По мере своего развития универсальная выставка недвижимости «Домэкспо» становится все более представительной и интересной. Это отмечают не только ее «обычные» посетители, каждый из которых является для экспонентов и потенциальным клиентом, но и подчеркивают профессионалы. По словам Татьяны Рубцовой, директора Международной выставки «ДОМЭКСПО», в последние годы все больше выставочных стендов занимают проекты компаний. И количественный, и качественный состав посетителей существенно вырос. Не в последнюю очередь это благодаря тому, что выставка «переехала» с территории ВВЦ в центр, в здание Гостиного Двора на Ильинке. Поэтому ее стали больше посещать состоятельные клиенты, у которых есть заинтересованность ознакомиться с самыми «свежими» предложениями по недвижимости.

Выставка меняется вместе с нашим рынком недвижимости. Научно-практическая конференция, организованная в рамках «Домэкспо» и посвященная обзору его проблем и перспектив – это еще одна «новинка» выставки. Конференция была предназначена специально для профессионалов сферы недвижимости. Ей был отведен целый день. Прошла она в Торгово-промышленной палате России и собрала весьма представительный состав участников. Организаторы конференции, а в их числе: Российская гильдия риэлторов (РГР), Торгово-промышленная палата РФ (ТПП), МАГР, ежедневная газета по недвижимости «Квартира. Дача. Офис», Международная выставка «Домэкспо», каталог «Галерея недвижимости», газета «Ведомости», МАИФ, – разделили круг обсуждаемых проблем на несколько частей.

Ипотека ударит по карману?

Открыл научно-практическую конференцию вице-президент Торгово-промышленной палаты Владимир Быков, который поприветствовал ее участников. Он отметил, что это событие является по-настоящему значимым для профессионалов рынка недвижимости и выразил уверенность в том, что она превратится в традицию. Обсуждение началось с темы московского региона. Один из актуальнейших сегодня вопросов – регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Интересные цифры, иллюстрирующие рост объема регистрационных действий с объектами жилищного и нежилого фонда в городе Москве, прозвучали в выступлении Михаила Скворцова, первого заместителя руководителя Учреждения юстиции по госрегистрации этих самых прав. К примеру, по сравнению с 2000 годом количество зарегистрированных сделок на рынке вторичного жилья увеличилось с 62  до 96 тысяч, с 16 до 23 тысяч возросло число квартир по инвестиционным договорам, отмечен также рост зарегистрированных квартир, находящихся в залоге (то есть фактически приобретаемых по ипотеке) с 944 до 1471. Кстати, последняя цифра расходится с данными банков, предоставляющих ипотечные кредиты (эту ремарку сделала Ирина Радченко, вице-президент МАИФ), но, как справедливо заметил Михаил Скворцов, далеко не каждая сделка проходит процедуру официальной регистрации как ипотечная.

«Строительная отрасль на данный момент является одним из немногих секторов отечественной реальной экономики, в котором возможно эффективное превращение свободных финансовых средств населения и предприятий в надежные и прибыльные капиталовложения», – этот тезис Григория Пирумова, начальника Управления реализации жилищной программы ДИПС г. Москвы, как нельзя лучше подтверждает данную им высокую оценку экономической целесообразности вложений в жилье и нежилые помещения. Объем инвестиций только одного Департамента инвестиционных программ составил 3 миллиарда долларов.
В 2003 году в ЦАО было построено 77 тысяч кв. метров жилья, 31 тысяча (то есть 40%) которого было передано городу для решения социальных задач. В целом, на рынке недвижимости столицы по-прежнему будет сохраняться тенденция превышения спроса на квартиры над их предложением. В связи с этим развитие ипотеки может принести, по словам Григория Пирумова, нежелательный экономический эффект: стоимость жилья еще больше увеличится.

Конкуренция растет

То, что рынок недвижимости московского региона – наиболее перспективен и привлекателен для инвесторов, прозвучало и в выступлении Григория Полторака, директора компании «Бест-Недвижимость», президента МАГР. Его годовой оборот составляет 5-6 миллиардов долларов. Причем на долю «первички» приходится 33%, «вторичка» же оперирует гораздо большими суммами – 67 процентов. В последнее время резко (до 80%) возросла доля рынка недвижимости, обслуживаемого профессионалами – риэлторами. Анализируя количество сделок, совершаемых в сфере недвижимости, Григорий Полторак отметил, что сезоном покупки квартиры является, как правило, лето, для альтернативных операций с жильем участники чаще всего выбирают зимний период.

Если сравнить данные по сделкам за 2002-2003 годы, то их процентное соотношение мало изменилось: немного (на 3%, с 34% до 31%) снизилась доля покупателей недвижимости, и ровно на столько же выросло число квартир, приобретаемых по ипотеке (с 6% до 9 процентов). Продажи и альтернативные сделки составляют приблизительно равное количество (около 30 процентов). Рост цен на квартиры в 2004 году составит, по предварительным прогнозам, 20-25 процентов. Еще больше возрастет конкурентная борьба за каждого клиента между компаниями, да и сами компании продолжат укрупняться и объединяться в сети. При этом по-прежнему необходимым условием будет являться обязательная «прозрачность» их работы как с клиентами, так и с государственными структурами.

«Невспаханные» поля Подмосковья

Тенденции развития рынка загородной недвижимости, качественные изменения, происходящие в его различных сегментах, а также формирование новых категорий потребителей стали основными темами выступления Григория Куликова, председателя Совета директоров компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». Из общего количества подмосковных земель лишь 2% находятся под индивидуальным жилищным строительством, подавляющее же большинство (93%) – это земли сельхозназначения. В связи с принятыми недавно Госдумой поправками в Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», разрешающими ипотеку сельхозземель, рынок загородной недвижимости имеет неплохие перспективы.

Одной из основных тенденций на этом рынке являются так называемые инвестиции в землю для бизнеса. Под крупные проекты приобретаются большие (от 20 гектаров) участки. Так, в истекшем году общая площадь приобретенной «земли для бизнеса» составила около 55 тысяч гектаров. В текущем году эта тенденция сохранится, более того, «большая» земля станет еще больше: будет увеличиваться площадь приобретаемых участков, хотя объем сделок по ним несколько уменьшится. Если в 2003 году только с июля по ноябрь было совершено 156 подобных сделок, то, согласно прогнозу Григория Куликова, в 2004 году их количество составит 130.

Замоскворечье ждет своего часа

От дорогих объектов загородной недвижимости к московскому элитному жилью вернул внимание участников конференции Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. В числе основных тенденций наступающего года в этом сегменте рынка недвижимости он назвал переход от точечной застройки к комплексной. По-настоящему элитными в Москве считаются лишь шесть районов: Остоженка, Арбат, Патриаршие пруды, Тверская и Сухаревка, Чистые пруды и Китай-город, а также Замоскворечье.
Цены за квадратный метр жилья в этих районах сегодня составляют от 3 тысяч долларов на замоскворецких улочках до 8 тысяч американских рублей в тихих переулках Остоженки. Но если в районе Остоженки свободного места под строительство уже почти не осталось (в 2004-2005 годах здесь запланировано возвести «всего» 5 объектов), то Замоскворечье представляет собой буквально «простор» для застройщиков (целых 11 жилищных объектов появятся на карте Москвы в этом районе в течение двух лет). Дополнительные возможности для застройки появятся в 2004-2005 гг. и в результате вывода промышленных предприятий за черту города (в их числе фабрика «Красный октябрь» и др.), и от реализации программы сноса ветхого жилья в центральном округе столицы.

Впереди столицы всей…

Если в столице инвесторы-застройщики с трудом изыскивают возможности для нового строительства, и жилье скупается «на корню», в связи с чем проблематично говорить о развитии ипотеки, то в регионах России программы ипотечного кредитования набирают обороты и наращивают объемы. Выступление первого вице-президента Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) Валерия Казейкина было посвящено развитию ипотеки в российских областях. Наиболее передовыми из них в этом плане в числе прочих докладчиком были названы Вологодская, Ленинградская, Белгородская, а также республика Башкортостан и Ханты-Мансийский округ. Более того, ипотека становится «отраслевой». Минатом, Росэнергоатом, Московская железная дорога, Газпром и крупные нефтяные корпорации выдали в прошлом году 6-7 тысяч кредитов на приобретение жилья. Если говорить об общей статистике, то всего в 2003 году по ипотеке было реализовано 100 тысяч квартир на 72 миллиарда рублей. К сожалению, при нынешней экономической ситуации купить квартиру по банковской ипотеке может себе позволить весьма ограниченное количество населения России (5-6 процентов). Поэтому весьма перспективным направлением представляется развитие так называемой «альтернативной» ипотеки: кооперативов, строительно-сберегательных касс.

Закон не дремлет

Российское законодательство уже «повернулось» к ипотеке лицом – совсем недавно были приняты два очень важных для ее развития закона: «Об ипотечных ценных бумагах» и «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в РФ». По мнению Валерия Казейкина, эти законы удешевили процесс ипотеки, поддержали ее фундаментально и дали банкам дополнительные гарантии возврата средств.

Краткому анализу современных схем жилищного кредитования, а также его проблемам, было посвящено выступление Ирины Радченко, вице-президента МАИФ, генерального директора АН «ЛАУРЕЛ». Основными проблемами ипотеки на современном этапе были названы: непропорциональный рост цен на недвижимость и доходов населения, отсутствие практики выдачи кредитов под залог имеющегося жилья, высокие процентные ставки банков и низкие доходы граждан и даже…деятельность органов опеки и попечительства, которая мешает семьям, имеющим детей, улучшать свои жилищные условия при помощи ипотечных кредитов.

Наталья СамаринаКвартира. Дача. Офис