Циклы колебания рынка недвижимости

За послереформенный период рынок недвижимости в Китае прошел этапы от зачаточного состояния до периода активного роста. Однако этот процесс роста носил волновой характер, в чем и проявилась особенность циклического развития. Начиная с 1981 г. до настоящего времени, а также на ближайшую перспективу развитие рынка недвижимости можно разделить на 4 этапа.

Первый цикл - 1981-1983 годы

На 1981 г. приходится начало подъема, на 1982 г. - достижение пика, после чего стремительное падение и достижение к 1983 г. нижней точки волны. Данный цикл был достаточно коротким, при этом периоды роста и регрессии отличались, несмотря на кратковременность, большой интенсивностью. По масштабам производимого в тот период строительства данный этап можно четко отнести к типичному классическому циклу.
 
Второй цикл - 1984-1990 годы

Этот цикл начался в 1984 г., в 1985 г. достиг пика, после чего начался период спада с достижением в 1990 г. нижнего уровня. Для этого этапа характерны кратковременный период подъема, длительный период регрессии, значительная амплитуда колебаний, глубокая степень спада, при этом показатели прироста реализации недвижимости и спроса на нее стали снижаться прежде других показателей. В 1990 году "коэффициент уровня деловой активности" на рынке недвижимости был наименьшим за весь период, начиная с 1981 года и до настоящего времени.

Третий этап - 1991-1996 годы

Начался он в 1991 году на волне вступления страны в новый период экономического подъема. Рынок недвижимости по всей стране, в особенности в приморских зонах, превратился в источник инвестиционного спроса и приложения инвестиций. На 1992 г. и первую половину 1993 г. приходится пик данного этапа. Все многочисленные компоненты "коэффициента уровня деловой активности" на рынке недвижимости достигли в этот период наивысших показателей с 1981 г. до настоящего времени, что привело к возникновению хаоса.

В июне 1993 г. были предприняты меры по урегулированию макроэкономической ситуации, после чего вследствие недостатка капиталов и слабого рыночного спроса во многих городах на рынке недвижимости возникло напряжение. С 1994 г. рост всех показателей явно замедлился, отрасль погрузилась в состояние депрессии, достигнув к 1996 г. нижнего уровня кривой.

Четвертый этап начался в 1997 году

После стагнации на рынке недвижимости в 1997 г. начался период восстановления. К концу 1998 г. рынок вошел в период деловой активности, общее состояние отрасли заметно улучшилось. Совокупный индекс роста рынка недвижимости за 1998-2000 гг. составил 12,07%, 14,43% и 20,68%, соответственно. Рост отрасли в 2001-2003 гг. имел волнообразный характер.

Факторы, определяющие поведение рынка недвижимости

l Субъекты потребления: переход от предприятий к частным лицам

В 2003 г. приобретенное частными лицами жилье составило 92% от общего объема сданного коммерческого жилья (еще 10 лет назад до 60% новостроек покупалось предприятиями для своих сотрудников).

Вплоть до конца 80-х гг. основными субъектами предложения недвижимости были государственные строительные компании и государственные предприятия. Начиная с 90-х годов, предприятия негосударственной формы собственности, включая компании с иностранным капиталом, также вышли на рынок, однако до 1997 г. доля государственных предприятий в этой сфере все же оставалась весьма значительной. В последние годы растет доля предприятий негосударственной формы собственности, включая акционерные, частные и другие.

В 2003 году доля государственных предприятий составляла 65 процентов.

В период, когда основными субъектами потребления были предприятия, главными источниками капитала являлись средства бюджета и самофинансирование предприятий. После превращения частных лиц в основных субъектов потребления капитал стал формироваться посредством рынка из личных средств населения. Все это дало толчок развитию жилищного кредитования и упорядочению его структуры. В 1999 г. объем кредитов, выданных на приобретение жилья, превысил сумму кредитов, выделенную на освоение недвижимости. В то же время значительное развитие получил процесс предоставления ведомственного жилья. По состоянию на 2002 г. ведомственным жильем были обеспечены 70 млн. человек.

Поскольку на протяжении первых трех циклов развития рынка недвижимости 80-90% инвестиций осуществлялись за счет государственных средств, многое определялось покупательной способностью государства в сфере недвижимости. В настоящее время на государственные средства приходится весьма незначительный объем инвестиций, в большинстве регионов негосударственные средства составляют уже 70-80 процентов.

l Роль государственной политики: переход от непосредственного воздействия на формирование спроса и предложения к косвенному регулированию.

С 1982 г. в КНР было принято более 400 законодательных актов, регулирующих деятельность и предоставление услуг в сфере недвижимости. В 1993 г. в результате предпринятых государством мер макроэкономического регулирования по преодолению "перегрева" в экономике было приостановлено инвестирование в недвижимость, что привело к возникновению напряженной ситуации с коммерческим жильем на рынке и вызвало серьезные колебания в отрасли.

После 1997 г. на новом этапе государством был предпринят ряд мер стимулирующего характера для обеспечения выхода отрасли из кризиса и превращения ее в точку роста китайской экономики.

l Макроэкономическая обстановка: от дефицита к избытку продукции на рынке недвижимости.

1997 г. был переломным в развитии сферы недвижимости в КНР. При этом наиболее важным изменением было изменение отношения между совокупным спросом и предложением в экономической системе. До 1997 г. спрос превышал предложение, приводя к возникновению дефицита. После 1997 г. предложение стало превышать спрос практически по всем товарам.

l Макроэкономические циклы: от сильной амплитуды колебаний к умеренной.

Постепенно уменьшается амплитуда колебаний, пики подъема снижаются, нижние точки спада повышаются, общий уровень кривой также повышается, периоды подъема становятся более продолжительными.

Проведение стимулирующей или сдерживающей макроэкономической политики непосредственно воздействует на колебания в развитии сферы недвижимости. Стимулирующая макроэкономическая политика проявляется, главным образом, в оказании воздействия на увеличение спроса на производственные и трудовые ресурсы, поэтому рост в сфере недвижимости происходит быстрее, чем на макроэкономическом уровне. В периоды экономического спада инвестиционный и потребительский спрос падает, вызывая быстрое снижение спроса и на недвижимость.

Прослеживается явная взаимосвязь между циклами рынка недвижимости и колебаниями ВВП, однако для сферы недвижимости характерны большая амплитуда колебаний, более быстрый восстановительный период и более медленный спад. (см. таблицу)

В январе 2004 г. из восьми показателей, составляющих индекс деловой активности, по трем наблюдался рост, а по пяти - снижение. Так, рост наблюдался по доходу от уступки земли, объему завершенного строительства и источникам финансирования, что и обеспечило рост совокупного индекса. Значительное снижение имело место по показателям объемов начатого строительства и индекса объемов нереализованной недвижимости.

Объем завершенного строительства с января по октябрь 2003 г. составил 135 млн. кв. м с приростом по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в 27,5%, при этом темп прироста увеличился на 8,8 процентных пунктов. В том числе объем завершенного строительства коммерческого жилья составил 114 млн. кв. м с приростом в 28,4 процента.

Средняя цена реализации жилой недвижимости составила 2,6 тыс. юаней за кв. м (около 400 долларов), увеличившись на 6,1 процента.

За январь-октябрь 2003 г. объем начатого строительства составил 315 млн. кв. м, увеличившись по сравнению с январем-октябрем предыдущего года на 19,6%, однако темп прироста сократился на 15,3 процентных пунктов.

Резюмируя краткий анализ рынка недвижимости Китая, можно отметить, что российский рынок находится только в стадии своего становления. Однако через 3-5 лет темпы роста российской строительной отрасли неизбежно вырастут - после сдувания "спекулятивного пузыря" на рынке, при увеличившихся доходах населения и при возможном развитии ипотечного кредитования.

Юрий БебуровКвартира. Дача. Офис