Многие риэлторы и строители обращают внимание, что сегодня на рынке недвижимости ближнего Подмосковья происходят те же процессы, которые были характерны для московского квартирного рынка двухлетней давности.

По тому же алгоритму

В первую очередь, это значительная строительная активность в ближнем Подмосковье: если еще два года назад здесь возводилось чуть более 2 млн. кв. м жилья, то сегодня - больше 3 млн., а в среднесрочной перспективе эта цифра приблизится к 4-4,5 млн. кв. метров. Кстати, московский рынок вел себя несколько лет также: он стартовал с 3 млн. кв. м и вскоре приблизился к 4,5 млн., но затем застыл на этой отметке.

Во-вторых, ближнее Подмосковье характеризуется бурной инвестиционной активностью - сюда приходят десятки новых компаний-застройщиков ежегодно.

В-третьих, покупатели в области "хватают" все - от "однушек" в типовых панельных домах до "хором" в 2-уровневых кирпичных.

В-четвертых, сегодня цены на областном квартирном рынке растут сумасшедшими темпами - от 3-4% ежемесячно.

Но существует и отличие подмосковного рынка недвижимости от московского: только в области среднестатистическая семья из Московского региона может решить набивший оскомину квартирный вопрос: ведь в столице, как не раз доказывали социологи и экономисты в своих исследованиях, 88-90% москвичей сделать этого никогда не смогут.

Дешевле не найти

В ближнем Подмосковье еще можно найти жилье по 600-700 долларов за кв.м, тогда как в столице уже не осталось новостроек дешевле 1,1-1,3 тыс. долларов за кв.метр.

"Однако находятся же покупатели у столичных квартир и по таким, явно завышенным ценам", - резонно скажет пытливый читатель. Да, это так, но верно и другое - выбор у покупателей недорогого (по московским меркам) жилья с каждым месяцем становится все меньше, и придет то время, когда ни панельных домов с квартирами небольшого метража (благодаря этому москвичи все еще имеют возможность улучшать жилищные условия), ни жилья дешевле 1,5 тыс. долларов за метр (а это цифра - "водораздел" для подавляющего числа горожан, после которого они опускают руки в желании жить в нормальной квартире) - не будет.

Возьмем простой пример недоступности московского жилья для большинства горожан. Так, основную часть новостроек сегодня составляют монолитные дома эконом-класса - это около 50% рынка. Общая площадь "однушек" в них в основном начинается от 65-70 кв. метров. Даже при стоимости метра в 1,2 тыс. долларов минимальная по площади квартира в таком доме обходится в 80-85 тыс. долларов. В Европе, например, о доступности жилья судят по простому показателю - квартира или дом может быть приобретена исходя из 4-летнего заработка семьи. При этом на одного человека там в среднем приходится 30 кв. м (следовательно, на семью из трех человек необходимо 90 кв. метров). Аналогичные подсчеты относительно обеспеченности жильем в Москве показывают, что на квартиру в 70 кв. м (исходя из нашего показателя в 23 кв. м на человека, а семья у нас в среднем состоит также из трех человек) семье надо зарабатывать около 8 лет. Эти расчеты основаны на том, что в среднем москвич, согласно данным Москомстата, зарабатывает в месяц 450 долларов, т. е. два работника в семье - 900 долларов, а квартира такого метража обходится минимум в 85-90 тыс. долларов.

Отрасль парадоксов

Но при этом в Москве отмечается другой парадокс - притом, что 90% горожан никогда не смогут купить новую современную квартиру, жилье - в дефиците. Так, к моменту сдачи панельного дома госкомиссии в 2003 г. свободными оставалось не более 10% квартир, в более дорогом монолитно-кирпичном строительстве этот показатель не превышает 12-15 процентов. Не будем останавливаться на этой теме более подробно - наша газета не раз писала о том, что покупатели в городе, в котором проживают 23 миллиардера и несколько десятков тысяч миллионеров (по данным журнала "Форбс"), всегда найдутся на 20-30 тыс. новых квартир. А если еще учитывать богатых сограждан, приезжающих в Москву из регионов:

Суть дела в другом - относительно дешевого жилья в Москве уже почти нет и с каждым годом будет все меньше, пока вовсе не сойдет на нет: Смотрите сами: районов массовой застройки в пределах МКАД уже нет (последним таким районом было Люблино), а районы, расположенные вне кольцевой дороги (Молжаниново, Бутово, Жулебино и др.), что бы ни говорили чиновники и застройщики - это территориально уже область. Например, из Южного Бутово до центра города добираться дольше, чем из подмосковного города Долгопрудный (сам десятки раз проверял по часам длительность пути).

Побег из города...

Получается, что практически единственная возможность стать обладателем недорогого жилья сейчас - это покупка квартиры в Подмосковье. Не стоит даже доказывать, что грань между городом и областью почти стерлась - социальная инфраструктура везде почти одинакова.

По оценкам риэлторов, если в 2002 г. доля подмосковных квартир в общей структуре спроса (в целом по Москве и Подмосковью) составляла 10-15%, то по итогам 2003 г. она увеличилась до 40-50 процентов. При этом основная доля реализованных квартир в области приходится на однокомнатные и двухкомнатные (это еще раз доказывает наш тезис, что улучшает жилищные условия в области в основном средний класс), а в Москве - на 3-комнатные и многокомнатные.

К тому же в Подмосковье еще год-два будет доступным качественное жилье - монолитные и кирпичные дома. Например, в городах-спутниках Москвы (Красногорске, Мытищах, Химках и др.) монолитные дома индивидуальной планировки продаются по цене 850-1000 долларов за кв. метр. В Москве дома такого уровня строители позиционируют уже как бизнес-класс.

Кстати, еще одна тенденция последних двух лет - в ближнем Подмосковье лавинообразное увеличение качественных новостроек. Более того, во многих областных городах уже возводятся целые микрорайоны монолитно-кирпичных и кирпичных домов. И большой спрос на них формируют как раз москвичи, "избалованные" прежней жизнью в столице.

Еще одна "похожесть" подмосковного и московского рынков недвижимости (с опозданием на 2-3 года) - это "приход" в область "народных инвесторов", т. е. граждан, занимающихся спекуляцией жильем на профессиональном уровне. При этом в Подмосковье "порог" вхождения спекулянтов на рынок относительно мал по сравнению с Москвой - достаточно 100 тыс. долларов (это три однокомнатных квартиры), чтобы они принесли "инвестору" как минимум 25-30 тыс. долларов в год. В Москве сегодня "первоначальные инвестиции" обычно составляют минимум 200 тыс. долларов.

По оценкам риэлторов, спекулянты на подмосковном рынке жилья пока составляют относительно небольшую долю - около 15% (в Москве - около 30 процентов). Связано это не столько с их нежеланием "вкладываться", сколько с более запутанной системой регистрации сделок и небольшим охватом риэлторов вторичного рынка. По разным оценкам, на вторичном рынке жилья ближнего Подмосковья до 40% сделок совершается без посредников.

Андрей МаксинКвартира. Дача. Офис