Доллар, рубль, евро– что из перечисленного является наиболее понятным ориентиром для определения цен на московские квадратные метры? Этот вопрос вряд ли уместно было задавать еще пару лет назад – авторитет доллара был непререкаем. Однако уже в 2003 г. актуальность данной проблемы стала проявляться острее.

Оно и понятно: стабильность американской валюты (разумеется, в определенной степени) была поставлена под сомнение. Конечно, в последние годы в чем не измеряй цены на жилье в Москве, закономерность все равно будет одна: они растут, причем наряду с объемами строительства. Сколько раз казалось, что ценовой потолок, в частности на новостройки, уже достигнут. Ан нет! Так, в прошлом году квартиры на первичном рынке, по различным оценкам, выросли в цене от 12 до 20%, а за первые месяцы этого года ценовой прирост в различных нишах первичного рынка составил около 5%. Тем не менее, вопрос о привязке цен к понятному ориентиру носит не только теоретический, но и практический характер.

Собственно, проблема рынка заключается в получении продавцами определенной нормы прибыли, которая ранее была прогнозируема исходя из долгосрочно предсказуемой стабильности доллара по отношению к рублю. Эта прибыль определяется условиями договоров, и если бы выплаты со стороны покупателя происходили единовременно, то особых проблем в относительной неустойчивости курса, по всей видимости, не было бы. Или эти проблемы были бы внутренним делом управленческих, финансовых отделов компаний. Однако, дело в том, что расчеты между продавцами и покупателями зачастую происходят не одномоментно, а в течение определенного промежутка времени, на условиях рассрочки. Именно поэтому при неблагоприятных для продавца колебанях курса случаются потери в доходности. Ведь иногда период рассрочки доходит до двух лет. Кроме того, имеется ряд известных обязательных бюрократических процедур, выполнение которых также занимает достаточное количество времени. Эти факторы в основном оказывают самое существенное влияние на ценовую политику фирм на рынке и вопрос определения эквивалента цен.

Очевидно, стороны в процессе купли-продажи, а именно продавцы и покупатели, придерживаются различных целей – продать подороже и купить подешевле соответственно. Для покупателя важно, успев сориентироваться в меняющихся условиях, принять правильное решение, зафиксировав его в договорах. Для продавца – не упустить момент изменения рынка, не проиграть конкурентной борьбы с одной стороны, с другой – не остаться в накладе из-за своей медлительности. Упоминая отношения между покупателем и продавцом, нельзя не заметить, что в нашей стране покупатель находится, как показывает практика, в весьма уязвимом положении относительно произвола продавца.

Важным аспектом рассмотрения вопроса о курсах валют и стоимости недвижимости является доступность и цена доступности кредитных ресурсов для проведения инвестиций в строительство. В сложившейся на московском рынке новостроек структуре взаимоотношений весьма важным фактором в определении цены является практика привлечения займов продавцами для выкупа или инвестирования строительства возводимых домов, что, конечно же, не может не отразиться на цене в сторону ее увеличения (из-за необходимости учета банковского интереса). Это также означает, что компании-продавцы не всегда имеют достаточно простора для маневрирования как во временном плане, так и в плане определения диапазона цен, так как, разумеется, в подавляющем большинстве кредиты выдаются на срочной основе.

В ценовой политике фирм возможны различные варианты. Например, переход на расчеты непосредственно в рублях или привязка к иной, нежели доллар, более перспективной в сложившихся условиях валюте (или набору, корзине валют, иначе – мультивалютной денежной единице), далее, привязка к какой-либо специально определяемой так или иначе условной величине, скажем, стоимости золота, и даже постоянное изменение цен в прежних единицах (в последнем случае, как уже было сказано, одними из важнейших являются вопросы рассрочки платежей). К середине марта 2004 г. значительное количество игроков рынка приняли стратегию определения цен в условной единице, определяемой как среднее арифметическое из курса евро и доллара. Среди таких фирм, например, Жилсоциндустрия. Иные, например, Департамент инвестиционных программ строительства г. Москвы, склонились к отечественному рублю. Причем цена квартир была установлена исходя из курса доллара, равного 30 руб., так что за последнее время недвижимость от ДИПСа подорожала в долларовом исчислении согласно изменению курса. Данный выбор в пользу рубля, скорее, сейчас более естественен для компаний с государственным (муниципальным) капиталом. Одновременно, попытки перехода на евро не всегда заканчиваются успехом, в частности, в 2003 г. полностью перейти на номинацию цен в евро не удалась компании «Дон-строй».

Если говорить о возможных дополнительных решениях, то для фирм это создание специальных стабилизационных фондов, которые пополнялись бы во времена усиления (или падения рубля) и служили бы источником своего рода компенсаций непредвиденных убытков в случае обратных движений курсов. Также нельзя забывать о возможностях страхования риска изменения курсов валют. Эта практика известна давно, в частности, сообщалось, что широко известная автомобилестроительная фирма «Porsсhe», потеряв в свое время весьма ощутимые суммы на колебаниях курса немецкой марки к доллару (а одним из важнейших рынков сбыта для нее и поныне являются США), застраховала данные риски и впредь не испытывает беспокойства по этому поводу, имея возможность заниматься непосредственно созданием автомобилей. Конечно, такой вид страхования имеет смысл расценивать как приемлемый для фирмы при достаточно больших объемах реализации. Правда, на рынке страховых услуг России в настоящее время этот вид страхования не стоит считать развитым.

Имеет ли определяющее влияние на цены изменение валютного курса? Вряд ли. Конечно, увеличение цен в долларовом исчислении на московские квартиры в известной степени связано с ослаблением американской валюты по отношению к рублю, однако изменение курса покрывает это увеличение лишь частично. Стоит заметить, что это ослабление происходит на фоне ощутимой инфляции в России, т.е. падающей покупательной способности рубля на внутреннем рынке. Укрепление рубля по отношению к доллару уже не раз случалось у нас в стране, вспомнить хотя бы докризисные годы. Но тогда изменения носили сезонный, летний характер, и статус-кво вновь восстанавливалось к сентябрю-октябрю месяцу. Ныне же этот процесс связан не только с внутренней экономической ситуацией в стране и фактором сезонности, но и с тенденциями общемирового характера. За текущий год доллар подешевел по отношению к евро на 24%, к фунту стерлингов на 19%, к рублю на 12%. Некоторые экономисты даже задаются вопросом о пересмотре паритетов в мировой системе резервных валют. Одновременно, не стоит забывать, что американская экономика все же остается крупнейшей в мире и вероятность удорожания доллара по отношению к другим валютам в дальнейшем нельзя сбрасывать со счетов. В 1990-х гг. доллар значительно укрепился относительно европейских валют. Теперь этот период закончился, начался период более слабого доллара, который не является уникальным: в семидесятые годы американская валюта тоже была относительно слабой. Если задаться целью прокотировать российский рубль к корзине из двух валют – доллару и евро, – т.е. вычислить эффективный реальный курс, то укрепление рубля будет практически нулевое, а реальный курс практически стабилен. Вполне возможно, что американские рынки обретут новое дыхание уже к концу 2004–началу 2005 г. Если данное гипотетическое предположение обратится в реальность, интересно, как поведет себя в таком случае московский рынок недвижимости? Будет ли остановлен рост цен в долларовом исчислении, или этот рост, несмотря на усиление американской денежной единицы, продолжится?

Ранее укрепление позиций доллара позволяло некоторым наблюдателям говорить о снижении покупательной активности населения на рынке недвижимости. Сейчас, по сравнению с теми периодами, ситуация поменялась, и падение курса сделало американскую валюту не столь привлекательным инструментом для сбережений в пользу той же недвижимости или евро. В результате даже консервативные покупатели, планировавшие в перспективе улучшение жилищных условий, обдумывают возможность вложений в недвижимость, даже при условии нулевого цикла.

Очевидно, что удорожание квартир – следствие относительной востребованности социального климата в столице и недостатка свободных земельных угодий под возведение новых домов. Также стоит обратить внимание на версию об увеличившихся доходах граждан. Деньги, приносимые в Россию высокими ценами на нефть, распределяются по всей экономике, ведь топливно-энергетический комплекс дает работу многим другим отраслям. Однако помимо этих, для постоянного роста цен существуют и другие факторы. Например, использование европейских строительных и отделочных материалов, приобретаемых за подорожавшее евро. Или перевод расчетов со столичным бюджетом из формы передачи квартир в денежную форму также не служит удешевлению; ныне, в отличие от прошлых лет, инвесторы вынуждены перечислять порядка 30-40% стоимости реализованного жилья еще до окончания строительства. Имеются и другие составляющие, напрямую сказывающиеся на ценовом росте. Видя этот рост, все большее количество граждан приходят к мнению о логичности вложений «в котлован», тем самым еще более закручивая спираль спроса.

Не предполагая усиления доллара в течение 2004 г., отметим, что американская валюта вряд ли исчезнет с московского рынка недвижимости; несмотря на колебания курса, доллар пока остается самой понятной населению и инвесторам валютой и эквивалентом стоимости московских новостроек.

Мир и Дом