На научно-практической конференции по проблемам недвижимости «Рынок недвижимости: проблемы и перспективы» рассматривались различные аспекты, тенденции и перспективы на рынке как жилой, так и нежилой недвижимости. В частности, на второй секции «Инвестиционные перспективы коммерческой недвижимости 2004 года: крупные проекты иностранных инвесторов» освещались актуальные на сегодняшний день аспекты этого сегмента рынка – приход иностранного капитала и связанные с этим особенности.

Заграница нам поможет

Открывший секцию обозреватель газеты «Ведомости» Сергей Жарков отметил, что 2003 год был знаковым для рынка коммерческой недвижимости. В первую очередь, по словам г-на Жаркова, это связано с приходом на российский рынок иностранных инвестиционных фондов и созданием российских инвестиционных фондов, работающих на рынке недвижимости. За последние годы, по разным оценкам, на рынок недвижимости пришло 7 млрд. долларов, и хотя самыми привлекательными с точки зрения инвестиций являются сейчас Великобритания и Франция (из мировых инвесторов примерно 36% стремятся инвестировать в эти страны), тем не менее, московский рынок привлекает к себе достаточно большой интерес, оставаясь одним из очень немногих растущих в Европе. Например, только компания Hines готова вложить в московский рынок в 2004 году около 100 млн. долларов.

Продуктовая проблема

Сквозной темой выступлений был дефицит объектов для сделок с иностранными инвестиционными фондами. Максим Кунин, глава отдела недвижимости компании Fleming Family & Partners Russia Real Estate Fund видит причину, по которой еще достаточно мало западных инвестиционных фондов присутствует  в России, в первую очередь, в том, что пока существуют проблемы с инвестиционным продуктом. Надо сказать, что доклад г-на Кунина вообще оптимизмом не блистал. Рынок, по его словам, на данный момент характеризуется недостаточным количеством профессиональных игроков и качества продукта – это и непрозрачность юридических документов, и отсутствие единых стандартов, а также сложности с противоречивой законодательной базой. В результате, ставки капитализации, которые используются брокерами, не соответствуют чистой доходности, которую получает инвестор.

Фонд Fleming Family & Partners Russia Real Estate Fund был создан в начале прошлого года, и объем его инвестиций составляет, приблизительно 170 млн. долларов. Инвесторами являются семья Флемингов и пенсионный фонд компании «Дженерал Электрик». В октябре 2003 года фонд совершил первую сделку – приобрел здание на Гоголевском б-ре, 11.

Здания с «начинкой»

«Когда мы смотрим на инвестиционный продукт, – говорит г-н Кунин, – то первое, на что мы обращаем внимание, – это местоположение, структура владения, стабильный доход, качество арендатора. Все критерии, которые существуют, я перечислять не буду – о них достаточно много говорят, а вот критерии, которые называются редко, я укажу – это история объекта и прозрачная структура владения объектом». Эти критерии крайне важны по одной простой причине – на западном рынке сделки с недвижимостью – это рынок покупки-продажи зданий, в России же по ряду объективных причин – это рынок продажи и покупки компаний. Когда же западный инвестор приобретает компанию, он приобретает и историю, связанную с этой компанией (бухгалтерскую и юридическую отчетность, информацию по всем операциям, которые осуществлялись с этим объектом раньше). В результате, стоимость и сложность сделки возрастает в несколько раз, потому что надо проверить гораздо больше вещей. Все эти компоненты определяют условия финансирования, которые, в свою очередь, обеспечивают доходность того или иного объекта для инвестора.

Существуют в России проблемы и с условиями банковского финансирования. Во-первых, они гораздо менее выгодны, чем существующие на Западе, включая центральную Европу: это короткий период реализации льгот от займа, более высокий процент ставки, гораздо более низкое соотношение доли заемного финансирования и такая маленькая деталь, как регистрационная пошлина, которую надо платить при каждой регистрации займа.

«Чумовая» доходность – мифы и реальность

В результате, говорить о чистом доходе в 14% сложно, после всех подсчетов эта цифра может снизиться до 5% – это реальный доход западного инвестора, который он получает в конце года. Естественно, эта цифра отражает доход, который инвестор получает в течение срока владения объектом недвижимости. При продаже недвижимости через 5-10 лет он, естественно, старается продать подороже. Но здесь возникает один очень важный вопрос – а  сможет ли он продать его дороже?
Если посмотреть на страны Восточной Европы, то там ставки аренды упали очень сильно, и то, что сейчас по ставкам Москва  занимает 3-4 место в Европе – это вопрос временный. Достаточно упомянуть об объекте «Сити» – вывод на рынок такого количества офисных площадей, скорее всего, понизит ставки. Так что полной уверенности у инвестора, что он сумеет много «наварить» при продаже, нет.

Куда идут деньги

Оптимистичную ноту после доклада Максима Кунина внес директор Департамента офисной недвижимости Colliers International Олег Мышкин своим докладом «Проблемы подбора готовых офисных зданий для инвестиционных фондов с точки зрения консалтинговой компании». Г-н Мышкин отметил, что предыдущий докладчик затрагивал только институциональных инвесторов, однако, кроме них, существует еще и венчурный капитал, готовый нести риски, связанные с девелопментом, с маркетингом, и в обмен рассчитывающий получить гораздо более высокую доходность от инвестиций. С другой стороны, существуют такие сегменты рынка, как торговые, складские помещения и помещения, связанные с индустриальными урбанистическими центрами – этот сегмент пока еще очень мало охвачен, и интерес западных инвесторов к индустриальному рынку очень велик, тем более, что вхождение в него требует гораздо меньшего времени, чем вхождение в рынок офисных помещений.

«Небольшой объем зарубежных инвестиций, – отметил г-н Мышкин, – связан, прежде всего, с незрелостью нашего рынка и с тем, что большинство зданий, построенных сегодня, были построены российскими девелоперами-самоучками, и процесс девелопмента не проходил классическим путем, так как это происходит на Западе». Рынок инвестиционных продаж достаточно молодой – он возник 2-3 года назад, и за это время количество продаж можно пересчитать по пальцам. Более того, в прошлом году из нескольких стартовых инвестиционных продаж (порядка пяти) только одна продажа – Гоголевского 11, была осуществлена западным инвестиционным фондам, остальные были сделаны с участием российских инвесторов.

Знаешь язык – покажи всем

Руперт Годман – ведущий консультант отдела по работе с корпоративными клиентами DTZ, в докладе «Иностранный капитал – инвестиции, а не девелопмент» рассказал о разнице в понятиях «инвестиции» и «девелопмент» применительно к российскому рынку. Доклад вызвал бурный отклик среди участников, правда, в связи с тем, что г-н Годман делал доклад на английском языке, дискуссия проходила на нем же. Приятно отметить свободное владение иностранными языками руководителями компаний, чего не скажешь о переводчиках, не говоря уже о прочих присутствующих в зале, в том числе журналистах: достаточно скомканный перевод не дал возможность в полной мере оценить важность полемики. Андрей Закревский, руководитель Департамента инвестиций и маркетинга Sistema Hals, посвятил присутствующих в проекты реконструкции гостиницы «Пекин» и прилегающей к ней территории, а также магазина «Детский мир» на Лубянской площади. Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group, выступил с докладом «Иностранный инвестиционный фонд для российских инвесторов».

Ольга СторожкоКвартира. Дача. Офис