Услуги риэлторов востребованы во многих случаях. Будь то купля-продажа дома или квартиры, аренда недвижимости, поиск вариантов обмена — суть у них одна: юридические отношения. Один — заказчик, другой — исполнитель. У каждого есть свои права и обязанности, поэтому условия отношений, ответственность сторон должны быть указаны в договоре.

Агентства недвижимости, как правило, имеют свои стандартные формы договоров. Но, начиная работу с агентством, не торопитесь их подписывать. Лучше возьмите паузу хотя бы на то время, в течение которого успеете в ближайшем уютном заведении выпить кофе и прочитать договор. Лучше, конечно, читать его с помощью юридически грамотного человека. Но поскольку юриста рядом может и не оказаться, попробуем заранее определить, что же нужно проверить.
Обычно в типовом договоре прописаны следующие пункты: предмет договора, права и обязанности сторон, размер вознаграждения фирмы, сроки выполнения обязательств или срок действия договора, ответственность сторон и порядок разрешения споров.
Прежде всего, должен быть четко обозначен сам предмет договора. Как правило, это выполнение агентством определенных услуг в интересах клиента, которые последний обязуется оплатить.
Читая этот пункт, нужно понять: предоставляется ли по договору именно та услуга, которая вам нужна. Если вы хотите только получить информацию о квартире, значит, так и должно быть записано в договоре. Без каких-либо дополнительных условий.
Нужно четко для себя понимать, какой объем услуг вы хотите получить. Сейчас во многих агентствах недвижимости предлагается очень разнообразный сервисный пакет: от обычных консультаций, получения аналитической информации о ситуации на рынке или стоимости конкретной квартиры до организации юридического сопровождения сделки или процедуры взаиморасчетов между сторонами.

В расход
Далее оговаривается порядок исполнения договора в виде подробного списка взаимных прав и обязанностей. Излишне говорить, что каждый пункт договора должен быть подробно описан. Если клиент поручает агентству получить какие-то документы, например справку с места жительства или технический паспорт БТИ, это должно быть записано в договоре.
Разумеется, за юридическими формулировками, однообразными словосочетаниями далеко не каждый клиент способен понять суть документа. Если что-то неясно, обязательно нужно задавать вопросы, требовать разъяснений и искать пути к взаимному согласию. Редко, но бывает, что риэлторы отказываются комментировать пункты договора. В таком случае лучше с ними попрощаться и обратиться в другую компанию.

Типовые договоры некоторых агентств недвижимости предполагают однобокий характер отношений: права — у фирмы, обязанности — у клиента.
Следующий раздел договора — вознаграждение риэлторской компании — определяется именно теми обязанностями, объемом услуг, которые поручает ей выполнить клиент. За оказание услуг фирмы берут 3–6% стоимости объекта недвижимости в зависимости от сложности сделки. Размер вознаграждения указывается либо в конкретной сумме, либо в процентах от цены реализации недвижимости.
Кроме того, в договоре должно быть оговорено, кто будет оплачивать расходы по сделке. Сюда входят и расходы на рекламу, которые зависят от ликвидности квартиры. Если уверены, что ваша квартира востребована на рынке и реклама ей не нужна, то имеете право этот пункт из договора исключить.
Далее следуют расходы по подготовке необходимых для заключения сделки документов. Это различная техническая документация БТИ, справки из РЭУ, оплата всевозможных задолженностей — квартплаты, электроэнергии, налоговых платежей, оплаты за газ и телефон и т. п. И последнее — собственно расходы по заключению сделки. В частности, оплата аренды банковской ячейки, услуг нотариуса, регистрации договора купли-продажи в учреждении юстиции.

Разрыв связи
Отдельным пунктом должны быть оговорены условия возможного расторжения договора, устраивающие обе стороны. Многие агентства в стандартном договоре предусматривают просто грандиозные штрафные санкции, и... клиенты их подписывают.
Вообще пункт об ответственности сторон — один из наиболее важных в договоре. Обычно стороны несут ответственность в порядке, предусмотренном законодательством, например Законом «О защите прав потребителей». Даже если в договоре это не оговорено, ответственность сторон прописана в вышеуказанном законе. Например, размер неустойки, выплачиваемой агентством недвижимости клиенту за каждый день просрочки исполнения обязательств, составляет 3% стоимости оказанной услуги (п. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей»).
Клиент вправе расторгнуть договор об оказании услуги в любое время, уплатив агентству часть цены пропорционально объему оказанной услуги. Кроме того, ему придется возместить расходы, произведенные в целях исполнения договора, если они не входят в указанную часть цены услуги (ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей»).
Таким образом, если сделка не состоялась по вашей вине или вы в одностороннем порядке отказались от выполнения взятых обязательств, то придется компенсировать агентству все понесенные им расходы. В некоторых случаях нужно будет еще и оплатить оказанные услуги. Все это тоже предусмотрено законом.
В договоре обязательно должен быть четко обозначен срок его действия. Если за указанный срок фирма не выполнит своих обязательств, клиент по своему выбору вправе назначить новый срок оказания услуги или предъявить требования, предусмотренные ст. 28 п. 1 Закона РФ «О защите прав потребителей». В случае задержки исполнения клиентом своих обязательств договор продлевается «на такой период времени, в течение которого агентство не в состоянии было выполнить обязательства в связи с действиями клиента».
При наличии сомнений в правильности составленного агентством договора, пожалуйста, не стесняйтесь об этом сказать. Если нужно, проконсультируйтесь дополнительно с юристом. И не забывайте: что бы ни случилось, вы всегда можете обратиться в Комитет по защите прав потребителей, где не только дадут оценку сложившейся ситуации, но и предложат действенную помощь.

Михаил Гороховский
Первый вице-президент компании «БЕСТ-Недвижимость», председатель комиссии по защите прав потребителей при МАГР:
— Клиент должен ознакомиться с полномочиями лица, которое от имени организации подписывает договор. То есть, если компанию представляет менеджер, то у него обязательно должна быть доверенность от уполномоченного лица.
Хорошо, если агентство — член МАГР или РГР и имеет сертификацию. Это само по себе говорит о том, что в этой организации все в порядке с учредителями и с юридическим адресом.
После этого клиент выясняет, какую собственно услугу может оказать агентство, сколько она будет стоить, что входит в эту услугу, в какой срок будет оказана, какую ответственность несет компания в случае невыполнения обязательств.
Обычно в состав риэлторских услуг входит и информационное обеспечение, и рекламирование объекта, ведение переговоров от имени клиента, показ объекта, сбор и оформление документов. Все это должно быть прописано в договоре. Если в договоре есть отсылка на тарифы, нужно с ними ознакомиться и заранее знать, что сколько стоит, чтобы впоследствии, когда будет предъявлен счет, с этими тарифами свериться.
Клиент должен быть хозяином сделки, не ловиться на посулы: мы вашу квартиру продадим, и вам это не будет ничего стоить. Это басни для дурачков, риэлтор не может работать бесплатно. Желательно, чтобы комиссия агентства (разница между тем, что заплатит покупатель и что получит продавец) была получена с ведома и согласия клиента. Все полномочия риэлтора в сделке производны от прав клиента.
Задача клиента — доверять риэлтору, но проверять его, требовать периодически отчет о том, что происходит. Если риэлтор ведет переговоры с продавцом или с покупателем, клиент вправе при них присутствовать и знать весь расклад — сколько получат стороны, сколько получит агент. Это справедливо.

Наталья Сафронова
Юрист корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
— Прежде всего хочется сказать, что простому гражданину не стоит самостоятельно приобретать квартиру, особенно на рынке вторичного жилья. Подводных камней так много, что проверить юридическую чистоту приобретаемой квартиры могут только специалисты по недвижимости.
Начинать проверку квартиры надо с документов, на основании которых собственник владеет правом на квартиру. Далее надо проверить, есть ли несовершеннолетние, нет ли временно снятых с регистрационного учета, нет ли мужчин призывного возраста, нет ли в квартире обременений, арестов, запретов. Еще: не внесен ли дом, в котором приобретается квартира, в список домов, подлежащих сносу, реконструкции или капитальному ремонту с выселением.
Надо узнать всю историю квартиры с момента постройки дома. Далее надо проверить самих собственников квартиры: не состоят ли они на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, не лишался и не ограничивался ли собственник дееспособности, не находится ли под попечительством, опекой, патронажем. Рядовому гражданину действительно сложно получить все эти данные, но большие серьезные компании давно и тщательно проводят проверки квартир и заключают сделки купли-продажи в соответствии с законодательством.

Олег Репченко
Руководитель аналитического центра «Индикатор рынка недвижимости»:
— Первый вариант. Чтобы избежать ошибок при сделках с недвижимостью, я бы посоветовал приходить со своим юристом. Он поможет правильно заключить договор и учесть все ваши интересы. Тонкостей при сделках с недвижимостью может быть очень много, и только юрист поможет в них разобраться.
Второй вариант — доверие к бренду. Это заключение типового договора с крупным агентством, заслуживающим доверия. Например, вы покупаете квартиру у ДСК-1 или столичного ДИПСа. Они со всеми заключают типовой договор, но квартиры у них покупают тысячи человек. Речь идет о компаниях, которые 10 лет строили в Москве и обладают определенным доверием.

Даниил Балашов
Юрист:
— Перед составлением договора попросите предоставить учредительные документы компании: свидетельство о регистрации, устав, налоговое свидетельство. Из них выпишите государственный регистрационный номер, адрес организации и индивидуальный номер налогоплательщика. Все это может пригодиться в случае негативного развития отношений.
Если вы не согласны с некоторыми положениями договора, то их следует либо исключить, либо переформулировать. Можно составить протокол разногласий, в котором указаны старая и новая редакции пунктов договора. После составления протокола не забудьте указать в договоре, что он подписывается с учетом протокола. В тексте договора допускаются лишь небольшие исправления и дополнения, написанные от руки. Они должны быть заверены подписями сторон и печатью организации-риэлтора.
Вместе с договором могут быть составлены и другие документы. Наиболее распространенные из них — акт передачи документов, подтверждающих право собственности на вашу жилую площадь, обязательство выплатить вознаграждение риэлтору, поручение на организацию продажи или покупки, заявка на поиск жилой площади.
Избегайте пунктов, обязывающих вас в любом случае продать или купить жилую площадь. Договор следует заключать на небольшой срок. Вполне хватит нескольких месяцев — ситуация на рынке недвижимости сегодня меняется стремительно. В договоре должна быть предусмотрена возможность его пролонгации, внесения изменений и дополнений по письменному соглашению сторон. Заключая договор, необходимо продумать порядок его расторжения, в том числе и досрочного, по инициативе одной из сторон. Для этого нужно включить пункт, предусматривающий письменное уведомление стороны о желании досрочно расторгнуть договор за определенное время. Также договор может быть расторгнут в случае невыполнения стороной своих обязанностей.

Елена СувороваКвадратный метр