Рост цен на жилье должен догнать цены на товары и услуги и составить с ними баланс.

Быть ли бархатной революции?

Будущее рынка недвижимости сегодня обсуждают даже в дружеских компаниях, откинув прочь традиционные разговоры о политике и судьбе России. Что уж говорить о профессионалах, для которых это не любопытство, а острый вопрос, поэтому последнее время он звучит лейтмотивом на многих встречах, посвященных проблемам рынка недвижимости. Прошедший по инициативе Московской ассоциации предпринимателей круглый стол также не обошел стороной эту тему. Обсуждали динамику рынка жилой и коммерческой недвижимости.

По мнению руководителя аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олега Репченко, то, что происходит на рынке - естественный процесс. Рост цен на жилье должен догнать цены на товары и услуги и составить с ними баланс, так что стоимость квадратного метра в будущем вполне может достичь двух тысяч долларов.

Но есть другой аспект проблемы - инвестиционный, он и представляет опасность для рынка. По некоторым оценкам, примерно 30% сделок с недвижимостью вызваны желанием покупателей вложить капитал, а не решить проблему с жильем. "Думаю, скоро эта доля возрастет до 40%, - считает г-н Репченко. - Но пока и она не способна вызвать обвал рынка".

Между ростом цен и уровнем предложения наблюдается прямая зависимость.  Аналитики утверждают, что в идеале предложение должно увеличиться втрое, чтобы перекрыть рост цен. Видимо, по прогнозам г-на Репченко, это случится к концу 2005 - началу 2006 года, когда наступит затоваривание рынка, объем инвестиционных квартир достигнет критической массы, и собственники начнут распродавать жилье. "Обвал будет все равно не настоящий, - успокаивает Олег Репченко, - скорее, плавное замедление цен". Хочется думать, что это и будет заветная стабилизация.

История повторяется

Василий Светлаков, руководитель отдела оценки и аналитики компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" считает, что замедление роста цен - вопрос нескольких месяцев: "В различных сегментах рынка разная динамика, но сейчас мы наблюдаем начало стабилизации цен на дорогие квартиры стоимостью свыше 200 тысяч долларов. В марте темпы роста цен на дорогое жилье были в 2,5 раза ниже, чем на типовое". По наблюдению компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", изменение цен на основную массу квартир обычно происходило после стабилизации цен на дорогое жилье с разрывом в 4-6 месяцев. В данном случае закономерность также должна сработать.

"Если доллар будет обесцениваться и дальше, то ни о каком снижении цен нельзя говорить, - полагает еще один участник круглого стола, вице-президент РГР Константин Апрелев. - Рынок недвижимости - альтернатива для вложения капитала, причем одна из самых удобных, потому что не требует от инвестора больших расходов". Вообще, по мнению г-на Апрелева, безопаснее всего вкладывать деньги в недвижимость в городах, расположенных в аграрном секторе России: там экономика более защищена и не зависима от колебаний цен на нефть. 

Оказывается, сегодняшнее состояние рынка недвижимости мы уже проходили. История развивается по спирали и недвижимость, видно, не исключение. Анализируя ценовую ситуацию на рынке жилья всей страны, Константин Апрелев заявил о следующей тенденции: 1995 год был пиком подъема цен, потом началось их плавное уменьшение, а кризис 1998 не обвалил рынок, а лишь усугубил снижение стоимости квадратного метра. Сейчас идут те же процессы.

Спасибо инвесторам

Относительно рынка коммерческой недвижимости прогнозы у всех аналитиков примерно одинаковые: скоро цены расти перестанут по нескольким причинам. Объемы нового строительства возрастают и позволяют столице удерживать шестое место среди рынков с наивысшей строительной активностью. Цены на офисы класса В стабилизируются в силу увеличения объема качественного предложения. Кроме того, аналитики отмечают увеличение притока инвестиций, в том числе и иностранных, что также скажется на уменьшении роста цен.

"В этом году можно ожидать интенсивный рост реального объема рынка коммерческой недвижимости", - добавляет генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин. -  На столичный рынок недвижимости пришло не менее 15 млрд. долларов инвестиций".

Большую активность игроков рынка коммерческой недвижимости подтвердил и Илья Шершнев, директор по развитию компании Swiss Realty Group: "Нашумевшая сделка по покупке фондом FF&P RRE здания на Гоголевском бульваре, 11 далеко не единственная на сегодняшнем рынке по объему вложений. Наша компания готовит сейчас две сделки ничуть не меньшие по значимости. Проблема  в том, что немногие компании заинтересованы открыто заявлять о своих вложениях".

В этом году также объявлено о начале реализации нескольких крупных проектов. Г-н Крапин привел в пример бизнес-инкубатор "Нагатино-ЗИЛ" площадью более 1 млн. кв. метров и рекордно низкой арендной платой - 150-200 долларов за метр. Появление проектов, аналогичных этому, сможет уравновесить спрос и предложение. Кроме того, в ближайшие три года в Москве будет построено девять крупных торговых центров, каждый площадью как минимум 300 тысяч кв. метров.

По городам и весям

На торговую недвижимость делают упор и крупные торговые операторы, идущие в регионы. Если в Москве инвесторы возвращают вложенные средства в течение 5-7 лет, то в регионах через 3-5 лет. Особенно интересны московским игрокам города юга России, а также Самара, Тольятти, Уфа, Казань и Тюмень. Правда, Константин Апрелев заметил, что в Казани строятся сейчас четыре торговых центра, но ни один из них не отвечает потребностям рынка и  современным требованиям.

Тем не менее, в регионах арендная плата на торговые площади в крупных центрах считается завышенной. "Операторы и девелоперы стремятся избавить себя от излишних хлопот и найти якорных арендаторов по заведомо высокой цене, - отметила Юлия Никуличева, заместитель генерального директора компании Jones Lang Lasalle. - Так что 80% арендаторов там - столичные компании".

Ясно, что экспансия столичных компаний в российские регионы продолжится, равно как и западных на рынок коммерческой недвижимости столицы. Что, впрочем, для рынка обернется благом, поскольку вызовет активность строительства и удовлетворение спроса, а вслед за этим - стабилизацию цен.

Лилия ЛобановаКвартира. Дача. Офис