Большинство россиян не может позволить себе покупку квартиры. О том, как можно решить жилищный вопрос, корреспонденту ГАЗЕТЫ Арине Шариповой рассказала президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева.

- О бесплатном жилье скоро придется забыть. Что россиянам будет предложено взамен?
- Государство обязано выполнить свои обязательства перед теми, кто становился на очередь в прежних условиях. Но в условиях рыночных взаимоотношений бессмысленно бесплатно давать жилье тем, кто может его купить самостоятельно. Бесплатное жилье должно предоставляться малоимущим. Для новых очередников предлагается ввести другую систему, которая, согласно Конституции, предусматривает предоставление государством жилья за доступную плату.

В России должны быть созданы такие экономические механизмы, которые позволят гражданам покупать жилье. Сегодня человек, даже при условии, что он получает нормальную текущую зарплату, должен пять и более лет не есть, не пить, а копить деньги на покупку квартиры. Но ни в одной стране мира никто не покупает жилье за наличные, это слишком большая роскошь - покупать жилье за счет текущих доходов. Даже миллионеры, покупая свои виллы, берут ипотечный кредит. Так должно быть и у нас. Если мы создадим нормальный механизм кредита, жилье станет доступным для очень большой части населения.

- Но кредит - это всегда риск, в России - двойной риск.
- Мы готовим такие нормативные изменения, которые позволят компенсировать риски и затраты, связанные с кредитной системой. Неблагодарное дело строить прогнозы, но я думаю, что через 10 лет приобретение жилья в кредит станет реально действующим институтом. Да, ипотечное кредитование, любые другие формы кредитования несут в себе риск того, что ты не сможешь вернуть этот кредит, и тогда придется продать приобретенное с его помощью жилье. В результате часть средств невыплаченного долга придется отдать банку-кредитору, а часть вернется самому заемщику. Но риск невозврата очень невелик. В развитых странах он составляет менее 1%, в России - пока сотые доли процента. Но даже если взять уровень невозврата в 1%, это значит, что 99% улучшили жилищные условия. Нужно создать систему защиты для тех, кто потерял работу и не смог рассчитаться с банком: государство и органы местного самоуправления должны предоставлять им для проживания временное жилье.

- То есть заложенную квартиру все-таки придется вернуть?
- Все слишком эмоционально подходят к этой проблеме. Банки, конечно, может быть, и "вредные", но не до такой степени. Просто на улицу никого выселять не будут, все равно будут разбираться, как реструктуризировать долг, какие еще активы у заемщика использовать.

Очень часто кредиторы и заемщик не доходят до судебной процедуры, они разбираются между собой и договариваются. Продажа квартиры без суда более выгодна как заемщику, так и кредитору, поскольку заемщик выручит больше денег и сможет купить себе более дешевое жилье.

Выселения на улицу, как показывают в американских фильмах, когда приезжают службы и выносят комод и кровать, - такого практически не бывает.

- Что делать, если заемщик "не подходит" банку?
- Такие граждане должны получить частичную помощь от государства. Например, им нужно помочь в оплате первоначального взноса или просубсидировать процентную ставку по кредиту. Предоставлять всем огромные субсидии нет смысла. На это нет бюджетных возможностей, не надо тратить бюджетные деньги там, где могут действовать рыночные механизмы.

- Как быть с малоимущими гражданами, у которых зарплата меньше прожиточного минимума?
- На рыночных условиях предоставить им доступное жилье невозможно. Я думаю, что они должны обеспечиваться социальным жильем. Раз оно социальное, значит, оно не может быть приватизировано. Такие квартиры, на наш взгляд, должны предоставляться на определенный срок - до тех пор, пока не изменятся основания, по которым вы его получили. Если вы нашли хорошую работу и стали получать хороший доход, нет смысла продолжать субсидировать вам жилье.

При этом никто вас не выгонит, вы можете остаться жить в этой же самой квартире: просто вы перейдете с договора социального найма на договор коммерческого найма и будете платить больше. Это вполне разумная система, потому что механизм бессрочной приватизации жилья, который сегодня действует, не позволяет муниципалитетам сформировать социальный фонд для предоставления его нуждающимся очередникам: каждая вновь полученная квартира тут же приватизируется.

- Когда отменят бесплатную приватизацию?
- Предполагается, что в новом Жилищном кодексе будет объявлен срок - скажем, с 1 января 2007 года, чтобы все приняли решение, хотят они приватизировать жилье или нет. После этого необходимо будет прекратить бесплатную приватизацию жилья или, по крайней мере, предоставить решение этого вопроса муниципалитетам. Если муниципалитет за счет собственных средств строит жилье и для каких-то категорий граждан хочет оставить бесплатную приватизацию или установить иную схему приватизации, он сможет принять такое решение.

- Сейчас много говорят о программе "Доступное жилье". Значит ли это, что квартиры будут по-прежнему дорогими?
- Смысл другой. При словах "дешевое жилье" сразу возникает образ "плохое жилье": дешевый строительный материал, упрощенные технологические конструкции. Но у нас же есть большая часть населения, которая хочет иметь хорошее жилье.

Задача в том, чтобы цена на жилье соответствовала его качеству, что сейчас очень часто не соблюдается. Смысл нашей программы в том, чтобы с каждым годом покупка жилья становилась доступнее. В принципе эта программа уже начала действовать: в 2002 году было выдано в два раза больше ипотечных кредитов, чем в 2001-м, а в 2003-м - в три раза больше, чем в 2002 году.

- Какие дополнительные меры, кроме развития ипотеки, нужны для повышения доступности жилья?
- Если мы будем очень быстрыми темпами повышать только платежеспособность населения через развитие кредитной системы и не позаботимся об увеличении жилищного строительства, то жилье не станет доступнее - только цены возрастут. Поэтому этот процесс надо обязательно рассматривать в комплексе. Готовящиеся нами законопроекты позволят, например, увеличить в будущем году на 10% объем жилищного строительства.

- Каким образом?
- Необходимо снять излишние административные барьеры. Сейчас слишком многое зависит от чиновников: процесс предоставления земельных участков, процедура согласования и экспертизы строительной и проектной документации, обеспечение инфраструктурой земельных участков. Очень многое зависит и от законодательства, и от конкретного поведения муниципалитетов. Решать эту задачу надо в обязательном порядке и в кратчайшие сроки, потому что банковская сфера, рынок могут отреагировать оперативно, а вот административная система наша раскручивается очень медленно. И если эта составляющая будет отставать, это серьезно затруднит выполнение задачи, и тогда поставленные цели не будут достигнуты. 

Арина ШариповаГазета