Сегодня в Москве в очереди на получение от города бесплатного жилья стоит 19 тыс. семей. Значительная часть этой группы из-за финансового положения может рассчитывать на предоставление квартиры только в порядке общей очереди. Но есть и те, кто в состоянии сразу оплатить новое жилище если не полностью, то хотя бы частично. Именно для них в прошлом году столичное правительство приняло программу «Молодой семье — доступное жилье». По словам первого заместителя руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Эдуарда Сергеевича Якушенко, она помогает выводить из очереди платежеспособную часть населения. Соответственно, квартиры, предназначенные для бесплатного предоставления, быстрее доходят до малоимущих и нуждающихся граждан.

На сегодняшний день город реализует только ту часть программы, что рассчитана на три года, хотя в целом весь комплекс мер должен быть воплощен в жизнь до 2010 года. Ставку сделали на самую мобильную часть населения столицы — хорошо зарабатывающую молодежь, которая может себе позволить откладывать средства на обеспечение своего будущего. Собственно, программа в основном и построена на принципах платного приобретения жилья, а не на его безвозмездном получении. Работа ведется с несколькими группами населения. Первая — это очередники, ожидающие улучшения жилищных условий. Им предоставляют бесплатные квартиры на условиях коммерческого найма сроком на пять лет. Подразумевается, что граждане, получив по такому договору жилье от департамента, вступают в накопительную программу. Схема дает возможность более экономного режима аренды. Потому что если молодая семья снимает квартиру в частном секторе, то свои деньги она теряет навсегда, в то время как город примерно при таких же ставках на жилье делит оплату на две части.

В первую входит оплата найма, технического обслуживания и коммунальных услуг, составляющие треть платежа. А вторая часть состоит из оставшихся двух третей, ее сохраняют в виде накоплений. Фактически, арендуя у города квартиру, семья создает сберегательный фонд для ее приобретения по истечении трех лет. Для этой целевой группы в 2002 г. был построен первый дом на 648 квартир, и, как утверждает Э. С. Якушенко, он уже полностью заселен.

Второй вариант, который департамент подготовил для молодых семей-очередников, предполагает предоставление им возможности покупки жилья на условиях рассрочки платежа на пять лет. По этой схеме семьи еще до полной выплаты стоимости переселяются в новое жилище, а оформляют его в собственность и становятся полноправными хозяевами после внесения всей суммы. За прошлый год в таких квартирах справили новоселье около 2 тыс. московских семей.

Пока программой предусмотрена работа только с участниками, готовыми заплатить 30-процентный первоначальный взнос. Как считает Э. С. Якушенко, с одной стороны, это своеобразная проверка платежеспособности. Молодые семьи, только начавшие зарабатывать, но не имеющие такого минимума, — группа риска, так как нет гарантий, что обещания начать платить со следующего после вселения месяца окажутся состоятельными на деле. С другой стороны, 30-процентный взнос — возврат в бюджет города денег, затраченных на строительство. Так, за год работы департамент в виде платежей за коммерческий наем и в счет выкупа жилых помещений вернул 8 % затраченных средств, то есть около 220 млн. руб. На сегодня недостатка в молодых семьях, имеющих возможность осилить 30-процентный взнос, город не испытывает. Но если в перспективе число желающих уменьшится, то вполне возможно изменить программу в сторону снижения «входной» планки. Пока же различные варианты льготного получения финансирования, таких, как выдача субсидий, накопительная форма, жилищно-строительные кооперативы или ипотечное кредитование, позволяют молодым семьям достаточно активно принимать участие в проекте. Вместе с тем, по мнению Э. С. Якушенко, проблема ипотеки в Москве частично решена. Дело в том, что, несмотря на принятый закон по ипотеке, банки продолжают давать кредиты на приобретение жилья только под залог недвижимости. По этому поводу 5 ноября прошлого года состоялось совещание двух комиссий Госдумы, на котором обсуждалось, какие именно законодательные акты требуют коррекции для внедрения ипотечного кредитования. В столице же существует специально созданная система, уже опробованная на практике. По ней Московское ипотечное агентство (МИА) работает с 2002 года. За это время оно выпустило облигационный заем, по которому были выкуплены выданные кредитные обязательства.

В чем же суть предоставляемых льгот? По состоявшимся сделкам в зависимости от типа здания цена за квадратный метр варьируется от 400–450 долл. до 650 долл. в монолитном доме, что, по словам Якушенко, в среднем в два раза ниже рыночной стоимости аналогичных вариантов на вторичном рынке Москвы. Кроме того, департамент участвовал в конкурсе Министерства образования РФ и выиграл 50 из 500 млн. руб., предусмотренных в бюджете России на 2003 год. Эти средства, выплачиваемые федеральным бюджетом, используют для оформления субсидий при рождении ребенка в семье, заключившей договор купли-продажи с рассрочкой платежа (при договоре коммерческого найма такая схема не действует). То есть семье списывают часть суммы, выплачиваемой за квартиру, причем при рождении второго и третьего ребенка скидка увеличивается.

Аналогичный вариант применяют при выдаче из городского бюджета субсидии на строительство или приобретение жилья. В данном случае механизм работает следующим образом. Каждому члену семьи положен определенный (в зависимости от времени, которое семья стоит в очереди) процент от социальной нормы площади жилья — 18 кв. м. Кроме того, тот же фактор влияет на размер субсидии — от 5 до 90 % рыночной стоимости квартиры. В настоящее время для определения суммы субсидии используют значение 25 тыс. руб. за 1 кв. м. Соответственно, если сегодня в семье из трех человек (субсидия для них составит 54 кв. м) рождается еще один ребенок, они получают дополнительно 18 «квадратов». Этими действиями, считает Э. С. Якушенко, город стимулирует рождаемость. Департамент собирается в будущем развивать направление льготных продаж за счет рождения детей и в отношении семей, желающих просто разъехаться. Программу для неочередников начнут реализовывать ориентировочно в 2006–2007 гг. Так, при рождении первого ребенка будет снижена оставшаяся часть оплаты за 10 кв. м, второго ребенка — за 14 кв. м и третьего — 18 кв. м. Таким образом, семья, покупающая трехкомнатную квартиру, за пять лет сможет сэкономить плату за 42 кв. м своего нового жилища и должна будет оплатить только оставшиеся 30 кв. м.

Во что же на практике обходится семейное гнездышко? Полные платежи — коммунальные, взносы в накопительную систему и плата за аренду — по договору коммерческого найма для среднестатистической семьи из трех человек, живущей в двухкомнатной квартире, составляют порядка 330–350 долл. США в месяц. Если эта семья захочет приобрести трехкомнатное жилье, то выдаваемые им субсидии будут иметь меньший размер, и взнос может доходить до 600 долл. США. Минимальный взнос за однокомнатную квартиру для человека, который давно стоит в очереди, равен 120 долл. США в месяц на семью.

В случае с договорами купли-продажи с рассрочкой платежа месячная плата для среднестатистической семьи из трех человек за двухкомнатную квартиру, при условии отсутствия списаний за рождение ребенка, будет около 400–450 долл. США.
В отношении размера предлагаемой жилой площади у департамента жестких нормативов нет. Начальник Управления жилищной политики Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Викторович Федосеев заверил, что сегодня действует достаточно гибкая схема, позволяющая семье из двух человек приобрети одно- либо двухкомнатную квартиру, а семье из трех человек — двух-, трехкомнатную. Кстати говоря, двух- и трехкомнатное жилье пользуется большим спросом, меньшим, что в принципе понятно, — однокомнатное. Даже имея единственного ребенка, семьи приобретают трехкомнатные квартиры, чтобы иметь возможность в дальнейшем жить в нормальных условиях и родить второго ребенка.
Н. В. Федосеев рассказал, что при подготовке программы провели социологический опрос очередников. Одним из его пунктов был вопрос, какое жилье они хотели бы приобрести. Только около 20 % (как правило, неполные семьи — либо бездетные супруги, либо матери-одиночки) захотели однокомнатное. Но уже сейчас спрос на «однушки» минимальный, в связи с чем департамент так и не смог пристроить некоторые из них. Это произошло из-за того, что в анкетах семьи указывали однокомнатное жилье, но потом, передумав, выбирали квартиры большей площади. Так как договора на том этапе еще не были заключены, имелась возможность что-то менять. Но после подписания документа на конкретную квартиру и распоряжения префекта о ее предоставлении отказаться от согласованного варианта уже практически невозможно. Однако в будущем, если таких обращений будет достаточно, департамент собирается рассматривать заявления об обмене одной жилплощади на другую. Всего в 2003 году, по словам Н. В. Федосеева, в рамках реализации программы «Молодой семье — доступное жилье» начато строительство 15 домов в трех московских округах: Юго-Восточном, Южном и Юго-Западном. Еще один округ — Западный — в конце ушедшего года также подключили к процессу. Идя навстречу молодым семьям, желающим, чтобы им дали возможность выбирать квартиры и в других районах города, уже в этом году «географию» предложений расширят до семи административных округов столицы — САО, СВАО, ВАО, ЮВАО, ЮАО, ЮЗАО и Зеленоград.

В отношении финансов департамент к своим подопечным пока претензий не имеет. Как заверяет Э. С. Якушенко, ни одного случая неплатежей за коммунальные услуги и за наем не было. По его мнению, это объясняется тем, что, будучи ориентированной на самую динамичную часть населения Москвы, программа оказалась грамотно смоделирована. Случаи, требующие вмешательства департамента, отсутствуют, хотя программой и предусмотрены. Например, при временной неплатежеспособности семьи ей дают рассрочку на четыре-шесть месяцев для погашения задолженности. Если же этого не происходит, принимают решение о выселении, и должники возвращаются на старое место жительства. Семья получает обратно все накопленные средства, при условии, что она их выплачивала.

Недвижимость и цены