Россия как никогда широко была представлена на 15-й Международной выставке профессионалов рынка недвижимости (MIPIM) во Франции - в Каннах - в марте. Рекордным было число российских участников и стендов. Как отмечают участники выставки, интерес к российской теме возрос за последние годы многократно. Но вала зарубежных инвестиций в отечественную недвижимость ждать в ближайшее время все равно не стоит.

Российская активность.

Россия впервые участвовала в MIPIM в начале 1990-х. Ветераном среди российских стендов является Санкт-Петербург: в этом году он был на выставке уже седьмой раз. Москва появилась на MIPIM еще 10 лет назад, но в последние годы не имела отдельного стенда. В этом году его функции исполнял стенд ГАО "Москва", где были "прописаны" представители правительства города, а также ряда столичных компаний.

Из регионов наибольшую активность проявил Краснодарский край, который в этом году участвовал в выставке уже третий раз подряд.

Более 100 российских компаний приняли участие в MIPIM-2004. Но лишь у незначительного числа были собственные стенды. Не считая российских офисов международных консультантов в области недвижимости, таких компаний было менее 10. Среди них Сбербанк, "Система-Галс", уже в третий раз участвовавшая в MIPIM, "КВ-Инжиниринг", а также новички выставки - "Кулон" (Espro-management) , Legion Development и "ЭкоПрог". Для сравнения: французские компании в этом году были представлены 327 стендами, включая крупнейшую экспозицию на MIPIM-2004 - стенд Парижа площадью 820 кв. м.

Тем не менее, как отмечают ветераны выставки, Россия никогда еще не была так хорошо представлена на MIPIM. "Впервые отмечается большой всплеск российского представительства, - говорит вице-президент "Системы-Галс" Андрей Закревский. - Когда мы первый раз участвовали три года назад, мы были единственной частной российской компанией со стендом".

"Система-Галс" представила на MIPIM свои проекты: реконструкцию гостиницы "Пекин" и прилегающего квартала, реконструкцию "Детского мира" и проект строительства офисного здания Siemens на Ленинградском шоссе. "Если раньше Россия была здесь экзотикой и не более того, то сейчас наши проекты вызывают большой профессиональный интерес и завязываются новые контакты", - говорит Закревский.

Ему вторит Виталий Гинзбург, президент компании "ЭкоПрог", специализирующейся на создании инженерной инфраструктуры "интеллектуальных" зданий. "Наши проекты вызывают самый живой интерес [у участников MIPIM]. Причем нет какого-либо ощущения неполноценности - диалог с коллегами идет совершенно на равных", - утверждает он.

Стенд Краснодарского края в этом году был не только крупнейшим российским - 131 кв. м, делегация из 58 человек, 29 инвестиционных проектов, - но и наиболее удачно расположенным - прямо напротив центрального входа в Дворец фестивалей.

В частности, на краснодарском стенде были представлены проекты группы компаний UMACO в районе Большого Сочи. На горнолыжном курорте Красная Поляна завершается первая очередь строительства элитного жилого комплекса на 93 квартиры "Катерина-Альпик" стоимостью около 15 млн евро - первого апарт-отеля в России. Помимо обычных гостиничных услуг владельцам квартир будет предоставлена возможность сдавать их через управляющую компанию.

Несмотря на вполне московские цены - от 2300 евро за 1 кв. м, 14 квартир в строящемся комплексе уже проданы, причем 10 - с инвестиционными целями, по словам президента UMACO Владимира Ефимова.

Ожидается, что после окончания строительства горного тоннеля, призванного упростить дорогу между Сочи и Красной Поляной, а также развития инфраструктуры горнолыжного курорта цены на недвижимость в районе вырастут многократно. Но уже сегодня цена на сотку в Красной Поляне достигает $14 000.

Сейчас начато строительство второго подобного комплекса - "Катерина-Резиденс" на 174 квартиры стоимостью порядка 25 млн евро. Помимо квартир планируется строительство развлекательно-оздоровительного центра на 5000 кв. м, пяти ресторанов, клубных залов, комплекса бань народов мира общей площадью 1000 кв. м, боулинга и бассейнов.

Впрочем, самый амбициозный проект UMACO, представленный на MIPIM, пока остается на бумаге. На участке в 166 га между Сочи и Красной Поляной планируется строительство Sochi Golf & Country Club. Проект, стоимость которого оценивается в 100 млн евро, предполагает обустройство 18 полей для игры в гольф, позволяющих проводить соревнования международного класса.

"Краснодарский край - единственный, который бы я выделил из российских участников, - говорит председатель правления агентства "Миэль-Недвижимость" Дмитрий Лебедев. - На стенде очень хорошо были организованы встречи с людьми".

В то же время некоторым другим участникам было свойственно легковесное отношение к выставке. "Большинство российских участников получили самые неудобные места - в углу подвала. Это может свидетельствовать о том, что решение об участии принималось в последний момент", - отметил Лебедев.

Как и Краснодарский край, Москва в этом году сделала упор на туристический и гостиничный секторы. Комитет по внешнеэкономической деятельности города совместно с ГАО "Москва" провели в рамках MIPIM конференцию "Инвестиционные возможности гостинично-туристического комплекса города Москвы". Хотя она и не была обозначена в официальном каталоге выставки и информация о ней передавалась буквально из уст в уста, конференция вызвала неподдельный интерес участников MIPIM - как и в случае с двумя другими "российскими" мероприятиями, из-за нехватки мест слушатели были вынуждены стоять в проходах и у выхода.

Правительством города был представлен проект "Золотого кольца Москвы" - туристско-рекреационной зоны вокруг Кремля, в которую входят порядка 200 различных проектов по реконструкции и строительству, а также созданию нескольких пешеходных зон. Крупнейшим и наиболее амбициозным из них является программа "Золотой остров", утвержденная московским правительством летом 2003 г. , стоимость которой оценивается в $1,7 млрд.

Ее реализация предполагается на участке в 40 га на острове напротив Кремля, ограниченного Большим Каменным и Москворецким мостами с одной стороны и памятником Петру I - с другой. Предусматривается строительство порядка 1,1 млн кв. м элитного жилья, офисов класса А, гостиниц, торговых центров, а также двухуровневой подземной стоянки на 1000 автомобилей, расположенной под Водоотводным каналом.

Юрий Гусев, президент группы компаний "Корпорация развития территории" (КРТ) , чье подразделение - ЗАО "КРТ Мегаполис" выполняет функции генерального подрядчика "Золотого острова", назвал проект "одним из самых масштабных и инвестиционно привлекательных проектов, когда-либо разработанных в Москве".

А заместитель мэра Иосиф Орджоникидзе напомнил, что из 78 проектов, представленных на MIPIM за последнее десятилетие, "все были реализованы". "За все это время не было ни одного случая, чтобы инвесторы потеряли свои деньги по вине мэрии Москвы, - подчеркнул Орджоникидзе. - В этом году впервые размер иностранных инвестиций превысил городской бюджет".

Мэрия планирует уделить особое внимание развитию гостиничного сектора Москвы. К 2010 г. планируется создать 130 000 новых гостиничных мест в дополнение к уже существующим 64 000. "К 2010 г. в городе должно быть 200 000 мест", - обозначил цели правительства Москвы Орджоникидзе. Столичную администрацию не смущает амбициозность ее планов. Как известно, в последние годы число гостиничных номеров выросло незначительно во многом благодаря тому, что другие секторы недвижимости значительно более привлекательны для инвестиций. "Конечно, строительство гостиниц [по доходности] никогда не сможет догнать строительство элитного жилья", - отметил Орджоникидзе.

Впрочем, сама мэрия не планирует инвестировать в строительство новых гостиниц или предоставлять гарантии под чужие инвестиции. Тем не менее правительство столицы выделило участки для строительства гостиниц по всему городу, включая несколько участков по 0,4 га в центре. "Задача утроения гостиничных мест в городе потребует 500 га свободных земель", - говорит Андрей Кривошеин, президент ГАО "Москва".

Хотя, судя по всему, ставка будет сделана на снос или реконструкцию старых советских гостиниц, включая многокорпусные гостиничные комплексы, построенные в 50 - 70-х гг. прошлого века. Например, планируется увеличение этажности 8-го корпуса гостиницы "Алтай". По словам Орджоникидзе, после окончания реконструкции гостиницы "Москва" ее общая площадь увеличится с 84 000 до 200 000 кв. м, а размер "Киевской" вырастет с 8000 до 30 000 кв. м после перестройки.

Все эти проекты имеют своей целью привлечение большего количества туристов в столицу. Если в прошлом году в Москве побывали 2,5 млн туристов, к 2010 г. их число планируется увеличить до 5 млн и до 10 млн - к 2015 г.

Питерский натиск.

В сравнении с Москвой, как отмечают многие участники выставки, стенд Санкт-Петербурга производил более выгодное впечатление. Если стенд ГАО "Москва" значительную часть времени пустовал, то на расположенной рядом экспозиции под громким названием "Санкт-Петербург - европейская столица" постоянно проходили встречи с представителями администрации города и компаний.

В частности, на питерском стенде было подписано соглашение между французской компанией Vinci Construction Grands Projects и компанией Astera. Последняя стала эксклюзивным агентом нового торгового центра, строительство которого французы начнут этим летом на участке в 25 га в Московском районе Санкт-Петербурга. Его площадь составит около 90 000 кв. м, на которой расположатся гипермаркет на 18 000 кв. м, магазин DIY на 30 000 кв. м, а также мультиплекс на 9 - 12 экранов. Торговый центр планируют открыть к концу 2005 г. Общая стоимость проекта оценивается в 100 млн евро.

Среди проектов, представленных на стенде Санкт-Петербурга, можно отметить программу комплексного развития портовой зоны, комплекс защиты города от наводнений, а также Кольцевую автодорогу. "Стенд Санкт-Петербурга был очень грамотным. Правильно расположен, большой по площади, он был очень хорошо организован, было видно, что все продумано", - говорит Аслан Кипов, руководитель департамента консалтинга и исследований Colliers International.

Отличились питерцы и участием в одной из основных конференций MIPIM - "Расширяющаяся Европа: инвестиционные и девелоперские возможности в Центральной и Восточной Европе": на ней в качестве эксперта выступил вице-губернатор Юрий Молчанов, который, что является редкостью для российских чиновников, выступал на неплохом английском. "Это первый случай, когда Россия принимала участие в главном мероприятии выставки, - говорит Кипов. - Представители Санкт-Петербурга сделали для себя вывод с прошлогодней выставки о том, что не стоит участвовать в конференциях, которые проходят в маленьких залах и где собирается очень мало участников, а необходимо выходить на более глобальный уровень".

И хочется, и колется.

Впрочем, конференция была интересна не столько участием в ней вице-губернатора Санкт-Петербурга, сколько обсуждением инвестиционной привлекательности стран Восточной Европы в целом и России в частности. "Мы не ожидали, что будет так много слушателей. Опираясь на мой предыдущий опыт на MIPIM, я предполагал, что послушать выступления придет не более 30 человек", - говорит президент Urban Land Institute Europe Уильям Кистлер, ведущий конференции. Действительно, аудитория, рассчитанная на 250 человек, была забита до отказа.

Как отметили участники конференции, намеченное на май вступление ряда центрально- и восточноевропейских стран в Европейский союз вынуждает ряд крупных инвесторов приглядываться к России с ее огромным рынком и неограниченными возможностями для роста. "Расширение ЕС выдавливает нас на Восток", - говорит Гай Баркер, управляющий директор инвестиционной компании Invesco Real Estate GmbH (Германия) , которая с начала 1990-х гг. вкладывала средства в Польше, Чехии и Венгрии. "Какой смысл нам продолжать инвестировать в Центральной Европе, если по уровню доходности она уже почти на одном уровне с Западной Европой? " - задается он риторическим вопросом.

"Россия сейчас находится на уровне Центральной Европы 10-летней давности", - считает Гордон Блэк, управляющий директор Heitman International, за последнее десятилетие инвестировавший средства в недвижимость Польши, Чехии, Венгрии, Словакии, Словении и стран Балтии. В то время как крупным западным инвесторам становится все теснее в Центральной Европе, приход в Россию с ее огромной территорией и большим населением все чаще рассматривается ими как следующий логический шаг. "Крупные страны для нас более интересны. Только в Москве живет больше людей, чем во многих странах Центральной Европы", - говорит Баркер.

Согласно докладу "Новые тенденции рынка недвижимости: Европа-2004", подготовленному Urban Land Institute и PricewaterhouseCoopers в январе и который распространялся на MIPIM, Москва занимает 1-е место на континенте по инвестиционному потенциалу и уровню доходности, при этом оставаясь "наименее развитым и интегрированным рынком недвижимости в Европе".

Кистлер отметил, что, хотя оценка огромных перспектив московского рынка недвижимости и не вызывает вопросов у потенциальных западных инвесторов, они по-прежнему продолжают рассматривать Москву с недоверием. "На одной из наших конференций [проводимых Urban Land Institute] я попросил поднять руки тех, кто согласен с нашей оценкой привлекательности московской недвижимости, и поднялся лес рук. Но когда я спросил, кто готов вкладывать в нее деньги, то никто не поднял руки. Что-то здесь не так", - говорит Кистлер.

У этого кажущегося парадокса есть рациональное объяснение.

Прошедшая в рамках MIPIM презентация Максима Кунина, главы московского подразделения фонда недвижимости Fleming Family & Partners, "Инвестиции в российскую недвижимость: опыт и возможности" осветила ряд проблем, связанных с инвестициями в столице, и во многом ответила на вопрос, почему сделки, подобные приобретению офисного здания на Гоголевском, 11, являются скорее исключением, чем правилом.

Среди основных проблем, встающих перед иностранным инвестором в Москве, Кунин обозначил отсутствие профессиональных игроков на рынке недвижимости, нехватку качественных проектов, могущих стать объектом инвестиций, недостаток опыта в заключении инвестиционных сделок, невыгодные условия кредитного финансирования, противоречия между городским и федеральным законодательством, а также отсутствие частной собственности на землю в городе. "Мы вынуждены сами обучать продавцов тому, что важно [для совершения сделки]", - говорит Кунин.

Но во многом нежелание инвестировать в московскую недвижимость объясняется просто стереотипами. "Есть предубеждение, что в России сплошная преступность и нестабильность, в то время как недвижимость находится в плачевном состоянии", - говорит Баркер из Invesco.

Но у западного инвестора могут возникнуть непредвиденные проблемы с тем, чтобы удостовериться в неверности этих стереотипов. "Чтобы поехать в Прагу или Будапешт, никакая виза не нужна. Но в случае с Россией это становится настоящей головной болью, - говорит Баркер. - Стоит объяснить западному инвестору, что ему нужно потратить уйму сил и времени на получение российской визы - и желание куда-то ехать у него часто пропадает".

Тем не менее как Heitman, так и Invesco всерьез рассматривают возможность инвестиций в российскую недвижимость.

По словам Блэка, Heitman интересует российский рынок, или, точнее, рынок Москвы и Санкт-Петербурга "из-за их большого размера", но он не обозначил более конкретных планов расширения работы фонда на Восток.

A Invesco уже определилась. В начале 2006 г. компания планирует запуск "второго центральноевропейского фонда", в частности предназначенного для инвестиций в российский рынок недвижимости. Как говорит Баркер, около четверти общего капитала фонда будет вложено в Россию. "Столько фонд готов потерять, если что-то пойдет не так", - говорит он. Баркер отметил, что Invesco планирует заключить две сделки по $14 - 16 млн каждая, а также инвестировать в "пару торговых проектов" в Москве. На Санкт-Петербург планируется выделить в целом не более $30 млн.

Впрочем, заместитель начальника отдела инвестиций в недвижимость Fleming Family & Partners Николай Каретников не считает относительно небольшой размер инвестиций признаком особого недоверия к российскому рынку недвижимости. "Понятно, что это пробный вход. Но он скорее делается со сдержанным оптимизмом - ведь на Россию все-таки приходится 1/4 фонда, а не 10% или 5% ", - отметил он.

Хотя и медленно, но представление о российском рынке недвижимости меняется. "Интерес инвесторов к России на MIPIM вырос многократно, - говорит Майкл Ланге, управляющий директор по странам Европы Jones Lang LaSalle. - Если в прошлые годы инвесторы спрашивали себя, стоит ли им выходить на российский рынок, то теперь вопрос звучит уже [по-другому]: а почему мы этого еще не сделали? " С Ланге согласен партнер Ernst & Young Джеральд Гэйдж: "Раньше, когда заходил разговор об инвестициях в Россию, ответом всегда было "нет". А теперь вопрос уже не в том, стоит ли это делать в принципе, а в том, когда это нужно делать". По словам Гэйджа, эта перемена произошла лишь год-полтора назад и явилась следствием постепенного улучшения экономики страны.

Но Эркан Эркек, главный управляющий директор Brunswick Real Estate, не разделяет оптимизма своих коллег. "Международные инвесторы по-прежнему очень скептически настроены по отношению к России. На Западе внимательно следят за позитивными переменами последних лет, но инвесторов беспокоят неразрешенные проблемы юридического свойства, связанные с правами на землю, - отмечает Эркек. - Хорошо, что [на MIPIM] стали появляться серьезные российские проекты, но этого все еще недостаточно, чтобы привлечь внимание серьезных инвесторов".

По словам Каретникова из Fleming Family & Partners, для эффективного выхода на московский рынок инвестиционному фонду понадобится не менее $200 млн. "Никто пока не готов заходить с большим объемом капиталов. Уверенность у тех, кто уже решил выходить на российский рынок, только увеличилась, но пройдет еще 2,5 - 3 года, прежде чем произойдет приход крупных институциональных инвесторов. При самом оптимальном раскладе на это уйдет два года", - утверждает он.

Денис МатерновскийВедомости