Всего десять лет назад в Москве началось формирование рынка жилья. На тот момент о комплексной реконструкции районов никто не задумывался, любой свободный участок земли годился под новое строительство. Сегодня ситуация меняется. И покупателям, и застройщикам приходится делать осознанный выбор: точечная застройка или квартальная?

В Москве осталось крайне мало территорий для строительства новых домов. Даже если речь идет о точечной, или, как еще говорят строители, «уплотнительной» застройке. Однако столичные власти находят все новые «резервы». В последнее время у застройщиков даже появился термин — «точечная застройка с квартальным волновым переселением».
Казалось бы, покупатель столичных квадратных метров далек от «игр» городских чиновников, строителей и риэлторов. Ему важна цена квартиры, да еще, может быть, инфраструктура и охраняемая парковка. Однако понимание условий и тенденций столичного строительства способно оказать существенную помощь в выборе нового места жительства.

Ты — мне, я — тебе
Как заверили М2 в Москомархитектуре, при выборе места строители руководствуются исключительно «существующими в данном административном образовании градостроительными планами, которые предусматривают в конкретных кварталах, территориях и участках конкретные по назначению объекты». Сами планы разработаны на основании долгосрочной концепции перспективного развития Москвы, которая постоянно дополняется, изменяется и корректируется.
Однако место под строительство не всегда устраивает участников проекта. Чем и пользуются чиновники местных префектур для решения своих задач. Например: в прошлом году выяснилось, что в некоторых округах система городских ливнестоков нуждается в серьезной реконструкции. У префектур денег, естественно, нет. Администрация округов привлекла деньги инвесторов строек для реконструкции ливнестоков. В ответ на заботу инвесторам предоставили участки в тех местах, где их больше устраивало.
То есть застройщики должны быть интересны городским властям с точки зрения участия в обустройстве города. Ведь помимо непосредственно строительства домов на плечи инвесторов перекладываются заботы по реконструкции инженерных сетей, дорог, формированию инфраструктуры, строительству детских садов, школ, поликлиник и магазинов. Плюс обеспечение дохода города для строительства муниципального жилья. Вот и приходится застройщикам выбирать решение для каждой конкретной ситуации. Между тем точечная застройка и комплексная — два абсолютно разных подхода к строительству.

Точка, точка, запятая...
Точечная застройка применяется там, где нет возможности подойти к обустройству территории комплексно: как правило, в условиях дефицита строительных площадей. 
Каковы могут быть плюсы точечной застройки? Для определенной категории жильцов новый дом, построенный в сложившемся квартале, весьма интересен. Может быть, высотная новостройка в стиле хай-тек и не слишком эстетично смотрится среди невысоких зданий (неважно, исторических памятников или пятиэтажных «хрущевок»), зато окна в окна не смотрят, панорама шире и плюс ко всему — район старый, обжитой. То, с чем придется смириться жителям такого дома, — неоднородная социальная среда. Но соседей в этом случае выбираете не вы, а застройщик.

В столичном правительстве уверены, что комплексная застройка обеспечивает приток инвестиций в район, помогает развитию торговли и инфраструктуры.
Если у строителя или инвестора есть участок земли, он постарается поставить на него как можно больше домов. При этом будет максимально использовать высотность и пытаться обойти требования по плотности распределения объектов на единице территории.
Профессионалы считают, что у точечной застройки минусов все-таки больше. И не в последнюю очередь для самого застройщика. Реальная себестоимость строительства зависит не только от стоимости земли, но и от стоимости работ, в частности, от подводки коммуникаций. Гораздо выгоднее в финансовом смысле провести одну линию теплоснабжения, водоснабжения, энергосети для нескольких домов, а не для одного. Из-за «включений» же дома точечной застройки в общую (например, водопроводную) сеть нередки аварии и перебои в работе.
Если «точечно» возводится панельный дом, он имеет и потребительский минус: цены остаются высокими на всех этапах строительства. Высокий спрос при низком числе квартир, выставляемых на продажу, позволяет это делать. 

Решение в комплексе
Комплексная застройка, как правило, применяется там, где проводится реконструкция больших по площади территорий, целых кварталов или микрорайонов. Возводятся не отдельно стоящие дома, а комплекс жилых и административных зданий, объединенных единой архитектурной концепцией. Таким образом, комплексный подход позволяет сформировать архитектурный облик обустраиваемой территории и в то же время повысить ее экономическую привлекательность. Наглядный пример — «Квартал» на Ленинском проспекте.
В столичном правительстве уверены, что комплексная застройка обеспечивает приток инвестиций в район, помогает развитию торговли и инфраструктуры. Кроме того, при квартальной застройке возводятся дома из так называемого «основного» сегмента рынка, приносящего городу доход и решающего социальные задачи. Соответственно в этих районах формируется и однородная социальная среда.
Большинство строительных и инвестиционных компаний, работающих сейчас на московском рынке недвижимости, хотя бы в теории пришли к мнению, что сегодня предпочтительнее комплексная застройка. А поскольку свободных пространств под нее нет, значит, нужно избавляться от старого, ветхого жилья и на его месте строить новое. Благо, в Москве целые районы и микрорайоны застроены пятиэтажными «хрущевками», которые свой век уже отжили. Кстати, такую позицию разделяет и вице-мэр столицы Валерий Шанцев.
Весомым аргументом в защиту комплексного подхода служит и тот факт, что точечная застройка не решает экономических задач района, а лишь создает дополнительную нагрузку на социальную, транспортную и торговую инфраструктуру за счет увеличения числа жителей района.
Во многих зарубежных странах действует закон, ограничивающий точечную застройку и обязывающий инвесторов и строителей заниматься только комплексной застройкой и реконструкцией целых кварталов. Разумеется, при сохранении архитектурного облика территории. Руководители крупных строительных компаний неоднократно высказывали мнение, что комплексная реконструкция помогла бы Москве «уберечься от некачественного жилья и неквалифицированных застройщиков». Дело в том, что комплексное строительство под силу только крупным компаниям, имеющим большие финансовые и профессиональные возможности.

Оксана Каарма
Заместитель директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Только при масштабном строительстве (застройке и реконструкции целого квартала или микрорайона) возможно приобрести квартиру по максимально низкой цене. Кроме того, как показывает опыт последних лет, именно такие районы показывают наибольший потенциал роста цен, который и служит одним из основных источников прибыли.
Как правило, жилые комплексы строятся в районах, пользующихся популярностью у москвичей: с развитой транспортной и социально-бытовой инфраструктурой, сравнительно хорошей экологией и однородной социальной средой. На территории современных кварталов присутствует необходимый набор сервиса: паркинги, охрана, обустройство придомовой территории. Жилой комплекс бизнес-класса предполагает и наличие собственной инфраструктуры — служб быта, магазинов, тренажерных залов. Приобретая квартиру в жилом комплексе, покупатель может быть уверен, что его соседями станут люди одного с ним социального уровня.
Кроме того, районы массовой застройки первоначально не обладают социальной инфраструктурой, которая создается параллельно с ходом строительства. Это также приводит к низким ценам продаж. После того как возводятся поликлиники, магазины и школы, налаживаются маршруты транспорта, а нередко и строится метро, район резко начинает расти в цене.

Олег Коленьков
Заместитель директора по продажам департамента первичного рынка недвижимости компании МИАН:
— С точки зрения рентабельности самого объекта выгоднее застраивать большое количество домов, или квартал, а еще лучше — несколько кварталов. Массовая застройка вообще гораздо выгоднее, чем точечная, с точки зрения получения максимальной прибыли. В принципе незастроенные площадки в Москве еще есть — на них строительство еще не начато, но уже запланировано. Поэтому можно с уверенностью сказать, что они будут застраиваться в течение десятка лет. А параллельно в полную силу будет работать программа реконструкции старого жилищного фонда.

Андрей Паньковский
Первый заместитель генерального директора ОАО «ДСК-1» по экономической политике:
— Мы сейчас перестраиваем очень большой микрорайон Свиблова. Там как раз сносятся пятиэтажки и идет волновое переселение. В итоге будет построено несколько микрорайонов. Уже сейчас там строится новая школа, полностью меняется вся инфраструктура.
А совершенно новые районы и даже, не побоюсь этого слова, — города — строятся сейчас только в Подмосковье. Но в Подмосковье другие проблемы. Московские организации формируют бюджет Москвы, поэтому возникают некоторые разногласия с местными властями. Для того чтобы эти вопросы больше не поднимались, нужно просто открыть в Подмосковье дочернюю инвестиционную компанию, что ДСК-1 и собирается сделать в ближайшее время.

Татьяна Пошморга
Директор центра маркетинга корпорации «Жилищная инициатива»:
—Для точечной застройки обычно берется маленький клочок земли. Во-первых, дом надо расположить на этой маленькой площади, а во-вторых, сделать так, чтобы он не портил, а украшал город. Так что построить хороший дом в районе точечной застройки всегда сложно. В Москве очень старые коммуникации, и нужна серьезная нагрузка, чтобы заменить эти коммуникации или построить новые.
Большая работа идет по наполнению инфраструктуры. Например, мы строим дом в районе, где живет большое количество людей. И имеющихся на сегодняшний день в районе школ, детских садов, магазинов будет уже недостаточно. Поэтому при строительстве нового дома учитываем, надо ли строить школу, магазин и так далее. Мы часто сталкиваемся и с такой проблемой: при точечной застройке коммуникации надо заменять для всего района.
В районах массовой застройки жилье бывает всегда дешевле, чем в районах точечной. Там больше возможностей строить, не надо вписываться в маленький «пятачок». И все вспомогательные работы выполняются одновременно для нескольких домов, а то и на весь район. Продумывается вся инфраструктура. Особенно если это чистое поле, на котором не было никаких застроек. Почему Новое Куркино получается таким удобным для жилья? Потому, что его архитекторы делали как единое целое, продумывалась каждая деталь. Большая площадь позволяет с самого начала планировать, где будет располагаться супермаркет, школа, центр бытового обслуживания, парковая зона, стоянки для автомобилей и спортивные площадки. При точечной застройке это не всегда возможно запланировать и создать.

Сергей Лушкин
Директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал»:
— Необходим не экстенсивный путь развития (больше метров любой ценой), а интенсивный — максимально рациональное использование всех резервов и имеющихся территорий. В этом отношении очень своевременной является программа «Новое кольцо Москвы», а также программа по капитальному ремонту, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки Москвы на 2004–2006 годы, принятая недавно в правительстве Москвы.

Мария МакалкинаКвадратный метр