В начале года московское правительство утвердило новую программу реконструкции и капитального ремонта жилого фонда города. Она коснется в первую очередь пятиэтажных домов – как альтернатива ставшему уже привычным сносу панельных и блочных хрущевок. Для жильцов пятиэтажек оба возможных варианта дальнейшей судьбы их дома выльются в отселение на новое место жительства. Зато столичные власти рассчитывают в результате реализации программы сэкономить около 21 млн руб. на каждом доме.
       
Застройка с тысячелетними традициями
       Массовую застройку пятиэтажками придумали еще в древнем Риме. В 64 году до нашей эры Нерон приказал быстрыми темпами строить так называемые инсулы – пятиэтажные дома для сдачи внаем квартир. Правда, римские инсулы нероновками почему-то не называют. В то время Рим страдал от перенаселенности и потому рос вверх. Любопытно, что проблемы и у римских, и у московских пятиэтажек весьма близкие. Строительство многоквартирных доходных инсул велось непрерывно. Были, конечно, и отдельные прочные постройки, дожившие до наших дней. Но если владелец начинал экономить, то фундамент закладывали неглубоко, не заботились о соотношении высоты и площади дома. Для бетона брали дешевый песок низкого качества и даже его умудрялись положить меньше, чем следовало. А потом, как сообщал Ювенал, "дом наклоняется, а управляющий заделывает зияющую трещину и советует жильцам спокойно спать, хотя дом вот-вот рухнет".
       Москву принято называть Третьим Римом. Она была и остается столь же притягательным мегаполисом, "государством в государстве", куда в советские времена стягивались люди со всей территории СССР не только за колбасой и в ГУМ, но и за более или менее нормальной жизнью. Особенно усилилась миграция в послевоенные годы. Многие эвакуированные семьи, уже сорванные войной со своих насиженных мест, зачастую не возвращались домой, а решали попытать счастья в столице. И конечно, сыграл свою роль естественный послевоенный подъем рождаемости.
       Отставание от намеченных темпов жилищного строительства в первые послевоенные годы было весьма ощутимым. За 1946-1949 годы построено лишь чуть больше половины того, что предусматривал пятилетний план того времени. Неудивительно, что после смерти Сталина, когда стало можно открыто говорить о том, что не все в советском государстве розово и безоблачно, проблема жилищного строительства была признана новым руководством страны одной из ключевых. Анализируя сложившуюся ситуацию, Хрущев увидел основные причины в ошибках архитектуры и в плохой организации строительства. Никиту Сергеевича не устраивали монументальные жилые дома, которыми так гордились советские зодчие.
       На всесоюзном совещании строителей в 1956 году он потребовал перевести строительство на индустриальные рельсы. В постановлении ЦК КПСС и Совета министров СССР "Об устранении излишеств в проектировании и строительстве" "сталинскими излишествами" были названы в том числе и "недопустимо завышенные площади передних, коридоров и других вспомогательных помещений". Так на долгие годы основным принципом жилищного строительства в СССР стал минимализм.
       Если идею кукурузы Никита Сергеевич Хрущев привез из Америки, то идею пятиэтажек он позаимствовал во Франции. Шутили, что, как истинные француженки, пятиэтажки со всех сторон плоские. Советские специалисты несколько упростили французский вариант и довели до стадии рабочих проектов. В 1957 году началась застройка первых пятиэтажных районов Москвы: Кузьминки, Волхонка-ЗИЛ, Хорошево-Мневники и Фили-Мазилово. В 1961 году заложены первые дома в образцовом районе Новые Черемушки, имя которого стало нарицательным для пятиэтажной застройки. А сами пятиэтажки в народе окрестили в честь главного идеолога и вдохновителя хрущевками.
       
Долгожители в строю
       Стоит отметить, что так называют сегодня пятиэтажки самого разного типа. Объединяет их дата постройки – 50-60 годы, а также отсутствие лифта и мусоропровода, крошечные кухни, почти отсутствующие прихожие, чаще всего совмещенный санузел. Лучше всего соответствовали задаче, поставленной Хрущевым – получить максимальное количество жилья за самые небольшие деньги,– панельные пятиэтажки с очень тонкими межкомнатными перегородками, легким ленточным фундаментом, простейшими инженерными системами. Поскольку эти дома строили на месте бывших дачных участков, зачастую их окружали палисадники с яблонями, вишнями и грушами, оставшиеся от бывших хозяев.
       В 1957-1970 годах в стране было построено около 400 млн кв. м пятиэтажек – вдвое больше, чем общая площадь жилого фонда нынешней Москвы. В конце 50-х годов строительство жилья в городе впервые стало обгонять прирост населения. В то время на тысячу жителей в Москве строили 18 квартир (для сравнения в Лондоне – пять, а в Париже – только одну).
       Когда начиналось строительство пятиэтажек первого поколения, предполагалось, что через 25 лет все они будут снесены. Однако многие из них эксплуатируются до сих пор, более того – страшно представить, с каким жилищным кризисом столкнулась бы Москва, если бы их не было. Панельные и блочные пятиэтажки до сих пор остаются почти единственным вариантом приобретения жилья в столице за относительно небольшие деньги – хотя постоянный рост цен на жилье затронул и их, все же сегодня цена квадратного метра в хрущевках на 20-40% (в зависимости от района) ниже цен в любых других домах. Конечно, далеко не все готовы рисковать, вкладывая деньги в жилье, которое через год-другой может пойти под снос. Хотя перспектива сноса зачастую рассматривается и как достоинство – ведь в случае сноса хозяева квартир могут получить лучшее жилье.
       Однако снос пятиэтажек – не единственный вариант решения их дальнейшей судьбы. Сравнительно недавно мэр Москвы заявил, что предпочтительным является не снос, а реконструкция "хрущевок". По его словам, городскому бюджету реконструкция каждого пятиэтажного дома обходится дешевле строительства нового примерно на 21 млн руб. А при массовой реконструкции пятиэтажек с их надстройкой до девяти этажей можно сократить расходы на строительные работы еще на 10%.
       Экономия достигается за счет того, что все несущие стены, фундамент и лестничные клетки в реконструируемом жилье остаются прежними. Наиболее выгодным для города теперь считается проведение реконструкции не отдельных домов, а целых кварталов. Столичные власти обещают применять при этом так называемую технологию сотового монолита, благодаря которой удастся сохранить большинство выросших вокруг дома деревьев. Реконструкция предполагает проведение перепланировки, замену всех инженерных коммуникаций, установку лифтов. Предполагается сначала отселять один дом из квартала, а по завершении его реконструкции переселять туда жителей соседних пятиэтажек и начинать работы в них. Такую схему называют "волновым переселением".
       Другой вариант реконструкции пятиэтажек опирается на опыт Восточного Берлина. Интересен он тем, что не требует выселения жильцов. Реконструкция по этой схеме предусматривает надстройку двух этажей, один из которых – мансардный, утепление фасада, пристройку к каждому подъезду лифтов и мусоропроводов, капитальный ремонт всех квартир, замену инженерных коммуникаций, а также остекление балконов. Жильцы должны будут выехать всего на пять дней, а затем вернуться в полностью отремонтированную квартиру.
       Конечно, не все пятиэтажки можно реконструировать. Уже сегодня в столице насчитывается как минимум 7 млн кв. м жилья, подлежащего сносу. Совершенно очевидно, что пока столичные власти будут утверждать проекты реконструкции, искать инвесторов и финансирование непривлекательных для частных фирм программ, еще часть пятиэтажек придет в состояние непригодное для реконструкции. За реконструкцию и капремонт зданий и сооружений сегодня отвечает специально созданное для этого управление при департаменте градостроительной политики московского правительства. Недавно оно утвердило свою первую программу – на 2004-2006 годы (см. таблицу и интервью с главой управления Русланом Ростовцевым). По прогнозам специалистов управления, для поддержания жилого фонда столицы в удовлетворительном состоянии и предотвращения жилищного кризиса необходимо ежегодно обновлять 3 млн кв. м площади. "Коммерсантъ-Дом" будет следить за ходом реализации программы.

Здания несносимых серий, которые подвергнутся капитальному ремонту и модернизации в 2004 году 

Елена АлександроваКоммерсантъ-Дом