Услуги профессиональных оценщиков требуются человеку в наиболее важных ситуациях, к примеру, при заключении крупных сделок, приобретении квартиры в кредит. Вместе с тем, мы еще достаточно мало знаем об этой области рынка, несмотря на то, что недавно оценочная деятельность в России отметила свое десятилетие.

Рынок оценки: молод и перспективен

Оценочная деятельность в нашей стране формировалась постепенно, с начала 90-х годов, по мере развития рыночных отношений и соответствующей законодательной базы. В 1998 году появился базовый документ - закон "Об оценочной деятельности в РФ", согласно которому, к объектам оценки в нашей стране относятся: отдельные материальные объекты (вещи); работы, услуги, информация; иные объекты, которые по законам РФ могут участвовать в гражданском обороте. Участие оценщика обязательно при проведении сделок с государственным и муниципальным имуществом, приватизации, сдаче объектов в аренду и т.п. Участников рынка недвижимости оценочная деятельность интересует прежде всего с точки зрения определения независимыми экспертами объективной рыночной стоимости жилья. Предоставление отчета об оценке - непременное условие любого банка, занимающегося ипотечным кредитованием. С 2001 года рынок оценки стал лицензироваться, были сформулированы лицензионные требования и профессиональные стандарты деятельности.

Практика показывает, что наибольшее преимущество на оценочном рынке имеют так называемые "собственники", то есть компании, располагающие уникальными технологиями, мощными информационными базами, издатели собственных программных продуктов. Согласно опросу оценщиков, проведенному компанией "ЮНИПРАВЭКС" и сайтом Appraiser.ru, в список десяти главных конкурентных преимуществ оценочных компаний вошли также специализация на одном виде оценки, деятельность в составе группы компаний, широкое региональное присутствие, наличие сети филиалов, мобильность, постоянное пополнение перечня услуг, оптимальное соотношение цены и качества.

По наблюдениям генерального директора "НЭО Центр" Валерия Есауленко, рынок оценки существенно вырос за последние 2-3 года: "Это можно легко заметить по количеству и качеству оказываемых услуг. По данным на январь 2004 года, Министерство имущественных отношений как основной регулирующий орган оценочной деятельности в России выдало более 8 000 лицензий компаниям и индивидуальным предпринимателям без образования юридического лица. Неизменно растет круг применения оценки, а также степень и качество регулирования оценочного бизнеса в России. В последнее время средний ежегодный прирост рынка превышал 50 процентов".

Кто успел, тот и...

Рынок компаний-консультантов, по словам В. Есауленко, очень неоднороден. По географическому признаку, например, в Москве сосредоточено чуть больше 1000 оценщиков и оценочных организаций. В Московской области - около 300 (в Санкт-Петербурге и Ленинградской области - 260 и 40 соответственно).

В структуре рынка, по его мнению, можно выделить два основных типа компаний: крупные оценочные и консалтинговые организации, занимающиеся оценкой не менее 5 лет, имеющие большой штат оценщиков, собственные методические наработки, и занимающие уверенные позиции в отдельных, наиболее сложных сегментах рынка, а также огромный массив средних и малых компаний и индивидуальных предпринимателей, которые работают в сегментах наиболее простых оценочных услуг, носящих массовый характер.

В первой группе острой конкуренции не наблюдается, так как спрос на качественные услуги очень большой, а компаний, готовых их предоставлять, - немного. Например, ведущие кредитные организации, поняв важность объективной оценки в своей работе, ввели систему аккредитации оценочных организаций. В настоящее время Внешторгбанк имеет порядка 10 аккредитованных компаний, имеющих право на оценку обеспечения коммерческих кредитов, ДельтаКредит банк имеет пять аккредитованных оценщиков, работающих в рамках ипотечной программы банка, Райффайзенбанк - только три. Благодаря качественной работе, успешные оценочные компании закрепили за собой устойчивые позиции.

В среде малых и средних компаний ситуация совершенно иная. Оценщики здесь предлагают стандартные массовые услуги и, несмотря на то, что спрос на них довольно большой, конкурентная среда остается жесткой, компании предлагают демпинговые цены, стараясь любым способом получить клиента, с вытекающим отсюда отсутствием качества.

"С введением системы аккредитации доступ на оценочный рынок для начинающих компаний становится все более сложным. Поэтому можно сказать, что аккредитация и аттестация - один из видов конкурентной борьбы на оценочном рынке. В ряде случаев действует простой принцип: не успел вовремя - рынок для тебя закрыт", - комментирует ситуацию президент ООО "Центр оценки собственности" Ольга Чижова. Так что если, с одной стороны, сложившаяся система позволяет определять действительно лучших, с другой - создает сложности для развития молодых компаний.

Суммарный объем выручки от оценочной деятельности наиболее крупных российских оценочных компаний в прошлом году составил две трети миллиарда рублей. Относительный рост выручки от оценочных услуг по сравнению с предыдущим годом увеличился более чем в полтора раза. За истекший год оценщики подготовили 30 000 отчетов и заключений. Третья часть из них пришлась на отчеты об оценке стоимости недвижимого имущества, об оценке стоимости машин, оборудования и транспортных средств и об оценке стоимости предприятия (бизнеса) и лишь 2 % - об оценке стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности.

Как правильно выбрать оценочную компанию?

Рекомендации самих оценщиков по этому вопросу достаточно просты. Желательно обратиться в каждую из выбранных вами компаний, описать ситуацию и задать ряд вопросов о необходимом пакете документов, сроках исполнения работ, размере оплаты. Ваш собеседник должен четко и быстро ответить на каждый из них. "При выборе вполне можно положиться на интуицию и руководствоваться принципами экономии" - считает О. Чижова. - Столкнуться с совсем уж плохим качеством услуг по оценке в настоящее время практически невозможно, так как рынок все-таки регулируется. Поэтому можно предположить, что даже компания с самыми низкими расценками сделает свою работу нормально. Ведь не исключено, что цены на ее услуги невелики, потому что она только осваивается на этом рынке. Зачастую расценки зависят именно от того, заняла ли данная компания здесь свою нишу". Поэтому вполне разумным будет обратиться к золотой середине. Не помешает прибегнуть к рекомендации друзей и знакомых.

Следует отметить, что при обращении к опытной многопрофильной фирме-консультанту заказчик может получить профессиональное мнение оценщика о стоимости объекта, а также долгосрочную юридическую защиту и дополнительные рекомендации, связанные с налогообложением, ведением учета, эффективностью инвестиций.

Руководитель компании "НЭО Центр" рекомендует руководствоваться иным подходом. По его мнению, первым критерием отбора оценочной компании является соответствие требованиям регулирования оценочной деятельности (необходимо наличие федеральной лицензии Минимущества, полиса страхования профессиональной ответственности на сумму не менее 3 миллионов рублей), вторым - отсутствие отзыва или приостановления лицензии или предупреждения, вынесенного Минимуществом. На 2 апреля этого года число таких компаний составило 343 (с этими данными можно ознакомиться на сайте Минимущества в разделе "оценочная деятельность"). Третьим - количество оценщиков в штате компании (это легко проверить по количеству оценщиков, вписанных в лицензию). Последнее особенно важно, потому что зачастую оценочные компании создают штат, к примеру, из 5 специалистов и нанимают большое количество субподрядчиков, которые и проводят оценку. Наличие успешных долговременных отношений с клиентами (аккредитация в банках, крупных компаниях), положительных отзывов от клиентов (рекомендательных писем), отсутствие демпинговых цен - это, как считает В. Есауленко, определяющие критерии выбора оценочной компании.

Кстати, в 2002 году Совет руководителей общественных организаций оценщиков России утвердил Кодекс профессиональной этики оценочных компаний. Он требует от специалиста по оценке компетентности, составления отчетов об оценке понятным для клиента языком; а также выполнения требования недвусмысленности трактовки результатов оценки. Неэтичны: необоснованные (ложные или преувеличенные) обещания результатов будущей оценки, введение клиентов в заблуждение относительно возможностей использования результатов оценки; предвзятость или корыстная заинтересованность в результатах оценки и наличие зависимости между оплатой услуг компании и результатами оценки.

Качество проделанной работы можно отследить по форме - отчет должен отвечать требованиям стандартов оценочной деятельности (существуют три основных метода оценки и в отчете оценщик должен обосновать выбор того или иного метода, а также указать реквизиты заказчика, номера договора и лицензии исполнителя и т.п.), а расчетная стоимость - быть объективной. В простых случаях - при оценке квартиры, оборудования - объективность можно проверить самостоятельно по средним рыночным показателям стоимости объекта или заказать рецензию (проверку) на отчет в общественной организации оценщиков или в независимой консалтинговой компании. Но последнее обычно применяется в более сложных случаях - при оценке бизнеса или нетипичного, сложного объекта имущества.

Без оценки - нет кредита

На оценочном рынке действует тарифное соглашение, на которое ориентируются многие компании. Средние расценки на услуги по оценке недвижимости сегодня складывается из расчета 1$ за 1 кв. метр. Впрочем, большинство компаний имеет гибкую ценовую политику, так что далеко не всегда количество метров пропорционально стоимости оценочных работ.

Разница в расценках на услуги, по словам В. Есауленко, вытекает из общего подхода к бизнесу среди компаний-консультантов. Сегмент мелких и средних оценочных компаний не имеет ресурсов для постоянного внутреннего развития и совершенствования, работы на перспективу, это подтверждает огромное количество работ, идущих от небольших компаний, где заранее оговорена итоговая стоимость объекта. Услуги крупных компаний объективно стоят дороже, так как предоставляют качественные решения задач своим клиентам, гарантии при дальнейшем использовании оценки. Стоимость работ при этом строится, исходя из количества и уровня подготовки специалистов, которые будут задействованы в проекте, времени, которое они потратят на его выполнение, а также почасовых ставках работы. Основное влияние на стоимость работ оказывают также тип объекта оценки (оценка бизнеса гораздо сложнее оценки оборудования или квартиры), его сложность и нетипичность для своего класса (например, элитный коттедж, сильно отличающийся по своим характеристикам от аналогичных объектов).

Что же касается оценки недвижимости в ипотечном кредитовании (здесь она носит массовый характер), все зависит от политики кредитной организации. В этом случае оценщик приглашается на первом этапе сделки. Заемщику, как правило, не оставляют особого выбора - каждый банк имеет своих доверенных оценщиков, к которым и отсылаются клиенты. Отчет оценщика служит основой для страхования квартиры и заключения договора ипотеки - по стоимости, определенной в отчете, банк рассчитывает основные параметры сделки и оформляет договор залога. Цель независимой экспертной оценки в рамках ипотечного кредитования - подтверждение банку и его клиенту объективной рыночной стоимости оцениваемого имущества для принятия решения по кредитной сделке и заключения кредитного договора и договора залога. Эксперт должен осмотреть квартиру, сделать фотографии внутренней отделки помещения. Это служит подтверждением достоверности информации об объекте (его действительном существовании, наличии перепланировки и факта ее согласования с регулирующими органами, качестве ремонта и др.), отсутствии некоторых рисков, например, риска того, что здание не стоит в планах на снос или реконструкцию.

Далее, исходя из ситуации на рынке недвижимости, рассчитывается стоимость квартиры. При этом оценщик учитывает все факторы, которые могут увеличить или снизить стоимость. В итоге, заказчик получает отчет об оценке, в котором содержатся полное описание и фотографии квартиры, расчет ее рыночной стоимости и исчерпывающее обоснование всех методов, применяемых для данного расчета.

От Минимущества - к саморегулируемым организациям

По мнению О. Чижовой, в настоящее время ситуация на оценочном рынке достаточно благоприятна. В первую очередь, это связано с отсутствием в течение довольно продолжительного времени серьезных изменений в законодательстве, которые, как правило, приводят к сбоям в работе и требуют времени, чтобы к ним приспособиться.

В. Есауленко считает, что ключевым моментом в области законодательства об оценке стало принятое в 2001 году постановление Правительства РФ, которое определило появление стандартов работ, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, а также введение федерального лицензирования. "Это позволило навести порядок в хаотично развивавшемся на тот момент рынке, более четко определить правила работы, что, в свою очередь, добавило понимания рынка его потребителям - клиентам", - отмечает он. Кроме того, в недалеком будущем (с октября 2004 г.) Минимущество передаст функции по контролю над осуществлением оценочной деятельности профессиональным общественным организациям. Спрогнозировать, к чему это приведет, пока сложно. Эта модель сможет эффективно работать, если оценщики примут активное участие в деятельности подобных организаций, таким образом, повысив ответственность за качество своей работы.

Анастия ЛимКвартира. Дача. Офис