Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) провел круглый стол с участием шести ведущих аналитиков рынка недвижимости. Целью его организаторов было ознакомить журналистов с мнениями специалистов по поводу нынешней ситуации на рынке и возможными сценариями ее развития в будущем.

Основным поводом к дискуссии послужили общеизвестные факты: столичный рынок недвижимости развивается динамично, стоимость жилья приобретает пугающий характер. Если в прошлом году средняя цена квадратного метра была на уровне 1650 долларов за квадратный метр, то за первый квартал 2004 года доросла до 1800. В то время как количество предложений на первичном рынке по сравнению с этим же периодом прошлого года стало меньше, вторичный рынок и сегмент элитного жилья продолжают расти (объем предложения здесь увеличился соответственно, на 5 и 8%). Вдвое увеличились продажи жилья в Подмосковье. Продолжается развитие ипотеки. Можно ли говорить о стабилизации ситуации? Каковы основные факторы, влияющие на рост цен? Что ждет рынок недвижимости в будущем? На эти вопросы и предстояло ответить участникам круглого стола.

А есть ли "пузырь"?

Обсуждение началось с обнародования мнений аналитиков по поводу существования в настоящее время на рынке так называемого "пузыря", связанного с резким увеличение количества инвестиционных сделок. Участники дискуссии проявили редкое единодушие в том, что это не так. Вице-президент РГР Константин Апрелев, к примеру, отметил, что спекулятивные инвестиции присутствовали на рынке всегда: "Важно рассматривать эту ситуацию с точки зрения цели инвестиций: продажи или вложения средств". По его мнению, 70% нынешних инвесторов пытается таким образом сохранить деньги и только 30% - совершает сделки со спекулятивной целью. И, несмотря на то, что в данный момент таких "спекулянтов" в два раза больше, чем обычно, это незначительная величина. По мнению начальника отдела маркетинга компании "Правовой центр жилья" Юрия Кочеткова, инвесторы играют определенную и немаловажную роль. "Но из 100 москвичей - инвесторы - от силы 1-2 человека. Заявленных ранее 30-35% я в упор не вижу", - сказал он. "Не имеет смысла продавать товар, постоянно растущий в цене. Задача - уберечь деньги от инфляции. Покупка квартиры - это инвестиции глобального плана, но почему считается, что инвестор должен когда-то выбросить все это на рынок", - отмечает аналитик Андрей Бекетов. Не считает, что применительно к данной ситуации можно говорить о "пузыре" и руководитель группы маркетинга ДИПС Андрей Куприянов: "Несомненно, часть физических лиц приобретает жилье со спекулятивными целями или для вложения средств. Но в отличие от держателей акций в кризисных ситуациях владельцы квартир не сразу бегут на рынок". О возникновении "пузыря" как возможности развития ситуации ранее говорил директор аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Геннадий Стерник, однако сегодня, по его мнению, перегрева рынка нет, а значит, нет и "пузыря". "Рынок растет по объективным причинам, и это абсолютно нормально", - считает он. Не согласиться с присутствующими позволил себе лишь консультант ФРП Андрей Сапожников: "Когда я иду домой мимо новостроек, ради интереса считаю светящиеся и пустые окна. И всегда больше 1% получается".

Возможен ли кризис?

Вторым на повестке дня был вопрос о возможности кризиса (резкого изменения ситуации на рынке недвижимости) и возможности повторения ситуации 1998 года. К. Апрелев отметил, что более уместно сравнение с 1995 годом: "Никаких резких падений на этом рынке невозможно, если и будут снижения, они пройдут не молниеносно, а после какой-то раскачки рынка. Недвижимость обладает реальной доходностью (минимальная ставка - 6% годовых в валюте), а посему держатели квартир рассматривают их, прежде всего, как перспективную доходность". Один из основных факторов влияния на рынок - "бегство" от доллара (чем более нестабильна валюта, тем больше вложений в недвижимость). С этим мнением не согласен Ю. Кочетков, который считает, что достаточно политического или социального кризиса - и люди вновь станут опасаться вкладывать средства в недвижимость. Так что кризис рано или поздно наступит вновь. По мнению же А. Куприянова, критическую ситуацию могут вызвать только внешние воздействия: "Рост цен на сырье и ситуация с валютами - вот два фактора, которые и будут влиять на формирование цены". Никакой аналогии с августовским кризисом не видит Г.Стерник. "Происходят нормальные рыночные циклы и колебания. Кризиса не предвижу", - отметил он.

Ипотека: вред или благо?

"Как повлияет внедрение ипотеки на ценовую ситуацию?" - таков был следующий вопрос, вынесенный на обсуждение аналитиков. Здесь участники круглого стола разделились на два лагеря. По мнению А.Сапожникова, в условиях поднятия рынка внедрение ипотеки - крайне неблагоприятно. Для этого нужна стабильность. С ним согласен и Г.Стерник: "Ипотека толкает цены вверх. В регионах, где цены почти не растут и платежеспособный спрос ограничен, внедрение ипотеки увеличит доступность жилья и число людей, которые смогут приобрести квартиру, то есть пойдет во благо. А для Москвы - это вред. Здесь ипотека повысит цены и может привести к ограничению возможностей приобретения жилья". Вместе с тем, А. Куприянов отмечает, что хотя ипотека и стимулирует рост цен, подъем рынка - оптимальный момент для ее внедрения. Он поможет тем, у кого есть деньги, и позволит отработать механизмы работы. "В условиях, когда будет ограниченный спрос на данную услугу, а операторов окажется много, возникнет конкуренция, которая приведет к снижению ставок и упрощению процедуры получения кредита", - предположил он. По мнению А. Бекетова, для регионов ипотека - во благо, а на ситуацию в Москве она повлияет незначительно, а Ю. Кочетков считает, что регионам ипотека не приносит никакой пользы: "Она там не работает. Да и вообще, ипотека, как наркотик, - один раз вкололся, 20 лет лечишься".

Есть ли сговор?

Гораздо более единодушные мнения аналитики высказали относительно монополизации рынка недвижимости и искусственного завышения цен крупными девелоперскими компаниями. Все сошлись на существовании монополизма административного ресурса (связанного с трудностями доступа к земельным участкам) и дружно отрицали существование механизма для сговора по поводу цен. "Существует лишь механизм определения каждым из застройщиков цены на свой объект при его выдвижении на рынок. Каждый инвестор ориентируется по ситуации и закладывает в цену свой прогноз. Если он видит, что цены будут расти, он может выставить максимальную цену (чтобы все привыкли), а может сделать ее ниже среднерыночной и потом постоянно корректировать", - отметил А. Куприянов. "Деньги в чемоданах никто по кабинетам не носит, есть другие механизмы работы", - добавил начальник отдела перспективных проектов ДИПС Евгений Леонов.

Сбудутся ли прогнозы?

Рассуждая о связи роста цен с сокращением предложения, А. Куприянов обратил внимание на существование некоей равновесной ситуации - не все квартиры, предложенные на рынок, будут реализованы и не все потребности покупателей будут удовлетворены: "Ситуация со спросом и предложением устоявшаяся. О том, что предложение сокращается, говорить нельзя". Г. Стерник также не видит прямой связи между ростом цен и сокращением предложения. "Объем предложения растет, срок экспозиции по объектам увеличивается. Это первые признаки того, что в ближайшее время цены притормозят", - считает К. Апрелев.

В заключение Е. Леонов обнародовал содержание анкет, которые участникам круглого стола было предложено заполнить перед началом заседания. В них они высказали свои предположения относительно того, какой будет средняя цена на жилье к январю 2005 года. Итак, аналитики считают, что цены установятся в пределах 2100 - 2400 долларов за квадратный метр. Исключение составил лишь Андрей Сапожников, который высказал предположение о 1200-1400 долларах. О том, кто прав, мы, вероятно, узнаем только ближе к концу года, так как прогнозы, судя по значительному расхождению прошлогодних "предсказаний" с реальными результатами, - дело относительное.

Анастасия ЛимКвартира. Дача. Офис