперты были единодушны в одном – неотъемлемый критерий элитности – местоположение объекта.
Если говорить о географии - элитное жилье в Москве имеет локальный характер расположения и по единогласному мнению специалистов рынка основная его часть находится в пределах Садового кольца. Самое качественное и современное московское жилье предлагается, как правило, в районах Остоженки, Арбата и Патриарших Прудов. Наиболее дорогой и престижный район – Остоженка, часто упоминаемая как «золотая миля». Здесь построены лучшие клубные дома и дома класса «де люкс», представлены ультрасовременные архитектурные направления, сформировано однородное элитное окружение.
На Патриарших прудах еще в советское время строились дома для партийной и государственной верхушки. В настоящее время компактная и зеленая территория района активно осваивается девелоперскими компаниями. Значительная часть зданий Арбата относится к памятникам архитектуры, поэтому многие элитные дома представляют собой реконструированные особняки прошлого века. В черте Садового кольца также представляют интерес Замоскворечье и окрестности Тверской. За его пределами можно выделить район Плющихи, также называемый «серебряной милей», Хамовники, Пресню и окрестности Новослободской. Одна из последних тенденций – строительство качественного жилья за пределами исторического центра Москвы. Среди наиболее востребованных и перспективных – районы запада, юго-запада и северо-запада Москвы, при условии наличия природного ландшафта: леса, водоема, парка и т.д.
По мнению Константина Ковалева, – управляющего партнера компании Blackwood - в связи с сокращением строительных площадок в центре, элитные объекты теперь возводятся и за пределами Садового кольца, однако их пока ещё не так много, чтобы говорить об этом явлении, как о тенденции. Всё же местоположение в центре остается главным фактором отнесения жилья к элитному сегменту.
Алена Якубенко, специалист отдела городской недвижимости компании Renaissance Realty , говоря о местоположении дома, отметила, что помимо расположения в пределах Садового кольца, существует еще несколько факторов, определяющих престижность того или иного района: достаточное количество домов высокого качества, равноценное окружение, историческая и архитектурная ценность объектов, низкая концентрация населения, благоприятный социальный состав жителей.
Коммерческий директор компании Авгур Эстейт Виктор Козлов, говоря о том, что самым важным критерием, определяющим причастность дома к элите, является месторасположение, замечает: «Сейчас уже можно констатировать, что в Москве сформировались первые места компактного проживания состоятельных людей – это Остоженка, Плющиха, Замоскворечье, Патриаршие пруды, Арбат. Строительство новых элитных объектов и высокие цены на них формируют в этих районах своеобразный ценз доступности проживания. В свою очередь, это вызывает переориентацию инфраструктуры на обслуживание состоятельных клиентов и, в конечном итоге, формирование благоприятного социального окружения. Но этот процесс в силу объективных причин происходит медленно, и будет длиться еще не один год. Если на Западе проживание в определенном районе гарантирует принадлежность к определенному социальному слою, то у нас это правило пока не работает». Ирина Рогачева, руководитель направления элитной недвижимости ЗАО Корпорация МИАН, размышляя о местоположении  элитного объекта отмечает, что в связи с тем, что площадок под элитную застройку в традиционных элитных районах все меньше, можно также ожидать появления интересных предложений в Северо-Восточном округе в основном вблизи парков или других зеленых зон.

Особенности профессиональных взглядов
Если же говорить вообще о наборе критериев, то Ирина Егорова, директор по маркетингу компании Hermitage-Realty считает определяющими для «элитного жилья» следующие характеристики: месторасположение, количество квартир в доме, инфраструктура, инженерно-техническое оснащение дома, качество отделочных материалов.    
"Если говорить о критериях высшей категории элитного жилья, то к ним можно отнести: местоположение, количество квартир в доме, которое не должно превышать 30, придомовая территория должна быть огорожена и благоустроена, внутренняя инфраструктура предполагает наличие собственной службы круглосуточной охраны и эксплуатации здания, общественные помещения в домах такого типа отделываются исключительно натуральными материалами", -говорит Егорова.  
Агентство элитной недвижимости Интермарк классифицирует элитное жилье на под-сегменты, среди которых выделены клубные дома, с числом квартир до 20, дома «Де-люкс», с количеством квартир до 60, дома класса «А», где количество квартир может доходить до 100 и элитные дома, возникшие как реконструкция объектов, построенных в XIX–XX-м веках, в большинстве случаев относящихся к памятникам архитектуры и расположенных в историческом центре города.
Отчасти отсутствие четкой классификации московской элитной недвижимости объясняется изменениями в представлении потребителей о качественном жилье. Сейчас только начинают вырабатываться единые критерии для отнесения жилья к тому или иному классу. Компания Интермарк используется классификацию элитного жилья, учитывающую такие параметры, как конструкция дома, качество строительства и инженерии, степень развития инфраструктуры и другие. По мнению специалистов компании в настоящий момент в Москве к перечисленным классам жилья можно отнести до 300 домов. Основной объем предложения качественной недвижимости находится на вторичном рынке – 65%, доля первичного рынка составляет 35%. Основные факторы, определяющие спрос на элитное жилье, по мнению компании «Интермарк»: местоположение дома, качество строительства, престижность объекта и окружения, инвестиционная привлекательность, развитая инфраструктура. В настоящее время наиболее востребованы квартиры метражом от 100 до 200 кв.м., обязательными элементами элитного жилья являются подземная парковка и высококачественная инженерия.
Компания Калинка – Риэлти подразделяет элитное жилье Москвы на классы «А» (включающий в себя классы «Люкс», «А» и «А-»), «В» и «С».
К классу «Люкс» относятся дома, расположенные в центре, на западе и юго-западе города  в пределах оценочной зоны 1-ой категории, среди равноценного окружения, а количество квартир в них не должно превышать 30. В эту же категорию попадают клубные особняки с числом квартир до 10. Предполагается наличие жесткого отбора претендентов на проживание в доме класса «Люкс».
В класс «А» включены дома с идентичным классу «Люкс» расположением, но число квартир в них не должно превышать 40.
Различие домов класса «А» и класса «А-» заключается в выборе материалов для строительства и отделки, а также инженерных коммуникаций менее престижных фирм-производителей, большее количество квартир. Основной объем домов класса «А-» - составляют дома, которые ранее были в классе «А» и со временем перестали соответствовать требованиям рынка к классу «А».
К классу «В» относятся дома расположенные на всех остальных направлениях в пределах Садового кольца и в пределах набережных Москвы-реки, новостройки или реконструируемые здания, количество квартир в которых может доходить до 70. В таких домах может не быть внутреннего двора, а вместо подземного паркинга может использоваться наземная охраняемая парковка (в случае реконструкции). Также может отсутствовать центральное кондиционирование воздуха.
В категорию «С» попадают дома отвечающие таким же качественным требованиям, как и дома класса «В», но расположенные не в центре, а в одном из престижных районов.
Kirsanova Realty классифицируют элитные дома на классы «А», «А-» и «Б».
К классу «А» относятся дома, расположенные в пределах оценочной зоны 1-ой категории, среди равноценного окружения, жильцы- кандидаты проходят жесткий отбор, количество квартир в доме не превышает 40.
Различие домов класса «А» и класса «А-» заключается в выборе материалов для строительства и отделки, а также инженерных коммуникаций менее престижных фирм-производителей.
К классу «Б» относятся дома расположенные на всех остальных направлениях в пределах Садового кольца, а также традиционно престижные районы за его пределами: запад, юго-запад Москвы. Новое строительство или реконструкция, количество квартир в которых может доходить до 80. Внутренний двор может отсутствовать, а вместо подземного паркинга может использоваться наземная охраняемая парковка. Центральное кондиционирование воздуха также может отсутствовать.
Говоря о критериях отнесения дома к элите, Надежда Кот, управляющий директор компании Kirsanova Realty, называет место, виды, клубность, эксклюзивность объекта, качество строительства, архитектурный облик и презентабельность входной группы, планировочные решения, уровень инфраструктуры, инженерию и оборудование, наличие огороженной придомовой территории и окружение. При этом Надежда Кот обращает особое внимание  на то, что любая классификация является условностью, которая позволяет сгруппировать большие объёмы информации по тем или иным признакам, а время и ситуация на рынке вносят свои коррективы.
У компании Penny Lane Realty есть своя классификация объектов элитной недвижимости. Кроме расположения дома в расчет принимается архитектурное решение, проектные решения, репутация застройщика, материал из которого возводятся каркас и стены, отделка общественных помещений, количество квартир, техническое оснащение, подземная парковка, территория дома (внутренний двор), охрана, внутренние услуги и средства коммуникации.
Александр Зиминский, Директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty отмечает, что в элитном домостроении нет критериев, которые можно было бы отнести на второй план, все они очень важны, и именно эти параметры были выбраны как первостепенные для определения категории жилья.
Максим Карапетов, PR-директор компании VescoGroup, кроме местоположения дома выделяет концептуальность проекта, социальное окружение, количество квартир в доме, имя застройщика, инженерию и технические характеристики, видовые характеристики, архитектора проекта,  материалы, используемые в строительстве, цену квадратного метра и удаленность от метро – «критерий-шутка», поставленный на последнее место. Выбор именно этих критериев, по словам  Максима Карапетова, связан в первую очередь с их значимостью для сегодняшнего покупателя элитного жилья: «ежедневный  контакт с нашим клиентом позволяет выделять наиболее важные характеристики элитного жилья,  важные в первую очередь для конечных потребителей, то есть будущих жильцов того или иного клубного дома».
Компания Blackwood выделяет следующие за местоположением критерии элитной недвижимости: количество квартир в доме,  социальная однородность жильцов. Константин Ковалев так комментирует выбор: «До недавнего времени к элитным относили исключительно малоквартирные дома (до 50 квартир), но застройщики постепенно ломают общепринятые представления и тенденцией прошлого года стало увеличение числа элитных многоквартирных домов. Основной особенностью новых клубных домов (до 20 квартир) является избирательный подход к выбору жильцов при продаже квартир. Но и этот критерий можно оспорить, так как, например, в старых элитных домах окружение может быть не однородным. На наш взгляд, только эти критерии элитности являются действительно значимыми. Другие факторы, например, архитектура проекта, метражи и планировка квартир, качество строительства, инфрастуктура и прочее, не имеют четко выраженных определений  именно для элитной недвижимости, а во многом схожи с жильем бизнес-класса.
Критерий «цена» диктуется всеми критериями, т.е. цена формируется в зависимости от соответствия объекта вышеперечисленным критериям».
Виктор Козлов, коммерческий директор Авгур Эстейт , назвал следующие критерии элитности: местоположение, цена, качество строительства (технологии, материалы), архитектурный облик здания, количество квартир в доме, безопасность. «В отношении инфраструктуры комплекса допустимы определенные расхождения, обусловленные ситуацией в районе и особенностью участка. В частности, в Центре - с обилием подземных коммуникаций - не всегда возможно оборудовать подземный паркинг, особенно из расчета 2 машиноместа на квартиру.
Развитая инфраструктура сегодня наиболее востребована в многоквартирных жилых комплексах, рассчитанных более чем на 100 квартир. При этом дополнительные объекты инфраструктуры не всегда располагаются на территории комплекса, они могут быть интегрированы в квартальную застройку.
В отношении строительных технологий, инженерного оснащения и отделочных материалов, наоборот, уже выработались четкие стандарты – везде используется только самая современная, высокоинтеллектуальная инженерия и дорогие материалы, растет контроль над качеством строительства.
Для операторов элитного рынка стал характерен более продуманный подход к реализации проектов. Сколько должно быть квартир, какая должна быть инфраструктура – это диктует место, конкретная площадка. Но класс жилья при этом определяет район», считает Виктор Козлов.
Екатерина Тэйн, директор элитной недвижимости компании Knight Frank , рассказала, что согласно экспертным оценкам их компании, элитность жилого комплекса, прежде всего, формируется 3 основными критериями: местоположением, качеством выполнения строительных работ и единой проработанной на различных уровнях архитектурно-брэндовой концепцией, строящегося объекта. Грамотно разработанная концепция, выбор удачного места под застройку, а также новые технологии строительства непосредственным образом влияют на  формирование  элитности жилого комплекса. Однако все эти факторы будут являться залогом элитности только в том случае, если к разработке всего комплекса работ будет привлечен пул ведущих компаний элитного рынка недвижимости, обладающих высокой репутацией и опытом осуществления подобных проектов. Строительство элитного дома – это создание архитектурного шедевра, механизм работы которого прописан на длительный период времени и отражается в положительной динамике цен на апартаменты. 
Другие критерии: благоустроенность придомовой территории, видовые характеристики, архитектурные решения не оказывают существенного влияние на элитность комплекса. Такой критерий, как многоквартирность жилого дома,  не может являться причиной, негативно влияющей на расстановку акцентов элитности объекта. Одной из причин проектирования и строительства жилых комплексов с небольшим количеством квартир стали недостаточные финансовые возможности немногочисленных отечественных девелоперов, стремившихся освоить новое направление московского рынка недвижимости. Поэтому данный критерий может расцениваться, как удачный маркетинговый ход компаний-застройщиков, которые продвигали на тот период, на рынок недвижимости новую концепцию строительства жилых комплексов.
С Екатериной Тейн не согласна Алена Якубенко, специалист отдела городской недвижимости компании Renaissance Realty, которая считает, что настоящий элитный дом должен быть малоквартирным. Так, согласно классификации Renaissance Realty , в доме класса de luxe, может быть не более 25 квартир, в доме класса luxe – не более 50 квартир, и в доме класса premium – не более 100 квартир. Из других критериев элиты специалисты «Renaissance Realty» выделяют - площадь квартир, наличие пентхаусов, подземного паркинга и количество парковочных мест на одну квартиру, инфраструктуру, окружение и фейс-контроль покупателей. Алена Якубенко комментирует: «Пентхаусы стали неотъемлемой частью элитного жилья класса de luxe. Наличие пентхауса подчеркивает статус дома, его элитарность, что дает основание застройщику выставлять остальные квартиры по достаточно высоким ценам.
В новых элитных домах наличие подземной парковки считается обязательным, причем с учетом предоставления не менее двух машино-мест на одну квартиру. Застройщики стараются обеспечить свои объекты максимальным количеством м/м, поскольку от этого зависит успешность проекта в целом. Стоимость машино-места в подземном паркинге элитного жилого дома  в центре Москвы довольно высокая, но несмотря на это, спрос на места в паркингах остается очень высоким.
В последние годы прослеживается тенденция к ограничению инфраструктуры в элитных малоквартирных домах класса de luxe. Салоны красоты, рестораны, фитнес-центры остались в прошлом в силу своей неликвидности. Теперь застройщики стараются минимизировать инфраструктуру в своих домах, делая ее необходимой и достаточной для удовлетворения потребностей покупателей. Как правило, все ограничивается тренажерным залом, бассейном, холлом для приема гостей, индивидуальными кладовыми, прачечной, возможно, небольшим кафе-баром. Инфраструктура в малоквартирных домах предназначается исключительно для жителей дома и закрыта для посторонних посетителей.
Немаловажным критерием является и фейс-контроль, ставший в последнее время неотъемлемым признаком элитных домов высшей ценовой категории. Инициатором «отбора» может быть как застройщик, особенно если он сам планирует жить в этом доме, так и сами покупатели, желающие предварительно выяснить, кто будет их соседями. Людям важно обеспечить себе полный комфорт проживания, жить в обществе себе подобных, поэтому они уделяют особое внимание созданию в доме однородной социальной среды. Как правило, клиенты с пониманием относятся к просьбе застройщика или будущих соседей поделиться информацией о себе».
Ирина Рогачева, руководитель направления элитной недвижимости ЗАО Корпорация МИАН выделила три основных критерия, по которым те или иные объекты недвижимости можно отнести к категории элитных, это местоположение здания, качество постройки и видовые характеристики, то есть вид. Ирина Рогачева считает, что качественные видовые характеристики являются еще одним важным условием  отнесения жилья к элите.  В элитных квартирах, особенно пентхаусах, вид из окон может поднять цену в два раза.
Высочайшее качество всех материалов и технологий, применяемых при строительстве и отделке домов, собственная инфраструктура – даже не столько критерии, сколько неотъемлемые признаки жилья данной категории. Элитные дома не просто красивы – они спроектированы таким образом, чтобы обеспечить  жильцам максимально комфортную жизнь. Собственная инфраструктура, без создания  которой  невозможно представить жилье этой категории, предоставляет жильцам элитных домов все необходимое для высокого уровня жизни.
Кайдо Каарма, директор отделения «Парк Тауэрс» управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость , назвала несколько базовых характеристик, относящих жилье к элитному. Прежде всего, местоположение дома в престижном районе и расположение квартиры в доме: традиционно элитными считаются пентхаусы. Люди готовы платить деньги за вид. Традиционно важным критерием считается архитектура дома и качество квартир в нем. Многие покупатели обращают внимание на стиль дома, на фасад. Стоит отметить, что наши соотечественники предпочитают квартиры либо без отделки, либо с ремонтом, но без мебели. Европейцы же и американцы чаще желают приобрести квартиры, полностью готовые к проживанию.
К обязательным характеристикам жилья высшего ценового диапазона Кайдо Карма отнесла охрану и собственную службу эксплуатации дома.

Выслушав мнение всех специалистов, принимавших участие в обсуждение критериев для проведения рейтинга элитных новостроек Москвы портал «Аппартмент.ру» отобрал двенадцать, вместо запланированных ранее десяти, критериев: 

• местоположение,
• архитектурно-планировочное решение,
• качество инженерии и оборудования,
• качество строительства и отделочных материалов,
• наличие благоустроенной огороженной территории,
• подземный паркинг,
• количество квартир в доме,
• инфраструктура,
• безопасность,
• репутация застройщика,
• социальная однородность жильцов,
• цена.

На следующем этапе подготовки мы с помощью экспертов проранжируем эти критерии по степени важности.

Через неделю читайте на нашем сайте продолжение аналитического исследования по рынку элитного жилья.