В прошедшем месяце произошло несколько событий макроэкономического масштаба, напрямую затрагивающих рынок недвижимости Московского региона

Крепче некуда

Первое - глава Центробанка Сергей Игнатьев выразил озабоченность сильным укреплением реального курса рубля за первые 3,5 месяца 2004 года. За этот период рубль по отношению к доллару укрепился на 4,9%, в то время как финансовые власти запланировали, что этот показатель по итогам года не превысит 7 процентов.

Напомним, что в 2003 г. рубль укрепился по отношению к доллару на 15% (12% годовой инфляции плюс 3% - падение доллара). Во многом именно этот показатель ответственен за то, что цены на жилье в прошлом году выросли на 35%: если отбросить финансовую составляющую удорожания жилья, то рост составил бы "только" 20 процентов.

В этот раз Центробанк, в отличие от прошлых лет, перешел от слов к делу - всю последнюю декаду апреля курс рубля по отношению к доллару плавно снижался (падение составило около 1,5 процентов). Отчасти это объяснялось не только вмешательством ЦБ, но и общим ростом курса доллара по отношению ко всем ведущим мировым валютам, в том числе и к евро (с 1,24 евро за доллар до 1,19).

Как все эти цифры отразятся на рынке недвижимости? Есть большая вероятность, что ЦБ сможет все-таки удержать удорожание рубля по отношению к доллару в рамках 7 процентов. Более того, С. Игнатьев на встрече с президентом дал понять, что за доллар к концу года будут давать минимум 30 рублей. То есть реального укрепления рубля может и вовсе не случиться по итогам года. Из этого можно сделать вывод, что такая компонента ценового роста рынка недвижимости, как "скачки валют" может отсутствовать. А это долой минимум 7% удорожания жилья от прошлогодних 35 процентов.

Нефти - хоть залейся

Еще одна важная новость: организация стран - нефтеэкспортеров ОПЕК приняла решение отменить квоты на добычу "черного золота". Только одно это известие удешевило баррель нефти на 0,5 доллара. А по итогам года цены на нефть могут откатиться, как прогнозирует ОПЕК, до 28-29 долларов (с нынешних 32 долларов). Российская экономика потеряет на этом минимум 2 млрд. долларов. А это значит, что дополнительного притока нефтедолларов на рынок недвижимости не будет: максимум, их перетекание останется на прошлогоднем уровне.

Дешевые долги

Строительные компании наконец-то начинают получать доступ к относительно недорогим кредитам - в условиях снижения доходности практически по всем финансовым инструментам банки стали рассматривать реальный сектор экономики как "полноценный" инструмент по извлечению дохода. При этом их кредиты по сравнению с аналогичным периодом прошлого года снизились минимум на 2-3 процентных пункта (с 18% годовых до 15 процентов). Более того, ряд строительных компаний успешно вышли на рынок заимствований с облигационными займами (СУ-155, Главмосстрой, готовит выпуск облигаций Стройметресурс и др. компании) по которым купонный доход не превысит 11 процентов. Это означает, что строители получили возможность снизить себестоимость своей продукции за счет таких заимствований минимум на 2-4 процентных пункта.

Лучше жить не стало

Наконец, март и первая половина апреля, как признался министр экономического развития Герман Греф, впервые за последние 3 года показали отсутствие роста реально располагаемого дохода населения. Более того, по итогам апреля доходы россиян и вовсе могут сократиться на 1,5 процента! Напомним, в прошлом году реальные доходы населения в целом по стране выросли на 14%, а по Москве - и вовсе на 22 процента. Это, безусловно, также оказало определенное влияние на удорожание жилья. Некоторые аналитики даже указывали, что примерно пятая часть ценового роста произошла как раз за счет "улучшения жизни" населения. А по итогам текущего года может оказаться, что и этот фактор станет в значительно меньшей мере определять рост цен на недвижимость.

Выжать все

В начале текущего года мы уже давали прогноз, что удорожание недвижимости может существенно замедлиться - примерно до 20 процентов. Перечисленные нами выше факторы только подтверждают это мнение. Однако следует отдавать себе отчет в том, что никуда не делись и некоторые "повышательные" факторы.

Например, московское правительство, особенно в свете нарастающего дефицита местного бюджета и высоких выплат по долгу, пытается "выжать" максимум из строительной отрасли. Так, уже за первые 3 месяца года реальное удорожание земли составило минимум 10% (в среднем до 1,24 млн. долларов за гектар). Более активно власти "навешивают" на строителей и социальные обязательства (в виде прокладки дорог, обустройства дворов и пр. "помощи" согражданам).

По-прежнему обеспеченные москвичи рассматривают недвижимость как "самое надежное убежище" капиталов. Такое их поведение легко объяснимо: и в первые 4 месяца года все депозиты в банках (рублевые, долларовые, в евро) были убыточными. Другие финансовые инструменты (ПИФы, фондовый рынок) пока так и остаются "убежищем" спекулянтов. Получается, сохранить сбережения можно только одним способом - вложив их в недвижимость.

По данным некоторых аналитиков и представителей строительных компаний, сегодня доля таких "инвесторов из народа" уже достигла примерно 30% от общего числа приобретателей квартир, а по некоторым видам жилья (например, по "однушкам") подобралась к 40 процентам.

"Резиновая" Москва

Не сократилось и число приезжих, активно "подогревающих" рынок. По данным ГУВД Москвы, уже третий год подряд число оседающих в столице мигрантов прочно держится на отметке 30-35 тыс. человек ежемесячно. Подавляющая их часть создает "давление" на рынке аренды жилья, и все же, по итогам прошлого года, как признаются в кулуарах чиновники, до 25% всех покупок новостроек пришлось именно на приезжих.

Новоселов панель не ждет

Наконец, в городе практически не осталось относительно недорогого панельного жилья, а все возрастающая доля недвижимость эконом-, бизнес-класса и элитного неизбежно отражается на среднестатистических показателях цены квадратного метра. Сегодня практически 70% всего нового панельного жилья распределяется среди очередников, переселенцев и участников прочих льготных программ.

По инерции

Как известно из экономических учебников, рынок недвижимости является сверхинертным рынком - существенные макроэкономические факторы затрагивают его в среднем спустя 3-4 месяца. Вышеуказанные нами факторы могут рассматриваться только как корректирующие. Однако и они могут несколько "качнуть" рынок недвижимости - в нашем случае в сторону замедления роста цен на нем. Но ожидать прекращения удорожания жилья или тем более их снижения, как нам представляется, в ближайший год-полтора не придется.

Лев БецалельКвартира. Дача. Офис