"Стремительно развивающийся рынок коммерческой недвижимости Москвы привлекает внимание инвесторов всего мира. Однако не все они однозначно оценивают перспективы инвестирования в этот сектор российской экономики", - заявил генеральный директор Swiss Realty Group Илья Кононенко, выступая на форуме "Инвестиционные перспективы России на новый президентский срок", который состоялся на прошлой неделе в Давосе (Швейцария). И на то есть несколько причин.

Одним из сдерживающих факторов является высокая ликвидность вложений в рынок коммерческой недвижимости. Вложение средств в российскую экономику инвесторы все еще считают довольно авантюрным предприятием. Иностранные финансовые фонды, работающие в России, учитывают в большей степени политическую и экономическую составляющие инвестиционного процесса, нежели законы рынка в целом. "Им не всегда удается реализовать свои стратегические планы: порой они оценивают ситуацию, опираясь на не вполне объективную информацию, - заявил И. Кононенко. - Фонды, которые начали работать с российской коммерческой недвижимостью еще в 1996-1997 годах, получили много плохих советов от своих иностранных консультантов. Иностранные инвесторы потеряли деньги, допустив серьезные ошибки в сделках, которые были совершены до кризиса". Этим и объясняется нынешнее желание многих иностранных инвесторов, входящих в российский рынок коммерческой недвижимости, создавать акционерные фонды совместно с российскими партнерами, полагаясь на их опыт. Более того, почти все успешно работающие западные компании (за исключением IKEA) плотно сотрудничают с местными игроками.

Следующая проблема - отсутствие доступного проектного финансирования. На Западе для начала строительства девелоперу достаточно иметь 20% собственных средств. Остальные 80% являются привлеченными. В Москве же его первоначальные расходы вырастают практически вдвое - до 30 или 40 процентов. Еще более ощутима разница в ставках займов. Российские банки, работающие в области финансирования строительства, оценивают девелоперов по их предыдущим проектам. Поэтому предоставляемые ими кредиты не всегда учитывают специфику рынка. Стоимость кредитов, выдаваемых банками для финансирования строительства, очень высока - от 14 до 18%, а сроки абсолютно неприемлемы для компаний, стратегические интересы которых в строительном бизнесе не являются спекулятивными. "Как правило, с момента возникновения идеи до ее реального воплощения в среднем проходит около трех лет, что вполне соотносится с европейской практикой строительства. Значительная часть офисных площадей (от 60 до 80 %) сдается в аренду до окончания строительства. Однако такая  схема не может работать  вечно, - заявляет генеральный директор Swiss Realty Group. - Поэтому, планируя инвестиции, следует учитывать более реальные сроки привлечения арендаторов и схему оплаты аренды. При возведении офисного здания девелопер сможет получить первую прибыль не раньше чем через пять-семь лет". 

Серьезными препятствиями для работы иностранных инвесторов в России является недостаточное количество профессиональных игроков на рынке, непрозрачность юридических документов, отсутствие единых стандартов, а также противоречивые законодательные акты. Если на Западе инвесторы совершают сделки на рынке купли-продажи зданий, то в России - на рынке купли-продажи компаний (вместе с бухгалтерской отчетностью). Это усложняет сделку и ведет к росту ее стоимости. В результате, ставки капитализации, используемые брокерами, не всегда соответствуют чистой доходности, которую получают инвесторы. "Например, доходность в России после уплаты налогов, вопреки распространенному мнению, составляет не 13-15 а 5-6 процентов. Так как у инвесторов есть возможность выбирать между рынками, то пока выбор чаще всего делается не в пользу России. Все видят громадный потенциал рынка, но не  хотят входить на него любой ценой", - отметил И. Кононенко..

Илья СтупинКвартира. Дача. Офис