Уже почти полтора года все строители, риэлторы, да и просто дальновидные москвичи ожидают внезапного краха московского рынка недвижимости. Этому настроению поддался даже министр экономического развития Герман Греф, заявивший, что он опасается "сдутия спекулятивного рынка недвижимости".

Между тем ситуация здесь такова, как ее описывал в своем научном произведении "Конец истории" американский философ Фрэнсис Фукуяма: "Мир сегодня таков, что взмах крыла бабочки в Перу может вызвать землятресение в Китае или обвал фондового рынка в Нью-Йорке". Разумеется, данная цитата не относится к московскому рынку недвижимости, но она очень точно описывает фундаментальные понятия теории нестабильности. Если экстраполировать эту теорию на квартирный рынок российской столицы, то получается, что одно-два "неприятных" события, в первую очередь произошедших в макроэкономике, могут обвалить рынок.

Следите за факторами

В первую очередь, речь идет о двух главных факторах, подогревающих московский рынок недвижимости в целом (кроме квартирного, это еще и коммерческий рынок)  - цены на энергоносители и курс доллара относительно рубля. И здесь мы можем заверить скептиков - в ближайшие полгода обвала на валютном и нефтяном рынках не будет. Наоборот, цена барреля нефти сегодня достигла заоблачных высот - 32-34 доллара. Соответственно, Правительство РФ уже пересмотрело прогноз роста российского ВВП в 2004 году с 5,2 до 5,5 процентов. А наиболее смелые экономисты уверяют, что рост в этом году будет не меньше, чем в 2003 г. - т. е. 7 процентов.

Продолжается и дальнейшее укрепление рубля по отношению к доллару - за первые три месяца национальная валюта уже "потяжелела" на 4,5 процента. Т. е., по итогам года рубль укрепится как минимум на ту же величину, что и в прошлом - на 15 процентов. Это значит, что доходность валютных депозитов опять будет отрицательной. А другие финансовые инструменты, с помощью которых россияне могли бы "зарабатывать" - ПИФы, фондовый рынок и др. - пока, мягко говоря, не популярны. Так, в прошлом году только 2,5-3% сбережений граждан обращались на альтернативных банкам и "чулкам" фондовых инструментах.

Эти два фундаментальных фактора - цена на нефть и курс рубля - показывают, что не стоит ждать остановки цен на квартиры в Москве и в этом году. Тем более, что рынок недвижимости "подогревается" и другими факторами. Например, ростом миграции в столицу. Так, недавно руководство ОАО "Главмосстрой" огласило впечатляющие цифры: по их оценкам, уже сегодня в столице проживает 13-15 млн. человек (не 10,5 млн., как показала Всероссийская перепись, и не 12-12,5 млн., как предполагали многие участники рынка). Это значит, что количество потенциальных покупателей квартир только увеличивается, учитывая, что в качественном смысле (число квартир, предлагаемых к продаже на первичном и вторичном рынке) роста рынка нет.

Кстати, первым подал сигнал о росте мигрантов в Москву такой "подвижный рынок", как рынок аренды квартир. Последние полгода рост цен на нем превзошел ожидания (+25-35%), кроме того, на этом рынке очень явственно ощущался дефицит предложения квартир, в первую очередь одно- и двухкомнатных.

Спекулянты всех стран, объединяйтесь!

Всем участникам рынка хорошо понятно, что сегодня рынок является исключительно спекулятивным. Об этом свидетельствует и приход на него иностранных спекулянтов. Первыми на данный факт обратили внимание на недавней пресс-конференции представители британского риэлторского агентства Knight Frank. По их данным, уже до 20% сделок с покупкой-продажей и арендой дорогого жилья осуществляется иностранными спекулянтами, действующими через опять же иностранных риэлторов. Кстати, и сами британцы не скрывали, что и их приход на московский рынок обусловлен той же причиной - желанием "обслужить" зарубежных спекулянтов.

В январе-марте на первичном рынке квартиры подорожали на 8-10 процентов. Экстраполируя эти цифры на годичный прирост, мы получаем минимум 30 процентов. Примерно такой же рост предсказывают и риэлторы: минимум удорожания, который они предсказывают - 20%, максимум - 40-45 процентов. В данном случае 30% - это среднеарифметическая цифра.

Сумма меняется от перемены слагаемых

Правда, уже сегодня риэлторы, косвенно укоряя строителей, сетуют, что цены на квартиры явно завышены - ну не могут панельные новостройки ни при каких условиях стоить 2 тыс. долларов за метр (именно за такую цену они продаются сегодня на Алексеевской или в Новых Черемушках), учитывая, что их себестоимость не превышает 500-550 долларов. На этот пассаж есть простой ответ: в Москве покупают квартиру не как объект (со стенами, потолком и полом), а как местожительство. Всем ясно, что качественно панельная новостройка на Алексеевской ничем не отличается от панельной новостройки в Жулебино и даже в подмосковной Ивантеевке. И даже если панельная квартира за метр в хорошем месте в Москве будет стоить 3 тыс. долларов за метр - покупатели на такое жилье найдутся всегда.

И на обвинение про соотношение себестоимости и продажной цены квартиры есть такой же простой ответ: в Москве разницу между ними "съедает" так называемый административный ресурс - как отчисление квартир застройщиками городу (это 50% от всего построенного ими жилья), так и "подарки" городу и чиновникам в виде социальных объектов, школ и парков (а также прочих "подношений"). В результате, прибыльность строительных проектов (кроме элитного жилья) составляет 30-40 процентов. Да, по сравнению с той прибылью, которую получают застройщики в Европе (5-8%), это суперприбыль. Но вот странно - доход московские застройщики слабо конвертируют в передовые строительные технологии, в новые механизмы и технику. Достаточно упомянуть, что в монолитном домостроении у нас часто используется не новая опалубка, а секонд-хенд из Европы, с помощью которой иностранные застройщики возвели не один десяток зданий.

От теории к практике

Тут мы подходим еще к одному вопросу - а возможно ли теоретически и практически "сдутие пузыря" на московском рынке недвижимости? Есть первый "звонок", дающий знать, что такое в среднесрочной перспективе произойти может. Так, в ближайшие месяцы такие гиганты строительной индустрии, как ОАО "Главмосстрой" и СУ-155 намерены разместить облигационные займы на несколько миллиардов рублей (первыми в прошлом году свои облигации разместили на рынке компании ПИК и "Интеко"). Эти две строительные фирмы обещают доходность облигаций в размере 11-12,5% годовых ("Интеко" размещала займ под 11,25 процентов). Такая доходность соответствует средней депозитной ставке на рынке заимствований. Но для строителей выпуск облигаций, тем не менее, очень выгоден. Оказывается, при вхождении в проект примерно 30% вложений в него составляют средства граждан, которые покупают квартиру на стадии котлована, еще 10% - собственные средства застройщиков, а 60% - это заемные средства, предоставляемые банками. При этом банки кредитуют строителей под очень высокий процент - под 17-22% в рублях.

И такие невыгодные условия застройщики вынуждены принимать - с каждым месяцем вложения в проекты на первоначальном этапе растут в геометрической прогрессии. Например, еще год назад на инвестиционных конкурсах застройщики расплачивались с правительством города будущими квартирами, а сегодня - деньгами от будущих квартир (это от 3 до 7 млн. долларов). Кроме того, каждый месяц растет стоимость земли. Так, если ровно год назад 1 га земли в Марьино продавался Правительством Москвы за ,9 млн., то в феврале 2004 г. - за 1,4 млн. долларов. При этом банки кредитуют строителей максимум на 12-14 месяцев, тогда как облигации размещаются на 3 года.

И вот выпуск облигаций позволит строителям, во-первых, привлекать инвестиции под более низкий процент и, во-вторых, расплатиться с банками за кредиты более дешевыми деньгами.

Однако позволить выпустить облигации (т. е. привлечь дешевые и длинные деньги) могут только крупные строительные компании. А вот средние и мелкие фирмы такой роскоши себе позволить не могут. И именно небольшие компании, также попавшие под пресс, с одной стороны, администрации города (постоянно увеличивающиеся отчисления ей и рост стоимости земли) и, с другой стороны, под пресс банков (расплачиваться за дорогие кредиты надо очень быстро), в ближайшее время могут столкнуться с кризисом ликвидности.

Например, вставшие продажи квартир или оттягивание принятие проектов госкомиссией могут привести к краху небольших строительных компаний либо, что более вероятно, к попаданию ими в новую долговую ловушку (в конце концов, их бизнес, а также квартиры, за которые уже расплатились граждане, никуда не пропадут, а будет выкуплены более удачливыми конкурентами).

Говоря проще, рынок недвижимости сегодня балансирует на тонкой ниточке ликвидности: любое неожиданное событие может привести к его дестабилизации. Однако в краткосрочной перспективе это не станет реальностью - слишком велик спрос на квартиры и создаваемый им денежный "навес". Но вот прогнозировать, как поведет себя рынок через 3-4 года, - сегодня не решится никто.

Борис БештКвартира. Дача. Офис