Застройщики и риэлторы живут в некоем симбиозе: хоть и виды разные, и живут каждый по своим законам — друг без друга им тяжело. И хотя многие строители зачастую берут на себя реализацию возведенного ими жилья, риэлторы могут оказать им ощутимую помощь на всех этапах.

В рамках прошедшей недавно выставки «Домэкспо» М2 расспросила застройщиков о том, кто из риэлторов, по их мнению, наиболее профессионален и больше всего соответствует критериям, предъявляемым к риэлтору строителями жилья (см. также с. 70). Кроме победителя этого опроса — компании МИАН — застройщики отмечали такие известные агентства на рынке, как «ИНКОМ», «МИЭЛЬ», «Пересвет-Инвест». Естественно, наши собеседники отмечали многие положительные аспекты сотрудничества с коллегами по рынку. Однако симбионты не всегда находятся в гармонии: как и при любом сожительстве, у них существуют взаимные претензии. Хотя большинство профессионалов рынка недвижимости предпочитают их называть по-другому — пожелания к работе друг друга. Сегодня мы постарались обобщить наиболее типичные пожелания, высказанные в ходе нашего опроса застройщиками в адрес своих коллег-риэлторов. Поскольку тема выбрана довольно щекотливая, некоторые представители компаний говорили с нами на условиях конфиденциальности. Посему в обзоре местами мы будем обходиться без имен.

Сами себе риэлторы
Да, многие строители считают, что риэлторы им не нужны вовсе. «Зачем они нам? Застройщик продаст самостоятельно жилье эффективнее. Застройщик лучше знает потребности клиента», — сказал нам представитель одной из крупных компаний. Ему вторят в компании «Квартал»: «Риэлтор берет на себя достаточно ограниченные функции подбора варианта и помощи в оформлении. В нашем сегменте купить квартиру, не прибегая к помощи посредника, очень просто. Для потенциального покупателя не составляет труда объехать все московские фирмы, строящие «элитку», и подобрать соответствующий вариант. Обычно, правда, человек ищет себе жилье в конкретном месте, что упрощает его поиск».
Все крупные застройщики отметили, что развивают собственные отделы продаж. «Мы предпочитаем работать с покупателями жилья самостоятельно, к риэлторским компаниям обращаемся крайне редко. Это обусловлено не недоверием к риэлторам, просто нам удобнее все делать самим, — говорит директор центра маркетинга и рекламы корпорации «Жилищная инициатива» Татьяна Пошморга. —  Когда вся работа — от строительства жилья до его продажи — сосредоточена в одних руках, удобнее и нам, и нашим клиентам». Так же считает и Алексей Самсонов, начальник отдела маркетинга группы компаний «Конти»: «Мы предпочитаем прибегать к услугам собственной службы продаж — профессионально, надежно, конфиденциально и без промедлений».
Генеральный директор корпорации «СХолдинг» Игорь Романов полагает, что застройщик будет чувствовать себя увереннее, реализуя свои объекты самостоятельно. Компания «СХолдинг» предпочитает иметь риэлторское агентство в составе своей собственной структуры: «Доверять абсолютно нельзя никому. Основную часть квартир, которые мы строим, продает риэлторское агентство «С-Риэлти», которое входит в состав корпорации. Это агентство лучше знает специфику домов и прекрасно понимает, что нужно клиенту», — говорит И. Романов.
Собственные службы продаж или дочерние структуры существуют во многих строительных компаниях. И потребителю, точно знающему, что он хочет конкретный дом в конкретном месте, иметь дело с одним застройщиком и выгоднее, и удобнее. Как сказали в компании «Квартал»: «При приобретении квартиры непосредственно у застройщика нет комиссии за услуги и лишних материальных затрат, нет потраченных на общение с посредником нервов и времени, нет психологического дискомфорта от нередко возникающего от общения с риэлтором ощущения «обманутости» и «навязанности» решения».
При этом застройщики признают, что их собственные отделы продаж или афилированные агентства фактически являются риэлторами со всеми вытекающими последствиями для клиентов. «Мы понимаем, что наш отдел продаж фактически является тем же агентством недвижимости, только с меньшим спектром предложений, — сказали нам в одной из компаний. — Поэтому, видимо, нам придется расширять сотрудничество с риэлторскими агентствами, чтобы иметь доступ к большему числу потенциальных клиентов».

С глаз долой — из сердца вон
На растущем рынке недвижимости, когда практически все объекты раскупаются еще до появления несущих конструкций, за обещания, данные покупателям риэлторами, приходится отдуваться строителям. «Риэлторы в погоне за покупателем не всегда сообщают клиенту полную, достоверную информацию о продаваемом объекте, — рассказывает Григорий Пирумов, начальник управления реализации жилищной программы ДИПСа. — Сегодня покупатель более требователен, его интересуют не только площади квартиры, но перспективы своего проживания в ней. Им нужно знать, какова инфраструктура в районе, что будет с парковками и гаражами. В конце концов, что будет видно из окон приобретаемой квартиры».
По словам Г. Пирумова, часто риэлторы вводят покупателей в заблуждение описанием преимуществ т. н. «свободных планировок». «Покупатель не всегда понимает, что понятие «свободная планировка» отсутствует в реальности. Отсутствие перегородок не означает возможность возведения их там, где кому хочется. Существует проект, согласованный во всех инстанциях, с которым и нужно в деталях познакомить покупателя», — говорит Г. Пирумов.
В реальности свободная планировка — не более чем «раскрученный» миф. Количество окон, «мокрых точек», воздуховодов — определяют и довольно жестко планировку (к сожалению — далеко не всегда удачную в нетиповом жилье). Актуальна «свобода», пожалуй, лишь для покупателей элитного жилья. Будущих же владельцев жилья бизнес- и уж тем более эконом-класса стены вполне бы устроили, хотя бы частично — в зоне «мокрых точек».
Пожелания «более ответственно» подходить к даваемым покупателям обещаниям высказали многие строители. «После того как клиент заплатил риэлтору, его отношения с агентством закончились, а нам с покупателем жить. Мы готовы отвечать за свои обязательства, но, если риэлтор берется за продажу нашего объекта, он должен сопровождать клиента не только до момента получения денег», — говорит представитель одной из компаний.
Рассказывая об объекте потенциальным покупателям, риэлторы далеко не всегда кривят душой. Чего-то они не знают, что-то из запланированного меняется столичными властями в процессе развития района, что-то оказывается нерентабельным. Так, на Генеральном плане развития Москвы до 2020 года (казалось бы, основной документ о перспективах города) в Марьине посередине улицы Перерва расположен «богатый» бульвар. Но, как говорится, не верь глазам своим, — там бизнес-центр. И ни одного дерева.
Риэлторы также не хотят нести ответственность за затягивание строительства, хотя застройщики и считают, что те должны «четко информировать клиента о возможных корректировках сроков строительства».
Справедливости ради отметим, что далеко не все строители перекладывают ответственность на агентства. «При продаже жилья у риэлторов и покупателей могут возникать типичные проблемы — например, задержка ввода дома в эксплуатацию или сложности с оформлением купленной квартиры в собственность, — говорит Т. Пошморга. — Но это все трудности, не зависящие от качества работы риэлторов».
«Претензии клиентов к риэлторам в основном относятся не к сфере их компетенции, а связаны либо с работой контрагентов, либо с тенденциями рынка, изменить которые риэлторам не под силу: быстрые темпы роста цен, приводящие к срыву сделок, сложность покупки новостройки по ипотеке (банки неохотно берут их в качестве залога, высокие проценты по кредиту, требование «белой» зарплаты), долгие сроки оформления новостройки в собственность и т. д.», — говорит пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов.

А гарантии?
Нарекания строителей зачастую вызывает уровень профессионализма риэлторов, в том числе — при юридическом сопровождении сделок.
«Как правило, риэлторские компании идут на всевозможные юридические уловки, стремясь своим клиентам не предоставлять гарантии, — отмечают в компании «Квартал». — Например, после подбора квартиры и ее приобретения договор между риэлтором и клиентом не закрывается актом, а расторгается, что лишает последнего возможности в будущем предъявить претензии».
Добавим, что не одни риэлторы «хитрят». Договор соинвестирования, применяемый при покупке квартиры в строящемся доме, с юридической точки зрения также слабо защищает потребителя, но никаких альтернатив ему, к сожалению, нет.
«Хотелось бы пожелать риэлторам, работающим сегодня на рынке недвижимости, более грамотно и ответственно оформлять всю документацию», — добавляет Г. Пирумов.
Говоря о профессионализме риэлторов, застройщики также критиковали попытки «поторговаться» с застройщиками при установлении цен на объекты. «Риэлтор вступает в дискуссии со службами продаж и производства далеко не всегда аргументированно: некомпетентен по ценовым вопросам», — считает один из застройщиков.

Нам жить вместе
Большинство застройщиков сходятся во мнении, что двум группам профессионалов предстоит на рынке работать вместе и что профессионализм риэлторов растет на глазах. И даже те компании, которые реализуют свои постройки самостоятельно, не исключают для себя возможность в тех или иных случаях прибегать к услугам профессиональных продавцов. В частности, респонденты отмечали необходимость большего использования опыта и ценового чутья риэлторов уже на этапе планирования объектов.
Несмотря на нарекания по отношению к работе риэлторов, строители расширяют свое сотрудничество с коллегами. «Если бы у нас были какие-то серьезные претензии, мы бы с ними просто не работали», — подытожил И. Романов.

Ирина ЦицилинаМ2 - Квадратный метр