Быть обладателем, или, выражаясь юридически грамотно, собственником недвижимости – престижно и приятно. Однако есть и обратная сторона этой медали – требование соблюсти все бюрократические формальности, чтобы процесс обладания был полноценным и вполне узаконенным. Регистрация недвижимости в соответствующих органах – важнейший инструмент, позволяющий не только зафиксировать право, но и пользоваться им. О работе Московской областной регистрационной палаты рассказывает ее председатель Вячеслав Огородников.

– Московская областная регистрационная палата (МОРП) была создана 25 марта 1996 г. Она отличается от других учреждений юстиции по регистрации прав тем, что появилась до выхода Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Правительство Московской области совместно с Московской областной думой, руководствуясь Гражданским кодексом, приняло решение, не дожидаясь выхода федерального закона, принять свой Закон «О единой системе государственной регистрации субъектов предпринимательской деятельности, имущественных и неимущественных прав и сделок с ними на территории Московской области». В январе 1996 г. закон был принят и подписан губернатором, а уже в марте на основании этого закона было принято постановление о создании Московской областной регистрационной палаты, которая реально начала работать с 1997 г.

Московская область отличается от других областей тем, что у нее нет своей столицы. Поэтому в основе ее деятельности – работа управлений и отделов, территориальных подразделений в городах и районах. Они созданы в тех территориальных образованиях, где находится много объектов недвижимости, например, в Одинцово, в Химках, Люберцах. В районах, где регистрационных действий производится немного, функционируют отделы нашего ведомства. В настоящее время на территории области работает 18 управлений и 47 отделов, в общей сложности их 65. В тех субъектах местного самоуправления, где нет наших подразделений, мы устраиваем выездное обслуживание.

В самом начале своей деятельности Московская областная регистрационная палата решала две проблемы: мы регистрировали права на недвижимое имущество и сделки с ним, а также выдавали информацию по зарегистрированным правам и проводили регистрацию предпринимателей без образования юридического лица, фермерских и крестьянских хозяйств, юридических лиц. Позже было принято два закона, на основании которых функции по регистрации юридических лиц и по регистрации предпринимателей без образования юридического лица были переданы Министерству по налогам и сборам. Таким образом, с 2004 г. мы занимаемся только регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

– Вячеслав Васильевич, теперь, когда работы в МОРП немного поубавилось, можно рассчитывать, что регистрация прав на недвижимость будет осуществляться без ажиотажа? Насколько мне известно, в некоторых ваших подразделениях, например, в Химках, люди вынуждены занимать очередь с раннего утра.

– Думаю, что причина тому кроется не в объективной необходимости, а в российском менталитете. Да, в начале нашей деятельности в МОРП не хватало специалистов, но сейчас ситуация изменилась в лучшую сторону, и проблема кадрового дефицита снята. Работа нашего ведомства строится на самофинансировании. В зависимости от того, сколько мы зарабатываем, столько и тратим. Расширять штат своих сотрудников до бесконечности мы не можем, поэтому главная наша задача – это повышение производительности труда. В 1997 г. нашими подразделениями на территории области было произведено 131 тыс. 449 действий по правам и сделкам, в 2003 г. – 951 тыс. 198. По земельным участкам прослеживается следующая динамика: в 1998 г. всего было произведено 128 тыс. 125 регистрационных действий, в 2001 г. – 257 тыс. 924, а в 2003 г. – 343 тыс. 406.

Если же вернуться к проблеме очередей, то я считаю, это еще и результат того, что люди поняли – им необходимо регистрировать свою собственность. Мы же со своей стороны в этом году увеличили штат своих сотрудников на 100 человек и занялись модернизацией техники. Сейчас регистратор только заносит информацию в компьютер, а программа сама печатает свидетельство, что предотвращает возникновение ошибок. Для того чтобы избежать безрезультатного стояния в очереди, у нас внедрена такая практика: утром, во время максимального наплыва посетителей, выходит сотрудник регистрационной палаты и просматривает документы у собравшихся. В каждом подразделении оформлены щиты, на которых вывешена информация о перечне необходимых документов. К тому же у нас клиенты сразу получают квитанции, в которых присутствуют все реквизиты, и им достаточно лишь внести свою фамилию. В крупных подразделениях мы договорились с коммерческими банками, чтобы они открыли свои филиалы и принимали платежи на месте.

Что же касается очередей, то они возникают там, где ведется активное строительство. Это касается и города Химки. Другая причина – нехватка помещений. В Химках нам некуда сажать людей, а городские власти не спешат подыскать помещение большей площади. Проблема этого города была еще и в том, что в нем долгое время не было главы муниципального образования, но теперь, когда мэр появился, я надеюсь, что мы сможем договориться. Кстати, не так давно в одном столичном издании была опубликована статья о том, что в Можайске клиентам приходится выстаивать большие очереди при регистрации сделок. Реальная картина, как говорится, была перевернута с ног на голову. Человек, писавший статью, явно сам не был в Можайске, к тому же и фотография, сопровождающая материал, была сделана в другом месте. В Можайске подразделение МОРП занимает неплохое помещение, включающее два зала, прием ведут четыре специалиста. Работа организована вполне нормально. Что я бы хотел отметить, так это сезонный наплыв посетителей в декабре. У нас по всем подразделениям в декабре увеличивается количество проводимых регистрационных действий в 1,5–2 раза. Меньше всего посетителей у нас в январе.

– Наверное, не все ваши подразделения одинаково загружены, где-то есть очереди, а в каком-то районе работа идет в размеренном режиме?

– Конечно. Сейчас у нас головная боль – это Наро-Фоминский район. Там, с одной стороны, производится много регистрационных действий. Только за прошлый год там зарегистрировано 64,5 тыс. прав и сделок, тогда как, к примеру, в Дубне – 17,5 тыс. С другой стороны, в районе крайне плохие помещения. Мы неоднократно обращались к господину Баранову, главе районной администрации, он нам обещал помочь, но вопрос очень долго оставался нерешенным. И вот только в феврале мы получили помещения и начали ремонт. Чтобы немного разгрузить Наро-Фоминский район, мы приняли решение создать отдел МОРП в поселке Апрелевка. Проблемными по обеспеченности служебными помещениями остаются города Серпухов и Жуковский. По статистике, больше всего сделок в 2003 г. зарегистрировано в Одинцовском районе – 88,6 тыс.

– При этом Одинцовский район – передовой. Чем это объясняется?

– Все очень просто. В Одинцово построено специальное здание для организаций, занимающихся недвижимостью, где находится Земельный комитет, работают районные архитекторы, а также специалисты МОРП. Регистрационная палата там занимает 1,5 тыс. кв.м, поэтому задействовано больше сотрудников, чем в других подразделениях, и приемом граждан одновременно занимается 12–15 регистраторов. Так как через Одинцовское подразделение проходит максимальное количество регистрационных действий, там установлено самое современное оборудование, и все это отрабатывается его сотрудниками. В прошлом году только это подразделение заработало 35 млн руб. Всего же Московская областная регистрационная палата в 2003 г. заработала свыше 450 млн руб.

– Насколько мне известно, в Московской областной регистрационной палате клиентам оказывают еще и дополнительные услуги?

 – Действительно, МОРП – единственная палата в Российской Федерации, которая оказывает юридические услуги. По Гражданскому кодексу есть два вида договоров – договоры обязательного нотариального заверения, к которым относятся договор ипотеки и договор ренты, а также договора купли-продажи, которые можно написать в соответствии с законом в простой письменной форме и завизировать в присутствии регистратора, то есть без обязательного заверения нотариусом. Поэтому мы в своих подразделениях предоставляем такую услугу, как подготовка договора в простой письменной форме. Это обходится клиенту в 14 МРОТ или 1 тыс. 400 рублей. Это в 2–3 раза меньше, чем регистрация с нотариальным заверением. Услуга очень востребована, отбоя от клиентов нет, причем на все уходит 15–20 минут. Другая услуга – это возможность воспользоваться множительной техникой, причем тарифы мы не устанавливаем сами, они действуют на основании постановления губернатора. Мы не ставим для себя цели взять с человека больше.

– Как вы расходуете полученные средства?

– На зарплату, оплату коммунальных платежей, закупку техники и т.д. Превышение доходов над расходами направляется в бюджет. В 2003 г. за работу в 2002 г. мы перечислили в бюджет 116 млн руб., из них в областной бюджет – 43 млн руб. А уже в текущем году за работу в 2003 г. мы перечислили 40 млн руб. и планируем перечислить еще порядка 8 млн руб.

– Какова стоимость регистрации прав и сделок?

– С 1 сентября 2003 г. первичная регистрация права, полученного до 1998 г., стала бесплатной. То есть зарегистрировать право на недвижимость человек может бесплатно, но если за этой процедурой следует совершение какой-то сделки перехода права собственности – продажа, дарение, завещание, то эту услугу нужно оплатить.

– Сколько нужно заплатить за переход права собственности?

– Раньше максимальный размер платежа составлял 3 МРОТ с физических лиц и 50 МРОТ – с юридических, из расчета, что 1 МРОТ равен 100 руб. Сейчас, по новому постановлению Правительства РФ, максимальный размер увеличен до 5 МРОТ – с физических лиц и 75 МРОТ – с юридических. Правда, это постановление дает право субъектам Федерации принимать свои ставки платежей. На территории Московской области действует закон, по которому для физических лиц платеж составляет 2 МРОТ, если регистрация производится в срок свыше 7 дней, а если до 7 дней – то 3 МРОТ. При регистрации сделок юридическими лицами в зависимости от сроков регистрации действует своя шкала платежей, равная 28, 40 и 50 МРОТ. Сейчас, в связи с тем, что отменена плата за первичную регистрацию, мы вышли с предложением к губернатору и областную думу внести изменение в закон, чтобы тариф за срочность выполнения работ для физических лиц составил 5 МРОТ, а для юридических лиц – 75 МРОТ. Это подстегнет и физических и юридических лиц не оставлять регистрацию на последний срок, а сделать это заранее, чтобы воспользоваться базовым тарифом, который мы не меняем. К тому же, после рассмотрения поправок к закону в Московской областной думе, в апреле или в мае мы планируем перейти с МРОТов на фиксированные тарифы. Тогда, например, для физических лиц базовый платеж составит 200 руб., а за срочность – 500 руб. Хочу отметить, что регистрация носит заявительный характер, человек может воспользоваться своим правом, зарегистрировав недвижимость, а может и ничего не делать. Более того, если человек приобрел недвижимость, построил дом, гараж, купил земельный участок до 1998 г., то, что было оформлено в БТИ, Земельном комитете, является правомерным. Людям не нужно приходить в регистрационную палату и перерегистрировать права собственности.

– Работа Московской областной регистрационной палаты базируется не только на собственном опыте. С кем вам приходится сотрудничать в своей деятельности?

– Мы тесно сотрудничаем с регистраторами Испании. Кстати, они были нашими консультантами и экспертами при разработке Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Дело в том, что в Испании первый закон о государственной регистрации был принят в 1861 г. Причем регистрация перехода прав у них ведется еще с XVIII века. Примерно на 75% наш закон повторяет испанский вариант. Недавно Московская и Саратовская область выиграли грант, и сейчас более 40 наших сотрудников поедут в Испанию на стажировку.

– Вячеслав Васильевич, сотрудничаете ли вы с Московским комитетом по регистрации недвижимости, и какие направления этого сотрудничества являются приоритетными?

– Мы просто не можем не взаимодействовать, и на это есть свои причины. Во-первых, идет обмен жильем, кто-то переезжает из столицы в область, кто-то, наоборот, из области едет в Москву. Мы подключены к единой программе, и если нам нужна информация по конкретно взятому объекту в столице, то по электронной почте направляем запрос и получаем исчерпывающую информацию. Точно так же поступают и наши московские коллеги. Наши специалисты систематически встречаются и обмениваются методическими материалами, выступают с лекциями в столичных центрах переподготовки регистраторов или приглашают для обмена опытом своих коллег из Москвы.

– Вы затронули вопрос телекоммуникационных технологий, которыми уже пользуются регистраторы Московской области. Что они собой представляют?

– У нас работает корпоративная телекоммуникационная сеть, объединившая 42 подразделения, действующих на территории области. Правда, все подразделения объединить между собой пока сложно чисто технически, так как в Московской области очень слабо развита телефонная связь. Многие наши подразделения соединены между собой напрямую с помощью цифровых линий, а во многих районах такого оборудования еще нет. «Телеком-сервис» сейчас монтирует для МОРП прямые линии, и у нас есть договор, что в IV квартале 2004 г. сеть объединит все 65 подразделений.

– Что это даст вашему ведомству?

– Сейчас у нас около 5 млн прав – квартир, дач, земельных участков – находится в Едином государственном реестре. И когда граждане приходят с тем, чтобы зарегистрировать свои права на недвижимое имущество, то сотруднику регистрационной палаты не составит  большого труда зайти на наш сервер и проверить «чистоту» этого права. То есть  не находится ли квартира или дача под залогом, действительно ли человек, заявляющий на нее права, является ее собственников и т.д. Наличие полной информационной базы, доступной для регистраторов, предотвращает сдвоенность регистрации. Это одно, а второе – у нас идет очень большое движение по количеству регистрационных действий, поэтому при регистрации случаются ошибки, в основном технического плана. К примеру, из участка площадью 3 га продается всего 0,5 га. Поэтому случается, что сотрудник, регистрируя переход права собственности, забывает занести в Единый государственный реестр информацию о том, что за прежним хозяином остался участок 2,5 га, а оставляет, как было раньше. Это очень серьезная ошибка, поэтому мы сейчас пошли на создание специального подразделения, которое отслеживает подобные недоработки. За время своей деятельности подразделение выявило около 6 тыс. ошибок, допущенных при регистрации. Телекоммуникационная сеть дает возможность скачивать информацию о зарегистрированных сделках в самых отдаленных районах Московской области, а также исправлять ошибки, допущенные ранее. Когда информация поступает в компьютер, машина сразу же начинает проверку истории объекта.

– Иногда приходятся слышать разговоры о проблемах недостроя. Дома находятся в недостроенном виде на протяжении многих лет, причем собственникам порой не выгодно достраивать дом, чтобы не платить налоги. Нужно ли регистрировать такие объекты?

– По закону регистрации подлежит законченное строительство. В районное подразделение МОРП нужно идти после того, как дом приняла государственная комиссия и выпущено постановление главы муниципального образования о приемке дома в эксплуатацию. Мы можем зарегистрировать незаконченное строительство в том случае, когда хозяин, например, хочет его продать.

– Каким образом это осуществляется, ведь документов на строение нет?

– На место выезжает представитель БТИ, составляет технический паспорт на незавершенное строительство, и мы регистрируем объект соответствующим образом. Таков порядок. Если же речь идет о государственном объекте, то МОРП регистрирует и такие, в зависимости от конкретной ситуации. Если инвестиционный контракт действует, мы не регистрируем недострой. Если же он прекращен сторонами, то регистрация осуществляется на основании правоустанавливающего документа на землю. В том случае, когда правоустанавливающий документ отсутствует, мы также не производим регистрацию недостроя до тех пор, пока юридическое лицо, которое вело строительство, его не узаконит.

– Известны случаи, когда люди, чтобы избежать лишних хлопот, недостроенные дома продают просто как землю. Есть ли здесь какие-то подвохи? Чем рискует продавец и покупатель?

– Практически ничем, так как недострой можно купить как стройматериалы. Правда, так можно говорить только тогда, когда известно, что строительство дома только начато. После того как возведены два этажа или строительство близко к завершению, дом следует зарегистрировать как незавершенное строительство. Если покупатель приобретает объект как земельный участок, ему необходимо получить разрешение на строительство. Точнее, заказать проект, согласовать его у районного архитектора, у пожарников и т.д. А как он вызовет специалистов, когда дом уже стоит? Для того чтобы избежать сложностей, покупателю дома нужно настоять на том, чтобы продавец зарегистрировал дом как объект незавершенного строительства. Тогда к покупателю перейдут все права, в том числе и разрешение на строительство. В противном случае, новый хозяин как минимум будет оштрафован. Если же строительство шло с нарушением действующих норм, дом не будет принят госкомиссией, и мы откажем в его регистрации. Сейчас очень большая проблема, по которой мы не можем найти общего языка с судебными органами, – это регистрация незаконного строительства. В соответствие с Гражданским и Градостроительным кодексами незаконным строительством является не только дом, возведенный без разрешения, но и пристройка к дому, строительство которого было произведено с соблюдением всех требований. Причем в последнем случае считается незаконным строительством уже и дом и пристройка.

– Существуют ли пути решения проблемы?

– Представители МОРП, строительных организаций и архгосконтроля написали письмо, в котором предложили главам муниципальных образований создать комиссии по приемке незаконно возведенных объектов недвижимости. Если объект был построен без архитектурных нарушений, нет претензий со стороны пожарной безопасности и строение возведено качественно, то его просто нужно принять по факту. Кстати, во многих районах Московской области уже так и поступают. Подавляющее большинство людей, которые вели незаконное строительство, просто не знали, что они поступают неправомочно.

– Другая проблема, которая характерна для Московской области – это застройка в санитарной зоне водоемов. Как решается вопрос регистрации таких строений?

– Вопрос дан на откуп главам муниципальных образований. Если глава принимает такой объект, то мы его регистрируем. Примеры незаконного строительства дач есть в районе Можайского водохранилища. Они не приняты госкомиссией, и мы их не регистрируем. Сейчас решается вопрос об их сносе.

– Насколько мне известно, незаконно построенные дачи есть и в санитарной зоне Клязьминского и Пироговского водохранилищ. Не возникало ли проблем с их регистрацией?

– Пока не возникало. Понимаете, у нас ведь регистрация недвижимости носит заявительный характер. Человек понимает, что он построил дом незаконно, у него нет документов о его приемке, поэтому зачем он к нам пойдет?

– Это значит, что собственник незаконно построенного дома будет там жить, но не сможет им распорядиться, в том числе и продать?

– Именно так.

– Сколько сделок в день регистрируется в Московской областной регистрационной палате, и какова структура собственности правообладателей?

– В день мы регистрируем около 4 тыс. прав и сделок с недвижимым имуществом. В месяц – это около 80 тыс. По итогам работы за 2003 г. на юридические лица пришлось 22% от общего объема, а на физических – 78%. Мы только по письмам граждан дали 186 тыс. ответов, а по запросам организаций – 1 млн 228 тыс. Структура собственности правообладателей, зарегистрировавших свои права в МОРП: жилые помещения – 54%, нежилые помещения – 12%, земельные участки– 34%.

– Вячеслав Васильевич, как бы вы определили главную проблему, стоящую перед вашим ведомством?

– Улучшение производительности труда наших сотрудников, повышение качества выполняемых работ. Причем мы не живем надеждами, мы ищем новые, более эффективные пути их решения. Несколько лет назад в Московской области вышло постановление Правительства о выделении одного помещения для служб, занимающихся недвижимостью – МРОП, БТИ, земельного комитета и нотариуса. Во многих районах уже организована работа по принципу единой двери. К примеру, так работают в Одинцово, Мытищах. Раменском, Юбилейном. В общей сложности так работа налажена в 12 районах Московской области. Наша голубая мечта – это уже не «единая дверь», а «единое окно». Мы хотим организовать работу так, чтобы гражданин приходил к нам, писал заявление о регистрации сделки, сдавал имеющиеся у него документы, а всеми недостающими и справками занимались сотрудники палаты. Хочу отметить, что в Московской области уже давно хотели организовать работу МОРП таким образом. Было выпущено постановление № 77/28 от 20 октября 1997 г. «О создании единого окна», но не получилось. И главная причина в том, что если наше ведомство смогло обеспечить свои подразделения компьютерным парком, то ни в земельном комитете, ни в БТИ этого нет. Для того чтобы мы все могли слаженно работать, необходим единый программный продукт.

– А есть ли надежда, что ваша голубая мечта в недалеком будущем осуществится?

– Мы над этим работаем. Намерены сделать пилотный проект. Сначала для его апробации был выбран Солнечногорский район, но там ничего не получилось, не нашелся человек, готовый взять на себя организацию всего процесса. В настоящее время мы остановились на Можайском районе. Зам. главы местной районной администрации Елена Николаевна Лисица очень заинтересовалась таким новшеством и согласилась содействовать в начинаниях. Если результаты будут хорошими, то «единое окно» заработает и в других районах.     

Мир и Дом